Aprire una Partita IVA per casa vacanze nel 2026 richiede prima di tutto di distinguere l’attività ricettiva dalla semplice locazione turistica. Per una casa o appartamento per vacanze gestito come attività d’impresa, il riferimento ATECO 2025 da valutare è 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Nel regime forfettario il coefficiente di redditività è del 40%; l’inquadramento previdenziale ordinario è normalmente nella Gestione Commercianti INPS, ma l’eventuale esonero dal minimale non va esteso automaticamente a ogni casa vacanze perché la regola INPS è formulata espressamente per gli affittacamere.
Casa vacanze 2026: quadro rapido
- ATECO 2025: 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze.
- Vecchio ATECO: il precedente 55.20.51 è stato riclassificato; ATECO 2025 separa il B&B nel 55.20.41 e le case/appartamenti per vacanze nel 55.20.42.
- Coefficiente forfettario: 40%.
- Previdenza: normalmente Gestione Commercianti INPS per l’attività imprenditoriale.
- SCIA/SUAP: da verificare secondo forma imprenditoriale e disciplina regionale/comunale; per le locazioni brevi o turistiche imprenditoriali la normativa nazionale prevede la SCIA al SUAP.
- CIN: obbligatorio per strutture ricettive e immobili destinati a locazione breve o turistica.
- Soglia locazioni brevi 2026: al massimo due appartamenti possono rientrare nel regime non imprenditoriale; dal terzo opera la presunzione di attività d’impresa.
- Da distinguere: casa vacanze ricettiva, locazione turistica, affitti brevi, affittacamere, B&B e property management.
Codice ATECO casa vacanze: 55.20.42
ATECO 2025 identifica con il codice 55.20.42 i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Le note ISTAT includono espressamente i servizi di alloggio forniti da affittacamere, le case e gli appartamenti per vacanze, gli alloggi forniti da famiglie private e gli appartamenti destinati ai turisti per periodi inferiori a un anno.
Su RegimeForfettario.it trovi anche la scheda ATECO 55.20.42. La scheda presidia le ricerche sul codice; questa guida approfondisce invece apertura della Partita IVA, distinzione dalla locazione privata, forfettario, INPS, SCIA, CIN e gestione operativa.
Dal vecchio 55.20.51 al nuovo 55.20.42
Nella classificazione precedente il codice 55.20.51 raccoglieva insieme affittacamere, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast e altre formule. Con ATECO 2025 la classificazione è stata resa più precisa: il B&B è 55.20.41, mentre affittacamere, case e appartamenti per vacanze ricadono nel 55.20.42.
Per una nuova apertura nel 2026 non conviene quindi copiare il vecchio 55.20.51 da guide non aggiornate.
Casa vacanze e locazione turistica: la differenza decisiva
La locazione turistica è, in linea generale, la concessione dell’immobile senza servizi ricettivi tipici e può essere esercitata anche fuori dall’impresa quando ne ricorrono i presupposti. La casa vacanze, invece, può essere una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dalla normativa regionale, con obblighi amministrativi propri.
Non bisogna quindi scegliere la Partita IVA soltanto in base al nome usato su Airbnb o Booking. Contano il modello reale, i servizi offerti, il numero di immobili, l’organizzazione e le regole della Regione e del Comune in cui si trova l’alloggio.
Dal 2026 la soglia delle locazioni brevi scende a due appartamenti
Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto in forma non imprenditoriale soltanto quando sono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Dal terzo appartamento l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Questa è una novità importante rispetto al limite precedente di quattro appartamenti. La soglia riguarda le locazioni brevi: non sostituisce la verifica della disciplina regionale sulle case vacanze e non significa che con uno o due appartamenti un’attività organizzata e ricettiva sia automaticamente non imprenditoriale. Per il quadro specifico consulta la guida sugli affitti brevi 2026.
Quando serve la Partita IVA per una casa vacanze
La Partita IVA è necessaria quando l’attività è esercitata professionalmente e con organizzazione d’impresa oppure quando opera una presunzione legale di imprenditorialità. Il numero degli appartamenti è un indicatore importante, ma non è l’unico: servizi offerti, continuità, organizzazione e disciplina locale possono rendere imprenditoriale l’attività anche prima del superamento della soglia.
È quindi scorretto impostare la scelta come “posso decidere se aprire o no la Partita IVA?”. Prima bisogna qualificare correttamente ciò che viene svolto.
Casa vacanze e affittacamere non sono sinonimi
ATECO 55.20.42 comprende entrambe le attività, ma le normative regionali possono distinguerle. In una casa vacanze viene normalmente messa a disposizione un’unità abitativa autonoma; l’affittacamere può invece offrire camere o porzioni dell’immobile secondo i limiti e le regole territoriali.
Questa distinzione è importante anche per l’INPS: la disciplina contributiva senza minimale è espressamente formulata dall’INPS per gli affittacamere. Non va quindi estesa automaticamente a ogni attività che usa lo stesso codice ATECO. Per il caso specifico consulta la guida sulla Partita IVA affittacamere.
