Gestire B&B e case vacanze conto terzi: ATECO 68.32.01 o 82.10.00?

Se gestisci per conto del proprietario un B&B, una casa vacanze o altri alloggi destinati a soggiorni brevi, il codice da verificare per primo con ATECO 2025 è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. ISTAT include espressamente in questo codice il property management in ambito turistico, cioè la gestione per conto terzi di immobili o alloggi destinati a soggiorni di breve durata.

Il vecchio codice 82.10.00 può invece essere coerente quando si forniscono soltanto servizi amministrativi e di back office: gestione documenti, segreteria, fatturazione, registri, posta o attività simili. Non va usato automaticamente per chi gestisce l’immobile turistico nel suo complesso.

Gestire un B&B conto terzi: risposta rapida

• se gestisci l’alloggio per conto del proprietario, il riferimento principale è ATECO 68.32.01;
• ISTAT include nel 68.32.01 il property management turistico per soggiorni brevi;
• 82.10.00 riguarda invece attività amministrative e di supporto per le funzioni d’ufficio;
• gestione prenotazioni, check-in, coordinamento operativo e rapporto con gli ospiti possono far parte di un servizio di property management quando inseriti nella gestione complessiva dell’immobile;
• se svolgi solo back office amministrativo, il codice può essere diverso;
• se gestisci una struttura tua, non sei un property manager conto terzi: va verificato il codice della struttura ricettiva o della locazione esercitata direttamente;
• la soglia di 5.000 euro non decide se serve la Partita IVA: rileva soprattutto ai fini previdenziali del lavoro autonomo occasionale.

ATECO 68.32.01: cosa comprende davvero

La classificazione ATECO 2025 descrive il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi includendo la gestione di immobili su base remunerativa o contrattuale e, in modo esplicito, il property management in ambito turistico.

La nota ISTAT fa riferimento alla gestione di beni immobili o alloggi destinati a soggiorni di breve durata o a breve termine, per visitatori e viaggiatori. È quindi un riferimento molto più preciso rispetto al vecchio ricorso generico ai codici per servizi d’ufficio.

Quando sei un property manager e non il gestore della tua struttura

Il punto decisivo è per conto di chi svolgi l’attività. Se l’immobile è del proprietario e tu ricevi un compenso per gestirlo, sei nel campo della gestione per conto terzi. Se invece gestisci direttamente una tua casa vacanze, un B&B o un’altra struttura ricettiva, l’attività economica è diversa.

Per questo 68.32.01 non va usato semplicemente perché l’immobile è destinato ai turisti: serve una vera attività di gestione svolta per un altro soggetto.

Quali attività può svolgere il property manager turistico

Il contratto con il proprietario può comprendere diversi servizi. Tra quelli più frequenti ci sono:

• gestione delle prenotazioni e del calendario;
• comunicazioni con gli ospiti;
• organizzazione di check-in e check-out;
• coordinamento di pulizie e manutenzioni;
• gestione operativa delle piattaforme;
• supporto nella gestione degli alloggi;
• raccolta e organizzazione della documentazione necessaria;
• report periodici al proprietario;
• coordinamento dei fornitori;
• gestione amministrativa collegata all’incarico.

Non è il singolo servizio a determinare da solo il codice: conta il contenuto complessivo e prevalente dell’attività svolta.

Quando 82.10.00 può essere ancora corretto

ATECO 2025 descrive il codice 82.10.00 – Attività amministrative e di supporto per le funzioni di ufficio come attività di segreteria, preparazione e gestione di documenti, trascrizione, posta, fatturazione, tenuta di registri e altri servizi amministrativi.

Quindi 82.10.00 può avere senso se il tuo incarico consiste davvero in un servizio amministrativo di back office. Per esempio, potresti occuparti per un’impresa di documentazione, fatture, registri e corrispondenza senza avere alcuna responsabilità nella gestione degli immobili.

Prenotazioni e check-in non significano automaticamente 82.10.00

Gestire prenotazioni, rispondere agli ospiti e organizzare check-in può sembrare un’attività di segreteria, ma se questi compiti fanno parte di un incarico più ampio di gestione dell’alloggio turistico per conto del proprietario, il quadro è diverso.

