ATECO 68.20.09: Partita IVA, Camera di Commercio e INPS

ATECO 68.20.09: quando servono Partita IVA, Camera di Commercio e INPS? Il codice identifica, nella classificazione ATECO 2025, l'affitto e la gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a., soprattutto immobili residenziali e locazioni di lunga durata. Non obbliga automaticamente il proprietario di un appartamento ad aprire Partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese o versare contributi INPS: dipende se la locazione resta una gestione privata del patrimonio oppure è una vera attività imprenditoriale e, per l'INPS, se ricorrono i requisiti di iscrizione.

Il primo passaggio è distinguere la locazione nella sfera privata dall’esercizio di una vera attività d’impresa. Solo dopo questa verifica ha senso parlare di codice ATECO, regime forfettario, Registro delle Imprese e previdenza. Per la descrizione tecnica del codice puoi consultare la scheda ATECO 68.20.09.

Cosa comprende il codice ATECO 68.20.09 nel 2026

ATECO 2025 è operativo dal 1° aprile 2025. Il codice 68.20.09 – Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a. comprende, tra le altre attività, l’affitto e gestione di edifici e alloggi residenziali, terreni residenziali e la fornitura di case e appartamenti ammobiliati o non ammobiliati per soggiorni di lunga durata, su base annuale o più lunga.

Le note ufficiali ISTAT distinguono questa attività dalle locazioni/alloggi di durata inferiore a un anno, che possono ricadere nelle divisioni dedicate ai servizi di alloggio in funzione della durata e della natura concreta del servizio. Per questo non è corretto usare automaticamente 68.20.09 per qualsiasi affitto turistico o breve.

La classificazione ufficiale è consultabile nella pagina ATECO 2025 dell’ISTAT.

68.20.01 e 68.20.09: perché trovi ancora il vecchio codice

Nella precedente classificazione ATECO 2007 il codice 68.20.01 identificava la “locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)” e comprendeva in modo ampio immobili residenziali, non residenziali e terreni. Con ATECO 2025 la classe 68.20 è stata articolata in più sottocategorie.

ATECO 2025	Attività
68.20.01	Affitto e gestione di terreni per telecomunicazioni propri o in locazione
68.20.02	Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti e fabbriche propri o in locazione
68.20.09	Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a., inclusi gli immobili residenziali descritti dalle note ISTAT

Quindi il vecchio 68.20.01 non è oggi il codice generale della locazione immobiliare. Se stai aprendo o aggiornando una posizione nel 2026 devi partire dall’attività effettiva e dalla classificazione ATECO 2025.

ATECO 68.20.09 oppure un altro codice? Cinque casi da distinguere

L'errore più frequente è utilizzare 68.20.09 per qualunque attività che abbia a che fare con immobili. L'ISTAT classifica invece il servizio concretamente svolto: locazione privata, attività immobiliare in proprio, servizi di alloggio e gestione per conto di terzi non sono sinonimi. Questa tabella aiuta a riconoscere il punto di partenza.

Situazione	Inquadramento da verificare
Appartamento proprio in locazione privata	Reddito fondiario e, quando possibile, cedolare secca; nessun codice ATECO per la sola gestione privata
Impresa che affitta propri immobili residenziali a lungo termine	68.20.09, se coerente con l'attività effettiva
Affitto imprenditoriale di immobili non residenziali	Valutare 68.20.02
Alloggio turistico con servizi e durata breve	Valutare la divisione 55, non presumere 68.20.09
Gestione di immobili di terzi per compenso	Valutare 68.32.01; l'intermediazione ha una classificazione distinta

Per la descrizione e le esclusioni utilizza le note ufficiali ATECO 2025. I casi indicano il codice da esaminare, non una risposta automatica: durata dei soggiorni, servizi offerti, disponibilità dell'immobile e natura dell'attività possono cambiare l'inquadramento. Per l'affitto turistico approfondisci nella guida alla locazione turistica e Partita IVA.

Affittare un appartamento di proprietà richiede sempre la Partita IVA?

No. La mera locazione di un immobile posseduto da una persona fisica può restare nella sfera privata e generare reddito fondiario. Per le locazioni abitative che rispettano i requisiti può essere utilizzata anche la cedolare secca, secondo le regole previste per il locatore persona fisica.

