Sublocazione turistica: quale codice ATECO usare e quando serve la Partita IVA

Per la sublocazione turistica non esiste un unico codice ATECO valido in ogni caso. Se una persona fisica subloca uno o due appartamenti con contratti brevi fuori dall’attività d’impresa, può rientrare nella disciplina delle locazioni brevi e non apre Partita IVA soltanto per questo. Se invece l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, il codice dipende da ciò che fai davvero: per l’alloggio turistico di breve durata può essere coerente ATECO 55.20.42; per la gestione di immobili per conto di proprietari terzi può rilevare 68.32.01; per locazioni residenziali annuali o più lunghe può entrare in gioco 68.20.09.

Il vecchio inquadramento che proponeva automaticamente il codice 55.20.41 non è corretto: 55.20.41 identifica il bed and breakfast. La sublocazione turistica va invece classificata partendo dalla durata del soggiorno, dalla natura imprenditoriale o privata dell’attività e dal fatto che tu stia offrendo direttamente l’alloggio oppure gestendo l’immobile per conto del proprietario.

Prima domanda: sublochi come privato o come impresa?

La prima distinzione non riguarda il codice ATECO, ma la natura dell’attività. La disciplina fiscale delle locazioni brevi comprende anche i corrispettivi percepiti dal sublocatore quando una persona fisica concede un immobile ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni fuori dall’esercizio d’impresa.

In questo scenario il reddito del sublocatore viene trattato come reddito diverso e non nasce automaticamente un’attività con Partita IVA. L’Agenzia delle Entrate indica separatamente i redditi da locazione breve percepiti da sublocatori e comodatari nella dichiarazione.

Nel 2026 c’è però una novità importante: il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto se vengono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo appartamento opera la presunzione di imprenditorialità prevista dalla disciplina vigente. Questa soglia non è però una garanzia automatica di attività privata: anche con uno o due immobili, se l’organizzazione concreta assume carattere imprenditoriale, l’inquadramento va verificato come attività d’impresa.

Per il quadro generale puoi leggere anche la guida su affitti brevi, Partita IVA e limite di due immobili.

ATECO 55.20.42: quando è il codice più coerente

Nella classificazione ATECO 2025 il codice 55.20.42 identifica i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Le note e le classificazioni ISTAT collocano in quest’area gli alloggi in case e appartamenti destinati a soggiorni di breve durata, quando l’attività è svolta con caratteristiche coerenti con i servizi di alloggio.

Se prendi in locazione un appartamento con un contratto che consente la sublocazione e lo utilizzi stabilmente per offrire soggiorni turistici brevi come tua attività economica, 55.20.42 è il codice da verificare per primo. Non va però scelto solo perché può avere un coefficiente di redditività più favorevole: il codice deve descrivere l’attività effettivamente svolta.

Nel regime forfettario, le attività di alloggio della divisione 55 ricadono normalmente nel coefficiente di redditività del 40%. Su 30.000 euro di ricavi, per esempio, il reddito forfettario lordo sarebbe 12.000 euro prima della deduzione degli eventuali contributi previdenziali obbligatori versati. Il restante 60% non rappresenta però una deduzione delle spese realmente sostenute: è la quota di costi riconosciuta forfettariamente dal sistema.

Perché 55.20.41 non è il codice della sublocazione turistica

ATECO 55.20.41 è il codice dedicato al bed and breakfast. Il B&B è una specifica forma di ospitalità disciplinata anche dalle norme regionali, con caratteristiche proprie che non coincidono con la semplice sublocazione di un appartamento per finalità turistiche.

Usare 55.20.41 soltanto perché si affitta per meno di 30 giorni può quindi creare un inquadramento incoerente. La durata breve non trasforma automaticamente un appartamento in B&B e non basta, da sola, a definire tutti gli adempimenti amministrativi e previdenziali.

ATECO 68.32.01 se gestisci immobili per conto di terzi

Un caso diverso è quello del property manager. Se non prendi l’immobile in locazione per subaffittarlo a tuo nome, ma gestisci per conto del proprietario annunci, prenotazioni, incassi o altri servizi legati all’alloggio, la logica cambia.

ATECO 2025 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi è il codice da valutare quando il tuo servizio consiste nella gestione dell’immobile altrui. In questo caso il tuo ricavo non è il canone di sublocazione dell’appartamento, ma il compenso o la commissione per il servizio reso al proprietario.

Se il tuo modello è questo, consulta la guida sulla Partita IVA del property manager e ATECO 68.32.01.

ATECO 68.20.09 per locazioni annuali o di lunga durata

ATECO 68.20.09 identifica l’affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a. Le note ufficiali ISTAT includono case e appartamenti ammobiliati o non ammobiliati destinati a soggiorni di lunga durata, su base annuale o più lunga.

Questo è importante perché molta documentazione precedente ad ATECO 2025 proponeva vecchi codici immobiliari anche per locazioni di pochi mesi. Oggi le note ISTAT distinguono invece gli alloggi per soggiorni inferiori a un anno dalla locazione immobiliare annuale o più lunga.