In questo caso il servizio va letto nel suo insieme: il property manager non sta semplicemente facendo data entry o reception amministrativa, ma sta gestendo operativamente un bene immobile altrui destinato alle locazioni brevi.

Co-host Airbnb e property manager: cosa conta fiscalmente

“Co-host” è un termine operativo usato dalle piattaforme, non un codice ATECO. Un co-host può svolgere attività molto limitate oppure gestire quasi integralmente l’alloggio del proprietario.

Per scegliere il codice bisogna quindi descrivere il lavoro reale: accesso al calendario, comunicazioni con gli ospiti, gestione prezzi, coordinamento pulizie, check-in, manutenzione, report e rapporto continuativo con il proprietario. Se il contenuto effettivo è property management turistico, 68.32.01 è il riferimento da verificare.

Non confondere property manager e intermediario immobiliare

Gestire un immobile per conto del proprietario non equivale automaticamente a svolgere attività di mediazione immobiliare. Se però il servizio consiste nel mettere in relazione proprietari e clienti per concludere contratti dietro commissione, la natura dell’attività cambia e va verificato un diverso inquadramento.

È importante distinguere ciò che fai materialmente dal nome commerciale usato nel contratto: “property manager”, “co-host”, “gestore” e “consulente” possono descrivere incarichi molto diversi.

Il falso limite dei 5.000 euro per aprire Partita IVA

Il vecchio articolo collegava automaticamente la Partita IVA al superamento di 5.000 euro annui. Questa regola non è corretta.

La soglia di 5.000 euro riguarda la franchigia contributiva per il lavoro autonomo occasionale ai fini della Gestione Separata INPS. Non è una soglia generale sotto la quale qualsiasi attività abituale può essere svolta senza Partita IVA.

Se l’attività è organizzata e svolta in modo abituale, continuativo o professionale, bisogna valutare l’apertura della Partita IVA anche con compensi inferiori a 5.000 euro.

Quando una prestazione può essere davvero occasionale

Una singola collaborazione non programmata, isolata e senza organizzazione stabile può essere diversa da un’attività professionale abituale. Ma se gestisci continuativamente uno o più alloggi, aggiorni calendari, comunichi con ospiti e proprietari e percepisci compensi periodici, l’elemento dell’abitualità diventa molto più evidente.

Non bisogna quindi usare i 5.000 euro come scorciatoia per decidere se l’attività sia occasionale.

Se hai già una Partita IVA puoi aggiungere un secondo ATECO

Se svolgi già un’altra attività con Partita IVA, non devi necessariamente aprire una seconda posizione IVA. Quando il nuovo servizio è stabile e distinto, può essere necessario aggiungere un secondo codice ATECO alla posizione esistente.

Per esempio, un consulente aziendale che inizia anche a gestire immobili turistici per conto di proprietari può mantenere il codice della consulenza e aggiungere quello coerente con il property management. Sul tema abbiamo una guida specifica su consulente aziendale, casa vacanze e secondo ATECO.

Più codici ATECO nel forfettario: la soglia resta unica

Avere più codici ATECO non crea più soglie separate per il regime forfettario. I ricavi o compensi delle attività esercitate concorrono alla verifica dei limiti complessivi previsti per l’accesso e la permanenza nel regime.

Quando le attività hanno coefficienti di redditività diversi, i ricavi devono essere attribuiti correttamente alle rispettive attività per determinare il reddito forfettario.

Coefficiente di redditività del property manager

Per il property management immobiliare il coefficiente fiscale va verificato applicando le regole del regime forfettario e la disciplina transitoria collegata al passaggio ad ATECO 2025. Non bisogna ricavarlo automaticamente dalla sola numerazione del nuovo codice.

Nella corrispondenza utilizzata per la gestione immobiliare conto terzi il riferimento normalmente adottato è il coefficiente dell’86%, ma la verifica va effettuata sul codice e sull’attività effettivamente dichiarati. La scheda ATECO 68.32.01 riporta il quadro aggiornato.

