Un commercialista per property manager deve gestire correttamente non solo Partita IVA e regime forfettario, ma anche flussi dei proprietari, commissioni, OTA, locazioni brevi, ritenute, fornitori e inquadramento previdenziale. È proprio la separazione tra denaro del proprietario e compenso del gestore a rendere questa attività più delicata di una normale consulenza professionale.
Per la gestione di immobili per conto terzi, compreso il property management turistico, ATECO 2025 prevede il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Nel regime forfettario RF utilizza per questa attività il coefficiente di redditività dell’86%. L’inquadramento previdenziale, invece, va verificato sul modo concreto in cui l’attività è organizzata e non deve essere deciso automaticamente dal solo codice ATECO.
Cosa deve controllare un commercialista per property manager
- servizi realmente svolti per i proprietari;
- codice ATECO principale ed eventuali attività secondarie;
- regime forfettario o ordinario e relativa convenienza;
- inquadramento previdenziale corretto;
- contratti di gestione e poteri di incasso;
- commissioni del property manager e somme spettanti ai proprietari;
- flussi Airbnb, Booking e altre OTA;
- eventuali obblighi sulle locazioni brevi quando il gestore interviene nei pagamenti;
- pulizie, lavanderia, manutenzioni e altri fornitori;
- fatturazione elettronica e rendicontazione;
- eventuali attività di mediazione immobiliare da tenere separate.
ATECO property manager: 68.32.01
Le note ufficiali ATECO 2025 includono espressamente nel codice 68.32.01 la gestione di beni immobili per conto terzi e il property management in ambito turistico, cioè la gestione di immobili o alloggi destinati a soggiorni di breve durata per conto di altri soggetti.
Il codice comprende anche l’amministrazione di condomini e la riscossione di canoni per conto terzi, ma non trasforma automaticamente ogni property manager in amministratore di condominio o agente immobiliare. La fonte ufficiale è la classificazione ATECO 2025 ISTAT.
RF ha già una guida dedicata alla Partita IVA del property manager: questa pagina si concentra invece sulla gestione fiscale continuativa che dovrebbe svolgere il commercialista.
Property manager e agente immobiliare: attività diverse
Il property manager opera normalmente sulla base di un incarico del proprietario e gestisce l’immobile, le prenotazioni, gli ospiti e i fornitori. L’agente immobiliare svolge invece attività di mediazione tra parti per favorire la conclusione di un affare immobiliare.
La mediazione immobiliare rientra nel codice 68.31.00 ed è soggetta a requisiti propri. Il commercialista deve quindi leggere il contratto e le prestazioni effettive: se il professionista passa dalla sola gestione all’intermediazione, il problema non si risolve semplicemente aggiungendo una descrizione diversa in fattura.
RF dispone di una pagina separata sul commercialista per agente immobiliare, proprio per evitare di sovrapporre i due intenti.
Regime forfettario property manager: coefficiente 86%
Nel 2026 il property manager in forfettario utilizza il coefficiente di redditività dell’86%. Con 40.000 euro di ricavi o compensi rilevanti, il reddito forfettario lordo è quindi pari a 34.400 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori.
Il restante 14% rappresenta i costi riconosciuti in via forfettaria. Software, spostamenti, telefono, collaboratori, ufficio, fornitori, pubblicità e altri costi non vengono dedotti analiticamente. Per un’attività con molti costi reali il commercialista dovrebbe quindi confrontare periodicamente il regime forfettario con quello ordinario.
Il D.Lgs. 81/2025 ha previsto che, fino all’approvazione di nuovi coefficienti costruiti direttamente sulla classificazione ATECO 2025, continuino a essere utilizzati i coefficienti previsti dalla disciplina del forfettario sulla base della corrispondenza con la classificazione precedente. Il commercialista deve quindi verificare sempre la tabella vigente nell’anno interessato.
Gestione Separata o INPS Commercianti?
È uno dei punti più delicati. Il codice 68.32.01 identifica l’attività economica, ma non risolve da solo l’inquadramento previdenziale. Quando il property manager svolge personalmente la propria prestazione senza una struttura imprenditoriale significativa, può essere necessario verificare la Gestione Separata; quando l’attività viene esercitata come impresa organizzata, con iscrizione camerale e struttura commerciale, può diventare rilevante la Gestione Commercianti.
INPS distingue espressamente tra professionisti iscritti alla Gestione Separata e lavoratori autonomi iscritti alle gestioni speciali di Artigiani e Commercianti. Per il property manager il commercialista dovrebbe quindi verificare forma organizzativa, Registro Imprese, modalità operative e posizione effettivamente aperta, senza limitarsi al codice ATECO.
