Partita IVA affittacamere: ATECO, regime forfettario, INPS e requisiti

Aprire una Partita IVA da affittacamere significa avviare un’attività ricettiva che deve essere distinta dalla semplice locazione breve, dal bed and breakfast e dalla casa vacanze. La scelta corretta dipende dall’attività concretamente svolta e anche dalla normativa regionale applicabile alla struttura.

Per l’affittacamere il riferimento ATECO 2025 è 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Nel regime forfettario il coefficiente di redditività è del 40%; sul piano previdenziale l’affittacamere iscritto alla Gestione Commercianti INPS beneficia inoltre di una particolarità importante: non è soggetto al normale minimale annuo di reddito.

Per confrontare ATECO, tasse e contributi di altre attività, consulta le guide sul regime forfettario per professioni e attività. Per il dettaglio della classificazione dell’affittacamere consulta anche la nostra scheda ATECO 55.20.42.

Partita IVA affittacamere: quadro rapido

Elemento	Regola principale
Codice ATECO	55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze
Coefficiente forfettario	40%
Previdenza	Gestione Commercianti INPS
Minimale INPS	Non si applica agli affittacamere: contributi calcolati sul reddito effettivo
Aliquota INPS 2026	24,48% fino alla prima fascia prevista per i commercianti, oltre maternità
Regime fiscale	Forfettario possibile se sono rispettati requisiti e cause ostative
Avvio	Partita IVA, Registro Imprese, INPS e adempimenti SUAP previsti localmente
CIN	Obbligatorio per le strutture turistico-ricettive soggette alla BDSR
Alloggiati Web	Comunicazione degli ospiti alla Questura nei termini previsti dall’art. 109 TULPS

Quando serve la Partita IVA per un affittacamere?

L’affittacamere è una struttura ricettiva e non coincide con chi concede semplicemente un immobile in locazione. Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, con organizzazione, continuità e servizi rivolti agli ospiti, l’apertura della Partita IVA rientra nel normale percorso di avvio dell’impresa.

La disciplina amministrativa dell’affittacamere non è però identica in tutta Italia: Regioni e Comuni possono stabilire requisiti, limiti di camere e posti letto, periodi di apertura, caratteristiche dei locali e procedure specifiche. Per questo la qualifica di affittacamere professionale o non professionale non va ricavata da una regola nazionale unica, ma verificata nella normativa territoriale e nel concreto modello di attività.

Fiscalmente conta comunque la sostanza dell’attività. La presenza di servizi tipici dell’ospitalità, l’organizzazione dei mezzi, la continuità e il modo in cui vengono gestite le prenotazioni aiutano a distinguere l’attività ricettiva dalla mera locazione.

Codice ATECO affittacamere: 55.20.42

Nella classificazione ATECO 2025, ISTAT include espressamente tra le attività del codice 55.20.42 i servizi di alloggio forniti da affittacamere, oltre ai servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze e ad altre forme di ospitalità di breve durata.

È un punto importante perché molte guide ancora presenti online riportano il vecchio codice 55.20.51. Nella classificazione ATECO 2025 il 55.20.51 indica invece i servizi di alloggio in aziende agricole: per una nuova apertura come affittacamere non va quindi copiato da contenuti non aggiornati. La classificazione corrente può essere verificata nelle fonti ufficiali ISTAT ATECO 2025.

Per attività incluse, escluse e collegamenti con la classificazione consulta la card ATECO 55.20.42.

Affittacamere, B&B, casa vacanze e affitti brevi: differenze

Queste attività possono sembrare simili perché tutte riguardano l’ospitalità, ma non sono sinonimi. Distinguere correttamente l’intento evita errori nella scelta dell’ATECO e negli adempimenti.

• Affittacamere: struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dalla normativa regionale; ATECO 55.20.42 quando l’attività è esercitata come impresa.
• Bed and breakfast: attività con pernottamento e prima colazione; ATECO 2025 55.20.41. Vedi la guida sulla Partita IVA per B&B.
• Casa vacanze: struttura ricettiva in casa o appartamento, anch’essa soggetta alla disciplina regionale; per l’attività d’impresa il riferimento da valutare è 55.20.42. Vedi la guida sulla Partita IVA casa vacanze.
• Locazione o affitto breve: nasce da un contratto di locazione e segue regole proprie; non diventa automaticamente affittacamere solo perché il soggiorno dura pochi giorni. Vedi la guida su affitti brevi e Partita IVA.

