Fatturazione property manager: Airbnb, canoni e commissioni

La fatturazione del property manager dipende dal ruolo concreto che svolge tra proprietario, ospite e piattaforma. Se gestisci l’immobile per conto del proprietario senza diventare locatore, in via ordinaria fatturi al proprietario il tuo compenso o la tua commissione di gestione: il canone di locazione resta invece reddito del proprietario, del sublocatore o del comodatario che concede l’alloggio.

Property manager: chi fattura a chi?

Il primo punto è distinguere il contratto di gestione dalla locazione. Se il proprietario ti incarica di pubblicare l’annuncio, gestire prenotazioni, check-in, pulizie e assistenza, il tuo servizio è reso al proprietario. In questo caso la tua fattura riguarda solo il corrispettivo pattuito per la gestione, ad esempio una percentuale degli incassi o un compenso fisso.

I canoni pagati dagli ospiti non diventano automaticamente ricavi del property manager solo perché transitano materialmente su un conto o su una piattaforma. Occorre leggere contratto, intestazione dell’annuncio e flusso dei pagamenti per capire chi è il soggetto che concede l’immobile in locazione e chi percepisce il reddito.

Se Airbnb incassa il canone, il reddito resta del proprietario?

Se il proprietario è il locatore e Airbnb o un altro portale incassa il corrispettivo, il reddito da locazione breve resta riferibile al proprietario. L’Agenzia delle Entrate distingue il reddito fondiario del proprietario dal reddito diverso del sublocatore o comodatario. La piattaforma o l’intermediario possono avere obblighi di ritenuta e certificazione, ma questo non trasforma il property manager nel titolare del reddito locativo.

Quando il property manager fattura solo la propria commissione

Nel modello più comune il property manager emette fattura al proprietario per la propria commissione. Esempio: l’ospite paga 1.000 euro di soggiorno, il contratto di gestione riconosce al manager il 20% e il proprietario resta locatore. Il manager fattura 200 euro per il servizio di gestione; il reddito da locazione resta in capo al proprietario secondo il regime fiscale applicabile.

Se sei in regime forfettario, sulla fattura del tuo compenso non addebiti IVA nei casi ordinari previsti dal regime e applichi le regole proprie del forfettario. Per codice ATECO, coefficiente e previdenza puoi approfondire nella guida Partita IVA Property Manager.

Incassare i canoni per conto del proprietario cambia gli obblighi

Se il property manager incassa o interviene nel pagamento dei canoni delle locazioni brevi, non basta guardare alla fattura del proprio compenso. L’articolo 4 del D.L. 50/2017 attribuisce specifici obblighi ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e intervengono nel pagamento dei canoni o corrispettivi.

L’Agenzia delle Entrate continua a indicare nel 2026 che tali soggetti devono operare e versare la ritenuta prevista sui canoni o corrispettivi incassati o pagati, quando ricorrono i presupposti. Perciò un manager che gestisce solo operativamente l’alloggio non va confuso con un intermediario che incassa per conto del locatore.

La ritenuta sulle locazioni brevi non è la commissione del manager

La ritenuta sulle locazioni brevi riguarda il canone o corrispettivo locativo nei casi disciplinati dalla legge, mentre la commissione del property manager è il corrispettivo di un servizio. Sono due flussi diversi e vanno contabilizzati separatamente. Anche quando una piattaforma trattiene somme prima dell’accredito, occorre distinguere ciò che spetta al locatore dalle commissioni della piattaforma e dal compenso del manager.

Property manager, sublocatore e comodatario: tre casi diversi

• Property manager puro: gestisce per conto del proprietario e fattura il proprio servizio.
• Sublocatore: prende in locazione l’immobile e lo concede a terzi; il reddito segue le regole del sublocatore.
• Comodatario: utilizza l’immobile ricevuto in comodato e può conseguire redditi diversi dalla locazione breve nei casi previsti.

Il contratto è quindi decisivo. Non è corretto pensare che basti chiamarsi “property manager” per determinare automaticamente il trattamento fiscale.

Cedolare secca 21% e 26%: riguarda il locatore, non il compenso del manager

Per le locazioni brevi non imprenditoriali, dal 2024 la cedolare secca è al 21% per una unità immobiliare scelta dal contribuente e al 26% per le ulteriori unità locate brevemente. Questo regime riguarda il reddito da locazione, non la fattura emessa dal property manager per il proprio servizio.

L’Agenzia delle Entrate ricorda inoltre che il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto fino a quattro appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale limite l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale.

Esempio completo di fatturazione

Supponiamo che il proprietario affidi al manager un appartamento e che in un mese gli ospiti paghino complessivamente 4.000 euro. Il manager ha diritto al 20% di commissione. Se il proprietario resta locatore, il manager emette fattura per 800 euro per il servizio di gestione. I 4.000 euro di canoni restano riferiti al proprietario, fermo restando l’eventuale ritenuta operata dalla piattaforma o dall’intermediario che interviene nel pagamento.

Cosa deve prevedere il contratto di property management

• chi è il locatore nei confronti dell’ospite;
• chi incassa i canoni e con quale mandato;
• quale compenso spetta al manager;
• chi sostiene e riaddebita pulizie e altri servizi;
• chi gestisce comunicazioni, adempimenti e ritenute quando applicabili;
• come vengono rendicontate le somme incassate per conto del proprietario.

Errori da evitare

• considerare tutto ciò che transita sul conto del manager come suo fatturato;
• fatturare al proprietario anche il canone degli ospiti senza che il manager sia realmente il locatore o sublocatore;
• confondere la ritenuta sulle locazioni brevi con la tassazione del compenso del manager;
• usare automaticamente la cedolare secca del proprietario per il compenso del property manager;
• ignorare gli obblighi da intermediario quando il manager interviene nel pagamento dei canoni.

Domande frequenti