Per approfondire puoi leggere la guida su ATECO 68.20.09, Partita IVA, Camera di Commercio e INPS.

Contratti superiori a 30 giorni: non basta cambiare automaticamente codice

La soglia dei 30 giorni è centrale per la disciplina fiscale delle locazioni brevi, ma non va usata come unico criterio per scegliere il codice ATECO. Un contratto di 45 o 90 giorni non diventa automaticamente una locazione annuale classificabile con 68.20.09.

Con ATECO 2025 la durata inferiore a un anno resta generalmente distinta dalle locazioni annuali o più lunghe indicate nelle note del 68.20.09. Occorre quindi esaminare il contratto, la durata effettiva, i servizi resi e il modello di attività prima di classificare la posizione.

Camera di Commercio e INPS: non dipendono solo dal codice

Quando la sublocazione turistica è esercitata in forma imprenditoriale, vanno verificati gli adempimenti verso Registro Imprese, SUAP e previdenza. Non è corretto, però, affermare in modo automatico che un determinato codice ATECO comporti sempre la stessa gestione INPS in ogni situazione.

L’inquadramento previdenziale dipende dalla natura concreta dell’attività e dal ruolo effettivamente svolto. Anche per Camera di Commercio, SCIA e requisiti amministrativi bisogna considerare la forma con cui operi e la normativa regionale o comunale applicabile alla struttura. Il codice ATECO è una classificazione dell’attività, non sostituisce questa verifica.

CIN, contratto di locazione e regole regionali

Prima di avviare una sublocazione turistica non basta scegliere il codice ATECO. Devi verificare almeno tre aspetti: che il contratto principale consenta la sublocazione, che siano rispettati gli adempimenti previsti dalla normativa turistica regionale e comunale e che venga richiesto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) quando previsto per l’unità destinata a locazione turistica o breve.

Il proprietario e il sublocatore devono inoltre chiarire contrattualmente chi svolge quale attività e con quale titolo. Questo evita di confondere un semplice rapporto di sublocazione con un mandato di gestione immobiliare o con l’esercizio di una struttura ricettiva diversa.

Per il CIN puoi consultare la guida dedicata al Codice Identificativo Nazionale per locazioni turistiche.

Esempi pratici

Un appartamento preso in affitto e sublocato occasionalmente per periodi brevi: se ricorrono le condizioni della locazione breve fuori dall’impresa, non si parte da un codice ATECO. Il reddito del sublocatore viene trattato secondo la disciplina specifica dei redditi diversi.

Tre appartamenti presi in locazione e sublocati stabilmente a turisti nel 2026: dal terzo appartamento opera la presunzione di imprenditorialità prevista dalla disciplina vigente. Va quindi impostata l’attività come impresa e, se il modello è quello dell’alloggio turistico breve, va verificato prioritariamente ATECO 55.20.42.

Appartamenti di proprietari terzi gestiti in cambio di una commissione: non è una vera sublocazione a tuo nome. Il modello è quello della gestione per conto terzi e può essere coerente con ATECO 68.32.01.

Appartamento preso in locazione e concesso a un altro soggetto per un anno o più: se l’attività è imprenditoriale, può essere pertinente l’area ATECO 68.20.09 dedicata alle locazioni immobiliari di lunga durata.

Fonti ufficiali

• ISTAT – ATECO 2025, per la classificazione corrente e le note esplicative.
• Agenzia delle Entrate – redditi da locazioni brevi e sublocazione, per il trattamento fiscale del sublocatore fuori dall’attività d’impresa.
• Legge 178/2020, comma 595, testo vigente, per la presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi.

Domande frequenti

Qual è il codice ATECO per la sublocazione turistica?

Se l’attività è imprenditoriale e consiste nell’offrire direttamente alloggi turistici di breve durata in appartamenti presi in locazione, il codice da verificare per primo è 55.20.42. Se invece gestisci immobili per conto dei proprietari, può essere 68.32.01.

Posso sublocare a turisti senza Partita IVA?

Sì, in alcuni casi la persona fisica può rientrare nella disciplina delle locazioni brevi fuori dall’impresa. Dal 2026 il regime non imprenditoriale opera entro il limite di due appartamenti per periodo d’imposta; resta possibile che l’attività sia imprenditoriale anche sotto questa soglia se organizzazione e modalità concrete lo dimostrano.

Il codice 55.20.41 va bene per la sublocazione turistica?

Non in via generale. Il 55.20.41 identifica il bed and breakfast. Per alloggi turistici brevi in camere, case e appartamenti il codice da valutare è 55.20.42.

Per affitti di 2 o 3 mesi devo usare 68.20.09?

Non automaticamente. ATECO 68.20.09 riguarda in particolare case e appartamenti destinati a soggiorni annuali o più lunghi. Per periodi inferiori a un anno va verificata la natura concreta del rapporto e l’eventuale area dei servizi di alloggio.

Posso scegliere il codice con il coefficiente più basso?

No. Il codice ATECO deve rappresentare l’attività realmente svolta. Non può essere scelto soltanto per ottenere un coefficiente di redditività o una contribuzione più favorevole.