Questo significa che possedere un appartamento e concederlo in locazione non rende automaticamente necessario trasformare l’attività in impresa. L’apertura della Partita IVA va valutata quando la locazione viene esercitata con caratteristiche imprenditoriali o quando una specifica disciplina considera l’attività svolta in forma d’impresa.

L’Agenzia delle Entrate continua infatti a distinguere i redditi dei fabbricati e le locazioni nella sfera privata dalle attività esercitate come impresa. Per le locazioni abitative private, le regole della cedolare secca sono illustrate nella sezione ufficiale dedicata ai redditi dei fabbricati e locazioni.

Quando la locazione è svolta come impresa

Se la locazione viene effettivamente organizzata e svolta come attività d’impresa, la posizione cambia: si apre la Partita IVA, si individua il codice ATECO coerente con l’attività e si gestiscono gli adempimenti dell’impresa.

In questo scenario il codice 68.20.09 può essere appropriato per l’affitto e gestione di immobili residenziali propri o in locazione destinati a soggiorni di lunga durata, ma non va scelto soltanto per ottenere un determinato trattamento fiscale. Il codice deve sempre descrivere ciò che viene realmente svolto.

Per i criteri generali consulta anche la guida su come scegliere il codice ATECO nel regime forfettario.

ATECO 68.20.09 e Camera di Commercio

Quando l’attività viene esercitata come impresa, l’avvio passa normalmente attraverso gli adempimenti verso il Registro delle Imprese e la Comunicazione Unica. In questo caso la Camera di Commercio non dipende dal fatto che “esista il codice 68.20.09”, ma dalla natura imprenditoriale con cui l’attività viene esercitata.

La distinzione è importante: un locatore privato che dichiara redditi fondiari non diventa impresa soltanto perché esiste un codice ATECO per le attività immobiliari.

ATECO 68.20.09 e INPS Commercianti: l’iscrizione non dipende solo dal codice

Anche l’iscrizione alla Gestione INPS Commercianti non va determinata leggendo soltanto il codice ATECO. L’INPS indica tra i requisiti dell’imprenditore commerciale la titolarità/responsabilità dell’impresa e la partecipazione personale al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza.

Perciò non è corretto affermare in modo automatico “68.20.09 = contributi fissi INPS”. Prima va verificato se esiste davvero un’attività d’impresa e se, nel caso concreto, ricorrono i requisiti soggettivi per la Gestione Commercianti.

La pagina ufficiale INPS sull’iscrizione alla Gestione Commercianti descrive proprio questi requisiti.

Se è dovuta la Gestione Commercianti, quanto costa nel 2026?

Se, dopo la verifica dell’inquadramento, risulta dovuta la Gestione Commercianti, nel 2026 il reddito minimale INPS è 18.808 euro. Per il titolare commerciante la contribuzione ordinaria sul minimale è pari a 4.611,64 euro annui; sulla quota eccedente il minimale si applica il 24,48% fino alla prima fascia di 56.224 euro e il 25,48% oltre tale soglia.

I dati derivano dalla circolare INPS n. 14 del 9 febbraio 2026. Se applichi il forfettario e ne possiedi i requisiti, può essere valutata anche la riduzione INPS del 35%.

Partita IVA, Camera di Commercio e INPS: controlli in ordine corretto

Per chi affitta o gestisce immobili, codice ATECO, iscrizione camerale e obbligo contributivo sono tre verifiche distinte. Prima occorre accertare se l'attività è imprenditoriale; poi stabilire gli adempimenti dell'impresa e, separatamente, quelli previdenziali.

1. Che cosa fai? Locazione di un immobile proprio, gestione di più immobili in forma imprenditoriale, ospitalità turistica, oppure servizi per conto di terzi?
2. Con quale organizzazione? Gestione privata del patrimonio o attività economica esercitata professionalmente e organizzata, con caratteristiche concrete da valutare?
3. Qual è il codice 2025? Per locazioni imprenditoriali residenziali di lunga durata può essere 68.20.09; se cambiano immobili, durata o servizi occorre valutare altre sottocategorie.
4. Devi iscriverti al Registro delle Imprese? In presenza di una vera impresa individuale, normalmente si utilizzano Comunicazione Unica e gli adempimenti camerali pertinenti.
5. Devi versare all'INPS Commercianti? Non basta il solo codice: verifica responsabilità d'impresa e partecipazione personale, abituale e prevalente al lavoro aziendale.
6. Puoi scegliere il forfettario? Solo se l'attività e il soggetto ne rispettano le condizioni fiscali; il coefficiente dell'86% non equivale a un'autorizzazione automatica.

