Dal 2026 la locazione breve in forma non imprenditoriale è ammessa fino a un massimo di due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo appartamento opera la presunzione di attività d’impresa: in quel caso la gestione richiede Partita IVA e va coordinata con ATECO, Registro Imprese, INPS, SCIA/SUAP, CIN e disciplina regionale.
La locazione turistica non va però confusa con una casa vacanze o con un affittacamere. Anche quando l’immobile viene pubblicato su Airbnb o Booking, la qualificazione dipende da numero di immobili, durata, servizi offerti e modo concreto con cui l’attività viene organizzata.
Locazione turistica e Partita IVA: risposta rapida
- nel 2026 la locazione breve non imprenditoriale è possibile fino a due appartamenti;
- dal terzo appartamento l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale;
- uno o due immobili non garantiscono automaticamente l’assenza di impresa se l’attività è comunque organizzata professionalmente;
- la mera locazione e l’attività ricettiva con servizi non sono la stessa cosa;
- per alloggi turistici di breve durata ATECO 2025 indirizza normalmente verso la divisione 55;
- il 55.20.42 identifica servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze;
- il regime forfettario può essere applicabile all’attività d’impresa se ricorrono i requisiti;
- CIN, adempimenti di pubblica sicurezza e regole regionali restano da verificare anche fuori dalla Partita IVA.
Cosa cambia dal 2026: limite di due appartamenti
La legge di bilancio 2026 ha modificato l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020. Con effetto dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi in forma non imprenditoriale è riconosciuto solo quando vengono destinati a questa attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile. La soglia precedente era di quattro appartamenti; dal 2026, quindi, la presunzione scatta dal terzo.
La fonte normativa aggiornata è disponibile nella Documentazione Economica e Finanziaria del MEF.
Con uno o due immobili la Partita IVA non serve mai?
No. La soglia dei due appartamenti disciplina la presunzione legale prevista per le locazioni brevi, ma non significa che ogni attività con uno o due immobili sia automaticamente privata. Se l’attività viene esercitata con organizzazione imprenditoriale, continuità, servizi e struttura tipici dell’impresa, la qualificazione va verificata comunque.
Il numero degli immobili è quindi un criterio molto importante, ma non l’unico elemento da considerare.
Locazione turistica, affitto breve e casa vacanze: differenze
La locazione turistica consiste normalmente nella concessione dell’immobile per finalità turistiche senza trasformare il rapporto in un servizio ricettivo completo. La locazione breve è una categoria fiscale riferita ai contratti di durata non superiore a 30 giorni che rispettano i requisiti previsti dalla legge. La casa vacanze, invece, è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata anche da norme regionali.
Per questo usare indistintamente le tre espressioni porta a errori su ATECO, INPS, SCIA e tassazione. Per l’attività ricettiva vera e propria consulta anche la guida sulla Partita IVA casa vacanze.
Quale codice ATECO usare per la locazione turistica
ATECO 2025 contiene una regola importante sulla durata e sulla finalità dell’alloggio. Per case e appartamenti destinati a turisti per periodi inferiori a un anno il riferimento ricade nella classe 55.20. La sottocategoria più rilevante è il 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze.
Il codice 68.20.09 riguarda invece l’affitto e la gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a. e, secondo le note ATECO 2025, non è il riferimento per servizi di alloggio turistico di durata inferiore a un anno. Se la tua attività è pura gestione immobiliare, sublocazione o property management, il corretto inquadramento va verificato sul modello operativo concreto.
Per approfondire puoi consultare la scheda ATECO 55.20.42 e la guida sulla sublocazione turistica.
Regime forfettario con ATECO 55.20.42
Per il 55.20.42 il coefficiente di redditività nel regime forfettario è del 40%. Ciò significa che il 40% dei ricavi viene considerato reddito forfettario lordo, mentre il restante 60% rappresenta la quota di costi riconosciuta in modo forfettario.
Commissioni Airbnb e Booking, pulizie, lavanderia, manutenzioni, utenze, arredi e software restano costi reali dell’attività, ma nel forfettario non vengono dedotti analiticamente.
Esempio con 30.000 euro di ricavi
| Voce | Importo |
|---|---|
| Ricavi | 30.000 € |
| Coefficiente 40% | 12.000 € |
| Contributi previdenziali obbligatori | Da verificare e dedurre se ammessi |
| Imposta sostitutiva | 5% o 15% sulla base residua |
Questo calcolo riguarda il reddito fiscale, non il netto economico. Il risultato reale deve considerare anche commissioni delle piattaforme, pulizie, manutenzioni, imposta di soggiorno gestita per conto del Comune e ogni altro costo operativo.
Cedolare secca e forfettario non sono la stessa cosa
Quando la locazione resta fuori dall’attività d’impresa, il reddito può seguire la disciplina delle locazioni e, quando ricorrono le condizioni, la cedolare secca. Quando invece l’attività diventa imprenditoriale, cambia la natura del reddito e occorre valutare un regime d’impresa, compreso il forfettario se ne ricorrono tutti i requisiti.