Regime forfettario casa vacanze: coefficiente 40%
Il codice 55.20.42 appartiene ai servizi di alloggio e applica nel regime forfettario un coefficiente di redditività del 40%. Il 40% dei ricavi incassati costituisce reddito forfettario lordo; il restante 60% rappresenta i costi riconosciuti automaticamente.
Non vengono quindi dedotte analiticamente commissioni di Airbnb o Booking, pulizie, lavanderia, utenze, manutenzioni, arredi, software di gestione, pubblicità o spese per il check-in: questi costi sono assorbiti dal coefficiente.
Esempio con 40.000 euro di ricavi
Con 40.000 euro di ricavi e coefficiente del 40%, il reddito forfettario lordo è pari a 16.000 euro. Da questo importo si deducono i contributi previdenziali obbligatori versati; sul reddito imponibile residuo si applica l’imposta sostitutiva del 15%, oppure del 5% quando ricorrono tutti i requisiti previsti per una nuova attività.
Per accesso e cause ostative consulta i requisiti del regime forfettario.
Commissioni Airbnb e Booking: ricavo lordo o netto?
Nel forfettario il costo della piattaforma non viene dedotto analiticamente. Se l’ospite paga 1.000 euro e il portale trattiene una commissione, non bisogna ragionare come se il ricavo fosse automaticamente il netto accreditato sul conto: la commissione è un costo dell’attività e il coefficiente del 40% rappresenta già forfettariamente i costi.
Per questo è essenziale riconciliare correttamente importi pagati dall’ospite, commissioni della piattaforma, fatture del portale e somme effettivamente accreditate.
Quando il forfettario può essere meno conveniente
Il coefficiente del 40% riconosce costi pari al 60% dei ricavi, una percentuale elevata. La convenienza può essere buona per una struttura con margini elevati e costi sotto controllo, ma va verificata se l’attività sostiene affitti passivi, importanti ristrutturazioni, personale, gestori esterni, lavanderia, pulizie e commissioni elevate.
Il forfettario non consente inoltre la detrazione ordinaria dell’IVA sugli acquisti. Per una casa vacanze che richiede investimenti rilevanti, questo elemento può incidere molto.
INPS casa vacanze: Gestione Commercianti
Quando la casa vacanze è gestita come impresa, il riferimento previdenziale ordinario è la Gestione Commercianti INPS. Nel 2026 l’aliquota pensionistica dei commercianti è del 24,48% fino alla prima fascia prevista dall’INPS.
Per la generalità dei commercianti esiste un reddito minimale di 18.808 euro con contribuzione minima annua. Ma per le attività ricettive è necessario fare un controllo ulteriore, perché l’INPS prevede una deroga specifica per gli affittacamere.
La casa vacanze paga sempre contributi INPS fissi?
No, non si può rispondere automaticamente né sì né no. La circolare INPS 14/2026 stabilisce espressamente che gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti non sono soggetti al minimale annuo e pagano i contributi percentuali sull’effettivo reddito, oltre alla quota maternità.
Poiché il 55.20.42 comprende sia affittacamere sia case e appartamenti per vacanze, non è prudente dedurre che l’esonero dal minimale si applichi a qualsiasi impresa di casa vacanze solo perché condivide lo stesso ATECO. L’inquadramento concreto deve essere verificato con INPS e Camera di Commercio. Approfondimento generale: INPS Artigiani e Commercianti.
Camera di Commercio e Registro Imprese
Se l’attività è imprenditoriale, normalmente occorre l’iscrizione al Registro Imprese e la gestione degli adempimenti tramite Comunicazione Unica. La pratica deve essere coerente con la forma scelta e con quanto comunicato al SUAP e agli enti territoriali.
SCIA e SUAP
Per le locazioni brevi o turistiche esercitate in forma imprenditoriale, la normativa nazionale prevede la SCIA al SUAP del Comune competente. Per le case vacanze configurate come strutture ricettive bisogna inoltre rispettare la disciplina regionale e comunale, che può prevedere modulistica, requisiti e comunicazioni ulteriori.
Non conviene quindi aprire prima la Partita IVA e verificare dopo la pratica amministrativa: classificazione ricettiva, requisiti dell’immobile e procedura SUAP devono essere coordinati.
CIN: obbligatorio anche per le case vacanze
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio sia per i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive sia per gli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. Il Ministero del Turismo chiarisce inoltre che il CIN deve essere esposto secondo le regole previste e indicato negli annunci.
L’eventuale codice regionale o provinciale non viene automaticamente sostituito dal CIN: gli obblighi territoriali restano validi.
Alloggiati Web e comunicazione degli ospiti
I titolari delle strutture ricettive e i soggetti obbligati devono rispettare gli adempimenti di pubblica sicurezza relativi alla comunicazione degli ospiti. Il Ministero del Turismo richiama espressamente l’articolo 109 del TULPS tra gli obblighi collegati alle strutture e alle locazioni turistiche.
Estintori e rilevatori: attenzione alla differenza tra locazione e struttura ricettiva
Le regole nazionali sul CIN prevedono specifici dispositivi di sicurezza per le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica senza servizi aggiuntivi: rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio quando applicabili ed estintori portatili secondo i requisiti indicati.
