Affitti brevi 2026: Partita IVA, limite 2 immobili e forfettario

Gli affitti brevi nel 2026 possono essere gestiti senza Partita IVA oppure come attività d’impresa, ma le due situazioni non vanno confuse. La novità più importante dal 2026 riguarda il numero degli immobili: il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto quando vengono destinati a locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Oltre questa soglia, quindi dal terzo appartamento, la legge presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale.

Questo non significa che chi affitta uno o due appartamenti sia sempre automaticamente un privato: bisogna comunque verificare come l’attività è organizzata e quali servizi vengono offerti. Allo stesso modo, non è corretto attribuire automaticamente a qualsiasi locazione breve il codice ATECO degli affittacamere.

Affitti brevi 2026: quando serve la Partita IVA

Situazione	Inquadramento da verificare
1 appartamento	La locazione breve può restare fuori dall’attività d’impresa se mancano organizzazione e caratteri imprenditoriali
2 appartamenti	Il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali può ancora essere applicato, se ne ricorrono le condizioni
Da 3 appartamenti	Dal 2026 opera la presunzione legale di attività svolta in forma imprenditoriale
Attività organizzata come impresa	La Partita IVA può essere necessaria anche indipendentemente dal numero di immobili
Locazione breve non imprenditoriale	Possibile tassazione ordinaria o cedolare secca, se applicabile
Attività imprenditoriale	Occorre valutare Partita IVA, ATECO, Registro Imprese, previdenza e adempimenti amministrativi

Dal 2026 il limite passa da quattro a due appartamenti

La modifica è stata introdotta dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199. L’articolo 1, comma 17, ha modificato il comma 595 della legge 178/2020 sostituendo il precedente riferimento a quattro appartamenti con quello a due appartamenti.

La conseguenza pratica è rilevante: se nel medesimo periodo d’imposta vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Dal 2026, quindi, la soglia che fa scattare la presunzione è superata con il terzo appartamento.

La presunzione legale legata al numero degli immobili non sostituisce però l’analisi del caso concreto. Un’attività con un’organizzazione tipicamente imprenditoriale può richiedere l’apertura della Partita IVA anche senza arrivare al terzo appartamento.

Affitti brevi senza Partita IVA: cedolare secca al 21% e 26%

Quando la locazione breve resta al di fuori dell’attività d’impresa, il reddito può essere assoggettato alla tassazione ordinaria oppure, quando ne ricorrono i presupposti, alla cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate conferma che l’aliquota del 21% può essere applicata a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente, mentre per le ulteriori unità con locazioni brevi si applica l’aliquota del 26%.

La regola del 21% e del 26% è illustrata anche nelle FAQ della dichiarazione precompilata dell’Agenzia delle Entrate. Dal 2026 va coordinata con il nuovo limite di due appartamenti previsto dalla legge per il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali.

Regime forfettario e affitti brevi con Partita IVA

Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale e richiede Partita IVA, il regime forfettario può essere una possibilità se sono rispettati tutti i requisiti previsti dalla normativa e non ricorre una causa ostativa. Il limite generale di ricavi è 85.000 €; oltre 100.000 € opera la soglia prevista per l’uscita immediata.

L’imposta sostitutiva ordinaria è del 15%%. Per una nuova attività che rispetta tutte le condizioni richieste può essere applicata l’aliquota del 5%% per il periodo agevolato previsto dalla legge.

Prima di scegliere il regime è opportuno verificare i requisiti del regime forfettario e le cause di esclusione. La cedolare secca e il regime forfettario appartengono infatti a due inquadramenti differenti: la prima riguarda la locazione breve non imprenditoriale, mentre il secondo riguarda un’attività esercitata con Partita IVA.

Codice ATECO affitti brevi: quale usare?

Se la locazione breve è svolta come attività d’impresa, il codice ATECO deve rappresentare ciò che viene realmente fatto. Con ATECO 2025, il codice 55.20.42 comprende i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze ed è il riferimento principale per molte attività imprenditoriali di soggiorno di breve durata. Per attività coerenti con questo inquadramento puoi consultare anche la scheda ATECO 55.20.42.

La classificazione ATECO 2025 di ISTAT distingue però le attività di alloggio di breve durata dalla locazione e gestione immobiliare propriamente detta. Per questo il codice non va scelto soltanto in base alla durata del contratto: occorre considerare organizzazione, servizi prestati e caratteristiche concrete dell’attività.