Non è quindi corretto “scegliere” liberamente tra cedolare e forfettario per ottenere l’imposta più bassa: prima bisogna qualificare correttamente l’attività.
Contributi INPS e locazione turistica imprenditoriale
L’attività ricettiva o di alloggio esercitata in forma imprenditoriale può comportare l’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS. L’inquadramento previdenziale va però verificato sulla forma effettiva dell’attività e sul ruolo del titolare.
Attenzione inoltre a non estendere automaticamente a ogni casa vacanze la deroga al minimale contributivo prevista per gli affittacamere: la posizione concreta deve essere verificata con INPS e Camera di Commercio.
SCIA e SUAP per l’attività imprenditoriale
Per le locazioni brevi e per finalità turistiche esercitate in forma imprenditoriale la normativa nazionale prevede la presentazione della SCIA al SUAP del Comune competente. Restano poi applicabili le regole regionali e comunali sulla specifica forma di ospitalità.
La pratica amministrativa deve essere coordinata con apertura della Partita IVA, Registro Imprese e classificazione dell’attività: non conviene aprire fiscalmente con un codice e verificare solo dopo gli obblighi territoriali.
CIN e locazione turistica
Il Codice Identificativo Nazionale è previsto per gli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche e per le strutture ricettive. Va richiesto e utilizzato secondo le regole della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Il CIN non sostituisce automaticamente eventuali codici regionali o provinciali e deve essere indicato negli annunci quando previsto.
Alloggiati Web e comunicazione degli ospiti
La locazione turistica comporta anche obblighi di pubblica sicurezza relativi alla comunicazione delle persone alloggiate. Questi adempimenti non dipendono dal fatto che il titolare sia in regime forfettario: sono collegati all’attività di ospitalità e alla normativa di pubblica sicurezza.
Imposta di soggiorno
Nei Comuni che applicano l’imposta di soggiorno, il locatore o gestore può avere obblighi di riscossione, dichiarazione e riversamento. Le modalità variano in base al regolamento comunale e devono essere controllate per ogni immobile.
Commissioni Airbnb e Booking nel forfettario
Le commissioni trattenute dalle piattaforme sono costi reali, ma nel regime forfettario non vengono sottratte una per una. È quindi importante riconciliare il prezzo pagato dall’ospite, la commissione del portale e l’accredito netto sul conto.
Se il portale che fattura la commissione è stabilito all’estero, possono inoltre sorgere obblighi IVA specifici anche per un soggetto forfettario.
Property manager: attività diversa dalla locazione propria
Gestire immobili di terzi per conto dei proprietari non coincide con concedere in locazione un proprio immobile. Il property manager può svolgere servizi di gestione, coordinamento, accoglienza o intermediazione e può richiedere un diverso codice ATECO e un diverso inquadramento previdenziale.
Come aprire la Partita IVA per locazioni turistiche
- verifica se la tua attività è privata o imprenditoriale;
- conta gli appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta;
- distingui locazione pura, casa vacanze, affittacamere e property management;
- scegli ATECO in base alla natura effettiva del servizio;
- controlla requisiti e convenienza del regime forfettario;
- verifica Registro Imprese e INPS;
- presenta la pratica SUAP/SCIA quando richiesta;
- gestisci CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno;
- organizza fatture, commissioni dei portali e incassi.
Errori da evitare
- pensare che con due immobili la Partita IVA sia sempre esclusa;
- confondere locazione turistica e casa vacanze;
- usare un ATECO immobiliare per un servizio di alloggio turistico senza verificare le note ATECO 2025;
- considerare Airbnb o Booking come criterio per definire fiscalmente l’attività;
- ignorare SCIA e regole regionali quando l’attività è imprenditoriale;
- dimenticare CIN e comunicazione ospiti;
- trattare le commissioni delle piattaforme come se riducessero automaticamente i ricavi del forfettario.
Fonti ufficiali
- MEF – articolo 1, comma 595, legge 178/2020 aggiornato dal 2026
- Ministero del Turismo – FAQ BDSR e CIN
Domande frequenti
Quanti appartamenti posso affittare senza Partita IVA nel 2026?
Per le locazioni brevi la legge riconosce il regime non imprenditoriale fino a due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo opera la presunzione di attività d’impresa.
Qual è il codice ATECO della locazione turistica imprenditoriale?
Per servizi di alloggio in case e appartamenti destinati a turisti per meno di un anno il riferimento ATECO 2025 da valutare è 55.20.42. Situazioni diverse, come property management o attività immobiliari differenti, richiedono una verifica separata.
Qual è il coefficiente forfettario del 55.20.42?
Il coefficiente di redditività è del 40%.
Serve il CIN anche senza Partita IVA?
Sì, il CIN riguarda gli immobili destinati a locazione breve o turistica e le strutture ricettive secondo le regole della BDSR, indipendentemente dal regime fiscale scelto.
La cedolare secca si può usare con attività d’impresa?
La cedolare secca riguarda il reddito da locazione nei casi previsti dalla disciplina. Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale cambia la qualificazione del reddito e occorre valutare il regime fiscale dell’impresa.
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