La procedura ufficiale del Registro Imprese spiega la Comunicazione Unica; per l'iscrizione previdenziale la fonte è l'INPS – Gestione Commercianti. Il controllo finale della posizione dipende dai fatti: un codice nella visura non prova da solo la sussistenza di tutti i requisiti previdenziali.

Regime forfettario e coefficiente di redditività 86%

Se l’attività è effettivamente esercitata come impresa, possiede i requisiti di accesso al regime forfettario e viene classificata nel gruppo delle attività immobiliari rilevante, il coefficiente di redditività associato è 86%. Su 20.000 euro di ricavi, per esempio, il reddito forfettario lordo è 17.200 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori versati.

Per verificare il coefficiente e il meccanismo di calcolo consulta la tabella dei coefficienti di redditività 2026.

Cedolare secca o forfettario: non sono due opzioni intercambiabili

La cedolare secca riguarda la tassazione di determinate locazioni nella sfera del locatore persona fisica; il regime forfettario riguarda invece redditi prodotti nell’esercizio di un’attività economica con Partita IVA. Non è quindi corretto trattarli come due aliquote da confrontare sullo stesso identico reddito senza prima stabilire in quale sfera viene realmente esercitata la locazione.

Per un singolo appartamento già locato privatamente a lungo termine, aprire una Partita IVA soltanto per “passare dalla cedolare al forfettario” richiede quindi una verifica preliminare della natura dell’attività e non può essere deciso confrontando soltanto 21%, 15% e 5%.

Esempio 2026: affitti per 20.000 euro, coefficiente 86% e INPS

Supponiamo che una vera impresa individuale immobiliare abbia ricavi di 20.000 euro classificati correttamente nel codice 68.20.09, possa applicare il forfettario e sia effettivamente soggetta alla Gestione Commercianti INPS. Il reddito forfettario è 17.200 euro (20.000 × 86%), inferiore al minimale contributivo 2026 di 18.808 euro. Assumiamo un titolare iscritto per l'intero anno, senza agevolazioni e con contribuzione minima ordinaria pari a 4.611,64 euro.

Passaggio	Calcolo ipotetico
Ricavi annui	20.000 €
Reddito forfettario lordo	17.200 €
INPS minima ipotizzata deducibile	4.611,64 €
Base fiscale dopo contributi	12.588,36 €
Imposta al 5%, se spettante	629,42 €
Imposta ordinaria al 15%	1.888,25 €

Attenzione: l'esempio assume che i 4.611,64 euro di contributi obbligatori siano effettivamente pagati nell'anno fiscale e quindi deducibili. In dichiarazione non si deducono automaticamente contributi maturati ma non versati. Non comprende IMU, spese di manutenzione, consulenza, oneri amministrativi e altre uscite reali. Soprattutto non si applica al proprietario che incassa 20.000 euro di canoni come privato: il suo reddito segue le regole delle locazioni non imprenditoriali e, quando spettante, della cedolare secca.

Il calcolo esprime due alternative fiscali ipotetiche, non un invito a trasformare il patrimonio privato in impresa per ottenere un'aliquota più bassa. Prima va accertata la natura dell'attività, poi il regime. Per il procedimento generale dell'imposta e dei contributi consulta gli esempi di tasse nel regime forfettario.

Aliquota al 5%: una Partita IVA chiusa nel 2018 la esclude nel 2026?

Non automaticamente. Per l’aliquota startup del 5%, la legge richiede tra l’altro che il contribuente non abbia esercitato attività artistica, professionale o d’impresa nei tre anni precedenti il nuovo inizio e che la nuova attività non costituisca mera prosecuzione di una precedente attività di lavoro dipendente o autonomo.

Se una precedente attività professionale è stata chiusa nel 2018 e la nuova attività inizia nel 2026, quella vecchia esperienza è fuori dal periodo dei tre anni e quindi non esclude da sola il 5%. Restano però da verificare tutte le altre condizioni del comma 65 della legge 190/2014, compresa l’eventuale mera prosecuzione.

Il testo vigente del requisito è consultabile su Normattiva, legge 190/2014, comma 65.