INPS: non scegliere la gestione dal solo codice ATECO

L’inquadramento previdenziale del property manager non va deciso soltanto leggendo il codice ATECO. Bisogna verificare se l’attività è svolta come lavoro autonomo professionale oppure con organizzazione e caratteristiche d’impresa.

A seconda del caso concreto possono entrare in gioco Gestione Separata o Gestione Commercianti. Per questo una classificazione fiscale corretta non sostituisce la verifica previdenziale.

Camera di Commercio: non è automatica in ogni caso

Anche l’obbligo di iscrizione al Registro Imprese dipende da come l’attività è organizzata e dall’inquadramento giuridico scelto. Non è corretto affermare che ogni codice utilizzabile per questi servizi imponga automaticamente la Camera di Commercio o, al contrario, che un’attività definita “professionale” ne sia sempre esclusa.

ATECO, natura dell’attività, previdenza e iscrizione camerale vanno verificati insieme.

Esempio 1: gestione completa di tre case vacanze di altri proprietari

Gestisci calendario, portali, comunicazioni con gli ospiti, check-in, pulizie, manutenzioni e report per tre proprietari diversi, ricevendo una commissione di gestione.

Il nucleo dell’attività è la gestione di immobili turistici per conto terzi. In questo scenario il codice 68.32.01 è il riferimento da verificare prima di codici generici di supporto amministrativo.

Esempio 2: solo back office per una società di gestione

Lavori per una società che gestisce gli immobili e tu svolgi esclusivamente preparazione documenti, fatturazione, aggiornamento registri e supporto di segreteria senza rapporti gestionali con gli immobili.

Qui il contenuto dell’attività è amministrativo e 82.10.00 può essere molto più coerente rispetto al codice del property manager.

Esempio 3: gestisci la tua casa vacanze

Se l’alloggio è tuo e sei tu a fornire il servizio di ospitalità, non stai gestendo un immobile “per conto terzi”. Devi invece verificare il codice relativo alla tua attività di alloggio o locazione turistica.

Per questo caso puoi consultare la guida sulla Partita IVA per casa vacanze e quella sulla locazione turistica.

Fatturazione del property manager: cosa fatturi davvero

Il property manager normalmente fattura al proprietario il proprio compenso o la commissione di gestione. I canoni pagati dagli ospiti, invece, non diventano automaticamente ricavi del property manager solo perché transitano operativamente attraverso una piattaforma o perché il gestore assiste il proprietario negli incassi.

Mandato, flussi finanziari e ruolo contrattuale devono essere coerenti con la fatturazione. Per approfondire puoi leggere la guida sulla fatturazione del property manager.

Errori da evitare

• usare 82.10.00 automaticamente per qualsiasi gestione di B&B o casa vacanze;
• ignorare che ATECO 2025 cita espressamente il property management turistico nel 68.32.01;
• scegliere il codice soltanto in base a una singola mansione come check-in o risposta ai messaggi;
• confondere gestione conto terzi e gestione di una propria struttura;
• considerare 5.000 euro come limite generale per evitare la Partita IVA;
• usare un codice professionale generico solo per evitare Camera di Commercio o contributi fissi;
• decidere l’INPS soltanto sulla base dell’ATECO;
• non distinguere il compenso del property manager dai canoni dell’immobile.

Checklist per scegliere il codice corretto

• l’immobile è tuo o di un altro proprietario?
• gestisci realmente l’alloggio o fai solo attività amministrativa?
• quali servizi sono indicati nel contratto?
• gestisci prenotazioni, ospiti, fornitori e manutenzioni?
• il rapporto è continuativo e organizzato?
• hai già una Partita IVA e devi aggiungere un secondo codice?
• come viene calcolato il tuo compenso?
• sei semplice gestore o svolgi anche attività di intermediazione?
• quale gestione previdenziale corrisponde alla struttura effettiva dell’attività?

Approfondimenti utili

Per il quadro generale consulta la guida sulla Partita IVA del property manager. Se il tema riguarda invece la sublocazione, trovi una guida separata sulla sublocazione turistica e i codici ATECO.

Fonti ufficiali

• ISTAT – Note esplicative ATECO 2025
• INPS – contributi dei lavoratori autonomi occasionali