Il Ministero precisa però che B&B e affittacamere non rientrano automaticamente in questo specifico obbligo previsto per la pura locazione, pur potendo essere soggetti ad altre norme di sicurezza. Per una casa vacanze qualificata come struttura ricettiva bisogna quindi verificare la disciplina applicabile alla categoria regionale concreta e non copiare gli obblighi della locazione privata in modo meccanico.
Pulizia, cambio biancheria e servizi aggiuntivi
I servizi offerti sono uno degli elementi che separano la semplice locazione dall’attività ricettiva. Pulizie e biancheria con modalità tipiche dell’ospitalità, assistenza organizzata agli ospiti e ulteriori servizi possono incidere sulla qualificazione dell’attività.
La normativa regionale resta decisiva: ciò che una Regione definisce “casa e appartamento per vacanze” può avere requisiti diversi rispetto a un’altra.
Imposta di soggiorno e obblighi comunali
Nei Comuni che applicano l’imposta di soggiorno, il gestore può avere obblighi di riscossione, dichiarazione o riversamento secondo la disciplina locale e le modalità operative previste. Anche questo adempimento va verificato sul Comune in cui si trova ciascun immobile.
Casa vacanze propria, in locazione o in comodato
L’immobile può essere di proprietà oppure essere utilizzato in base a un titolo che consenta legittimamente l’attività, ad esempio locazione con facoltà compatibile o comodato. Prima di iniziare bisogna verificare contratto, regolamento condominiale quando rilevante, disciplina regionale e requisiti amministrativi.
Gestire immobili di terzi per conto dei proprietari può invece diventare attività di property management o intermediazione, con un diverso oggetto economico e possibili codici ATECO ulteriori. Non va confusa con l’attività ricettiva svolta direttamente come gestore dell’alloggio.
Come aprire la Partita IVA per casa vacanze
- Definisci se si tratta di casa vacanze ricettiva, affittacamere oppure mera locazione turistica.
- Verifica la normativa della Regione e del Comune in cui si trova l’immobile.
- Adotta il 55.20.42 quando descrive realmente il servizio di alloggio svolto.
- Controlla requisiti e convenienza del regime forfettario con coefficiente 40%.
- Gestisci Registro Imprese e posizione INPS se l’attività è imprenditoriale.
- Presenta SCIA o altra pratica richiesta dal SUAP e dalla disciplina territoriale.
- Richiedi e gestisci CIN e gli eventuali codici regionali/provinciali.
- Predisponi comunicazione ospiti, imposta di soggiorno, sicurezza, fatturazione e rapporti con le piattaforme.
Per i passaggi fiscali generali consulta come aprire la Partita IVA nel regime forfettario.
Errori da evitare
- confondere casa vacanze ricettiva e locazione turistica privata;
- usare ancora il vecchio ATECO 55.20.51 senza verificare ATECO 2025;
- ignorare la nuova soglia 2026 di due appartamenti per le locazioni brevi non imprenditoriali;
- pensare che uno o due immobili escludano sempre l’attività d’impresa;
- applicare automaticamente l’esonero INPS dal minimale a ogni casa vacanze;
- aprire la Partita IVA senza verificare prima Regione, Comune e SUAP;
- omettere CIN o eventuali codici territoriali negli annunci;
- considerare le commissioni delle piattaforme come se riducessero automaticamente i ricavi del forfettario;
- confondere gestione dell’alloggio con property management di immobili altrui.
Fonti ufficiali
- ISTAT – Struttura e note ATECO 2025
- Dipartimento Finanze – articolo 1, comma 595, legge 178/2020 aggiornato al 2026
- Ministero del Turismo – FAQ BDSR e CIN
- Ministero del Turismo – Banca Dati Strutture Ricettive
- INPS – Circolare n. 14/2026, Artigiani e Commercianti
- Regione Piemonte – Novità 2026 locazioni brevi e turistiche
Domande frequenti
Per l’attività imprenditoriale di servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze il codice ATECO 2025 da valutare è 55.20.42. Il vecchio 55.20.51 non è più il riferimento operativo per questa attività.
Con il codice 55.20.42 il coefficiente di redditività nel regime forfettario è del 40%.
Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto solo fino a due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo appartamento opera la presunzione di attività d’impresa. Questo limite non sostituisce però la verifica dell’imprenditorialità in base ai servizi e alla normativa regionale.
L’attività imprenditoriale è normalmente collegata alla Gestione Commercianti, ma l’esonero dal minimale previsto dall’INPS è formulato espressamente per gli affittacamere. Poiché case vacanze e affittacamere possono condividere il 55.20.42, la posizione previdenziale concreta va verificata e non va dato per automatico l’esonero dal minimale.
Sì. Il CIN è previsto per strutture turistico-ricettive e per immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. Deve essere gestito secondo le regole della BDSR e indicato negli annunci, insieme agli eventuali codici territoriali ancora richiesti.
Per confrontare questa attività con le altre guide verticali consulta Regime forfettario per professioni e attività.
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