Locazioni brevi: perché non va usato automaticamente 68.20.09

Le locazioni brevi e le attività ricettive vanno tenute separate dalla locazione residenziale di lunga durata. L’ATECO 2025 utilizza anche la durata del soggiorno per distinguere alcune attività della divisione 68 da quelle dei servizi di alloggio della divisione 55.

Inoltre, per le locazioni brevi delle persone fisiche, la normativa fiscale prevede una specifica presunzione di imprenditorialità quando vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti (dal terzo appartamento, secondo la legge 199/2025, articolo 1, comma 17) nello stesso periodo d’imposta. Anche per questo non è corretto trasformare automaticamente ogni affitto breve in “68.20.09 + INPS Commercianti”.

Affitti brevi 2026: uno, due o tre appartamenti?

Un appartamento: se la locazione resta nella sfera privata e sussistono gli altri presupposti, può applicarsi la cedolare secca del 21%. Due appartamenti: il regime delle locazioni brevi può ancora essere utilizzato, con le aliquote del 21% su un immobile e del 26% sull'altro, secondo la disciplina applicabile. Dal terzo appartamento destinato a locazione breve nello stesso periodo d'imposta: dal 2026 opera la presunzione legale di imprenditorialità.

La regola è nell'articolo 1, comma 595, della legge 178/2020, come modificato dall'articolo 1, comma 17, della legge 199/2025, ed è confermata anche dalla comunicazione istituzionale della Regione Puglia. La presunzione riguarda gli appartamenti destinati a locazione breve, non ogni immobile dato in affitto a lungo termine. L'eventuale Partita IVA per attività imprenditoriale non comporta automaticamente la classificazione 68.20.09: l'attività di alloggio breve può rientrare nella divisione 55.

Per un caso di sublocazione turistica consulta l’approfondimento su come scegliere il codice ATECO per immobili turistici in sublocazione.

Esempio: un appartamento di proprietà affittato a 10.000 euro l’anno

Se una persona fisica possiede un appartamento e lo concede in locazione abitativa di lunga durata nella propria sfera privata, il punto di partenza non è il codice ATECO 68.20.09 ma la disciplina dei redditi dei fabbricati e, quando spettante, della cedolare secca.

Se invece esiste una vera attività immobiliare organizzata come impresa, allora vanno verificati Partita IVA, corretta classificazione ATECO, Registro delle Imprese, possibile inquadramento INPS e accesso al regime forfettario. Solo in questo secondo scenario ha senso applicare il coefficiente dell’86% ai ricavi dell’attività.

Dal 2026 con tre appartamenti in affitto breve serve la Partita IVA?

Dal 1° gennaio 2026, se si destinano alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d'imposta, la legge presume che l'attività sia esercitata in forma imprenditoriale. Occorre quindi verificare gli adempimenti per l'impresa; il codice ATECO dipende però dal servizio realmente offerto e non è automaticamente 68.20.09. Le locazioni abitative ordinarie di lunga durata non sono conteggiate come locazioni brevi soltanto perché riguardano appartamenti.

Domande frequenti

Il codice ATECO 68.20.09 obbliga all’INPS?

No, il codice da solo non basta. Per la Gestione Commercianti l’INPS richiede che ricorrano i requisiti dell’imprenditore commerciale, inclusa la partecipazione personale abituale e prevalente al lavoro aziendale.

Con un solo appartamento affittato devo aprire Partita IVA?

Non automaticamente. La locazione di un immobile posseduto da una persona fisica può restare nella sfera privata e produrre reddito fondiario. Va verificato se l’attività concreta assume invece carattere imprenditoriale.

Qual è il coefficiente di redditività del 68.20.09 nel forfettario?

Quando l’attività è realmente esercitata in forma d’impresa, può accedere al forfettario e ricade nel relativo gruppo delle attività immobiliari, il coefficiente è dell’86%.

Il vecchio ATECO 68.20.01 è ancora quello della locazione immobiliare?

No. In ATECO 2025 il 68.20.01 riguarda i terreni per telecomunicazioni. La precedente classificazione 68.20.01 per la locazione di beni propri è stata sostituita da una struttura più dettagliata.

Una Partita IVA chiusa nel 2018 impedisce il 5% nel 2026?

Non da sola. Il requisito guarda alle attività esercitate nei tre anni precedenti il nuovo inizio; restano comunque da verificare le altre condizioni, compresa l’assenza di mera prosecuzione.