Per le attività che rientrano nei servizi di alloggio della divisione 55, nel regime forfettario il coefficiente di redditività è normalmente del 40%. Se invece l’attività appartiene a un diverso inquadramento ATECO, anche il coefficiente e gli adempimenti possono cambiare.

Esempio di calcolo nel forfettario

Supponiamo un’attività imprenditoriale di alloggio breve correttamente classificata tra i servizi di alloggio, con 30.000 euro di ricavi annui. Con coefficiente di redditività del 40%, il reddito forfettario prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori è pari a 12.000 euro.

• ricavi: 30.000 euro;
• coefficiente di redditività: 40%;
• reddito determinato forfettariamente: 12.000 euro;
• dal reddito si deducono i contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati;
• sulla base imponibile risultante si applica l’imposta sostitutiva del 5% o del 15%, quando ne ricorrono le condizioni.

Questo esempio riguarda il regime forfettario con Partita IVA e non deve essere confuso con il calcolo della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi non imprenditoriali.

INPS, Camera di Commercio e attività d’impresa

Quando gli affitti brevi sono gestiti come attività d’impresa, oltre alla Partita IVA devono essere verificati gli adempimenti camerali e previdenziali. L’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS può essere necessaria quando ricorrono i requisiti previsti per l’attività commerciale esercitata in forma abituale e prevalente.

Non va però estesa automaticamente a ogni locazione breve la particolare regola previdenziale prevista per gli affittacamere professionali. Affittacamere e locazione breve sono fattispecie diverse: il corretto trattamento INPS dipende dall’inquadramento effettivo dell’attività.

CIN obbligatorio anche per gli affitti brevi

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) riguarda anche le unità immobiliari destinate a locazioni turistiche e locazioni brevi. Il codice deve essere richiesto tramite la Banca Dati Strutture Ricettive, esposto secondo le regole previste e riportato negli annunci.

Il Ministero del Turismo riepiloga gli obblighi nelle FAQ della Banca Dati Strutture Ricettive. Sul sito è disponibile anche una guida dedicata al CIN per locazioni turistiche e affitti brevi.

Quando serve la SCIA?

Per le unità destinate a locazione per finalità turistiche o a locazione breve gestite in forma imprenditoriale va verificato anche l’obbligo di SCIA presso il SUAP competente. Gli adempimenti nazionali devono inoltre essere coordinati con le norme regionali e comunali, che possono prevedere ulteriori comunicazioni o requisiti.

Chi opera come privato non deve quindi prendere come modello automatico gli adempimenti di una struttura ricettiva; chi opera come impresa, al contrario, non può limitarsi alla sola apertura della Partita IVA.

Airbnb e Booking: cambia qualcosa fiscalmente?

Usare Airbnb, Booking o un altro portale non trasforma da solo una locazione in attività d’impresa e non elimina gli obblighi quando l’attività è invece imprenditoriale. La piattaforma è soltanto uno strumento di intermediazione: l’inquadramento dipende dal numero degli immobili, dall’organizzazione dell’attività, dai servizi offerti e dalle altre circostanze concrete.

Anche le commissioni dei portali vanno trattate in modo diverso a seconda del regime fiscale. Nel forfettario i normali costi dell’attività non sono dedotti analiticamente, perché il reddito viene determinato applicando il coefficiente di redditività.

Affitti brevi e affittacamere: non sono la stessa cosa

L’affittacamere è una struttura ricettiva disciplinata anche dalla normativa regionale e normalmente offre un servizio di ospitalità organizzato. La locazione breve nasce invece da un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni e può restare un’attività non imprenditoriale quando sono rispettate le condizioni previste.

La distinzione è fondamentale per scegliere ATECO, previdenza, adempimenti amministrativi e regime fiscale. Per il caso della struttura ricettiva puoi consultare la guida alla Partita IVA per affittacamere.

Cedolare secca o regime forfettario: cosa conviene?

Non sono due regimi tra cui scegliere liberamente per la stessa attività. Prima va stabilito se la locazione è svolta fuori dall’impresa oppure in forma imprenditoriale. Nel primo caso può entrare in gioco la cedolare secca; nel secondo, se esistono i requisiti, si può valutare il regime forfettario.

La convenienza del forfettario dipende inoltre dai costi reali sostenuti. Un coefficiente di redditività del 40% riconosce forfettariamente una quota importante di spese, ma non permette di dedurre analiticamente commissioni, utenze, manutenzioni e altri costi ordinari dell’attività.

Domande frequenti sugli affitti brevi nel 2026