Usare Airbnb, Booking o un altro portale non determina da solo l’inquadramento. Contano il tipo di struttura, i servizi offerti, l’organizzazione effettiva e le regole regionali e comunali.

Regime forfettario affittacamere: coefficiente 40%

L’affittacamere può applicare il regime forfettario quando rispetta i requisiti previsti dalla legge e non ricade in una causa ostativa. Il limite generale dei ricavi è 85.000 €; oltre 100.000 € opera la soglia per l’uscita immediata secondo le regole vigenti.

Per i servizi di alloggio il coefficiente di redditività è del 40%. Significa che, su 30.000 euro di ricavi rilevanti, il reddito forfettario lordo è 12.000 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori versati. Il restante 60% rappresenta i costi riconosciuti forfettariamente e non la percentuale su cui calcolare tasse e contributi.

Questo chiarimento è utile perché alcune pagine online confondono ancora la percentuale di costi forfettari con il reddito imponibile. Nel forfettario le commissioni di Booking o Airbnb, le pulizie, le utenze, la lavanderia, la manutenzione e gli altri costi non vengono dedotti analiticamente: sono assorbiti dal coefficiente.

L’imposta sostitutiva ordinaria è del 15%%; se ricorrono tutte le condizioni per la nuova attività, può applicarsi l’aliquota del 5%% per il periodo agevolato previsto dalla legge.

INPS affittacamere: contributi senza minimale

La previdenza è uno dei punti più importanti dell’inquadramento. L’affittacamere iscritto alla Gestione Commercianti INPS non è soggetto all’ordinario minimale annuo di reddito previsto per la generalità dei commercianti. I contributi IVS sono quindi calcolati in percentuale sul reddito effettivo, con l’aggiunta della contribuzione per maternità.

La circolare INPS n. 14 del 9 febbraio 2026 dedica un paragrafo specifico agli affittacamere. Per il 2026 l’aliquota ordinaria dei commercianti è del 24,48% fino alla prima fascia prevista, oltre al contributo maternità; per i redditi superiori alla fascia indicata dall’INPS l’aliquota aumenta di un punto.

Questa eccezione non va estesa automaticamente a B&B, case vacanze o altre strutture soltanto perché condividono parte della classificazione ATECO: l’INPS formula la regola espressamente per gli affittacamere. Per esempi e calcolo consulta il nostro approfondimento sui contributi INPS dell’affittacamere.

Riduzione INPS del 35%

Chi applica il regime forfettario e possiede i requisiti può richiedere il regime contributivo agevolato previsto per Artigiani e Commercianti, con riduzione del 35% della contribuzione dovuta. L’agevolazione non è automatica e deve essere richiesta all’INPS secondo le modalità previste.

Esempio: tasse e contributi su 30.000 euro

Con 30.000 euro di ricavi e coefficiente del 40%, il reddito forfettario lordo è di 12.000 euro. Su questo reddito si calcolano i contributi previdenziali secondo le regole specifiche dell’affittacamere; i contributi obbligatori versati vengono poi dedotti dalla base su cui si applica l’imposta sostitutiva.

Per evitare di duplicare calcoli, abbiamo una guida separata con l’esempio completo delle tasse dell’affittacamere su 30.000 euro. La pagina che stai leggendo resta invece la guida principale per apertura, ATECO, forfettario, INPS e adempimenti.

Come aprire un affittacamere: adempimenti principali

L’apertura non consiste soltanto nell’attribuzione del numero di Partita IVA. L’attività va inquadrata contemporaneamente dal punto di vista fiscale, camerale, previdenziale e amministrativo.

1. Verificare la normativa regionale e comunale relativa agli affittacamere.
2. Definire l’attività effettiva e verificare che l’ATECO 55.20.42 sia coerente.
3. Aprire la Partita IVA e completare gli adempimenti d’impresa, normalmente tramite ComUnica quando applicabile.
4. Iscrivere l’impresa al Registro delle Imprese e alla Gestione Commercianti INPS.
5. Presentare SCIA o altra pratica al SUAP secondo la disciplina della Regione e del Comune.
6. Ottenere e gestire il CIN e gli eventuali codici regionali previsti.
7. Attivare Alloggiati Web per la comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura.
8. Verificare flussi statistici e imposta di soggiorno secondo le regole territoriali.

SCIA, requisiti regionali e imposta di soggiorno

La struttura ricettiva deve rispettare la normativa del territorio in cui si trova. Numero massimo di camere, posti letto, requisiti igienico-sanitari, periodi di chiusura, presenza del titolare e altri requisiti possono cambiare da Regione a Regione. Per questo non è corretto applicare a tutta Italia i limiti previsti da una singola legge regionale.

Prima di presentare la pratica occorre verificare il portale SUAP competente e la disciplina regionale aggiornata. Lo stesso vale per eventuali comunicazioni dei flussi turistici e per l’imposta di soggiorno, che dipende dal Comune.

CIN per affittacamere

Gli affittacamere rientrano tra le strutture turistico-ricettive interessate dal Codice Identificativo Nazionale. Il CIN deve essere gestito attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive e indicato negli annunci secondo la disciplina vigente; non sostituisce gli eventuali codici regionali o provinciali.

Per le istruzioni operative puoi consultare le FAQ BDSR del Ministero del Turismo e la nostra guida al codice CIN.

Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti

I gestori delle strutture ricettive devono comunicare alla Questura competente le generalità delle persone alloggiate tramite il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato. In base all’art. 109 TULPS la comunicazione va effettuata entro le 24 ore successive all’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore deve essere effettuata all’arrivo.

È un obbligo distinto da CIN, SCIA, comunicazioni statistiche e imposta di soggiorno: avere completato uno di questi adempimenti non sostituisce automaticamente gli altri.

Fatture, corrispettivi, Booking e Airbnb

Nel regime forfettario le operazioni attive sono documentate senza addebito dell’IVA secondo le regole del regime, fermo restando l’obbligo di fatturazione elettronica e il bollo quando dovuto. La modalità concreta di certificazione dei corrispettivi va verificata in base ai servizi resi e alle modalità di incasso.

Le piattaforme di prenotazione non cambiano da sole la natura dell’attività. Inoltre, nel forfettario le commissioni trattenute dai portali non sono dedotte analiticamente dal reddito: il coefficiente del 40% resta il meccanismo con cui viene determinato il reddito fiscale.

Quando il forfettario conviene a un affittacamere?

Il coefficiente del 40% riconosce forfettariamente una quota di costi pari al 60% dei ricavi, ma questo non significa che il forfettario sia sempre la soluzione migliore. Un affittacamere può sostenere spese elevate per immobile, canoni, pulizie, lavanderia, utenze, manutenzioni, portali, personale e servizi agli ospiti.

Se i costi reali sono molto alti, oppure ci sono investimenti importanti e IVA sugli acquisti, è utile confrontare il risultato con il regime ordinario o semplificato. La scelta deve partire dai numeri reali e non solo dall’aliquota del 5% o del 15%.

Errori da evitare

• usare il vecchio ATECO 55.20.51 trovato in guide non aggiornate;
• confondere affittacamere, B&B, casa vacanze e locazione breve;
• applicare all’affittacamere i normali contributi minimi INPS dei commercianti;
• estendere l’esonero dal minimale a qualunque attività con ATECO 55.20.42;
• ritenere che Airbnb o Booking determinino da soli l’inquadramento fiscale;
• dimenticare che SCIA, requisiti e flussi turistici dipendono anche dalla normativa territoriale;
• considerare CIN e Alloggiati Web come lo stesso adempimento.

Approfondimenti utili per l’affittacamere

• Codice ATECO 55.20.42
• INPS affittacamere e riduzione del 35%
• Calcolo tasse affittacamere
• Partita IVA bed and breakfast
• Partita IVA casa vacanze
• Affitti brevi e Partita IVA
• Tutte le guide per professioni e attività

Domande frequenti sulla Partita IVA da affittacamere