Il compenso del manager va separato dai canoni del proprietario
Nel modello più comune il proprietario resta il locatore e il property manager fattura soltanto il proprio compenso di gestione, fisso o percentuale. I canoni degli ospiti non diventano automaticamente ricavi del manager solo perché transitano tecnicamente attraverso una piattaforma o un conto utilizzato per la gestione.
Il commercialista deve quindi riconciliare almeno tre flussi: somme spettanti al proprietario, commissione del property manager e costi o rimborsi relativi ai fornitori. RF approfondisce il tema nella guida sulla fatturazione del property manager.
Airbnb, Booking e OTA: come leggere i flussi
Le piattaforme possono incassare il soggiorno, trattenere commissioni e riversare il netto. Il commercialista non dovrebbe registrare il semplice accredito bancario senza ricostruire il flusso economico: occorre capire chi è il locatore, chi è intestatario dell’annuncio, chi sopporta la commissione della piattaforma e chi riceve il compenso di gestione.
La rendicontazione mensile dovrebbe permettere di passare dall’incasso lordo degli ospiti al canone spettante al proprietario, alle commissioni OTA, al compenso del manager e alle eventuali spese anticipate. Questa struttura diventa indispensabile quando vengono gestiti molti immobili contemporaneamente.
Locazioni brevi: quando il property manager interviene nel pagamento
La disciplina delle locazioni brevi prevede obblighi specifici per gli intermediari immobiliari e per i soggetti che gestiscono portali telematici quando intervengono nel pagamento o incassano i canoni. L’Agenzia delle Entrate continua a prevedere, nei casi disciplinati dall’articolo 4 del D.L. 50/2017, la ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi lordi incassati o pagati.
Questo non significa che ogni property manager debba automaticamente operare la ritenuta: bisogna verificare il ruolo concreto assunto nel contratto e nel flusso dei pagamenti. Se il manager svolge soltanto attività operative senza intervenire giuridicamente nel pagamento, il quadro è diverso.
Il commercialista deve quindi leggere insieme mandato, condizioni delle piattaforme e movimenti finanziari, evitando di applicare la disciplina dell’intermediazione solo perché il professionista utilizza Airbnb o Booking.
Cedolare secca del proprietario e reddito del property manager
La cedolare secca riguarda il reddito da locazione del proprietario, sublocatore o comodatario nei casi previsti; non riguarda la commissione fatturata dal property manager. Dal periodo d’imposta 2024, per le locazioni brevi assoggettate a cedolare, l’aliquota è del 21% per una unità scelta dal contribuente e del 26% per le ulteriori unità.
Il compenso del manager segue invece il regime fiscale della sua attività. Confondere i due livelli porta facilmente a dichiarazioni errate e a una lettura sbagliata degli incassi transitati attraverso le piattaforme.
Contratto di property management: cosa deve leggere il commercialista
- chi resta locatore nei confronti dell’ospite;
- quali servizi svolge il manager;
- chi pubblica e gestisce gli annunci;
- chi incassa i canoni;
- come viene calcolato il compenso del manager;
- chi sostiene le commissioni OTA;
- come vengono gestite pulizie e manutenzioni;
- quali spese possono essere anticipate;
- con quali tempi il denaro viene riversato al proprietario;
- come viene prodotta la rendicontazione periodica.
Il contratto è importante anche per dimostrare che determinate somme appartengono al proprietario e non costituiscono ricavi del property manager. Più il flusso finanziario è complesso, più la documentazione deve essere precisa.
Pulizie, lavanderia e manutenzioni: come gestire i fornitori
Il trattamento cambia in base a chi acquista realmente il servizio. Se il property manager acquista pulizie o manutenzioni in nome proprio e le riaddebita al proprietario, il flusso può concorrere ai suoi ricavi. Se invece opera con un mandato e sostiene spese documentate in nome e per conto del proprietario, il trattamento può essere differente.
Nel forfettario la distinzione è particolarmente importante perché l’86% viene applicato ai ricavi rilevanti e le normali spese non sono dedotte analiticamente. Una gestione imprecisa dei riaddebiti può quindi gonfiare artificialmente il fatturato fiscale.
Property manager o semplice co-host?
Non tutti i co-host svolgono una gestione immobiliare completa. Chi si limita a rispondere agli ospiti, coordinare il check-in o svolgere attività amministrativa per conto di un gestore principale può avere un’attività diversa dal vero property management.
RF ha già analizzato il confine tra gestione e semplice back office nella guida su B&B e case vacanze gestiti conto terzi. Il commercialista deve descrivere ciò che il professionista fa davvero, non assegnare il 68.32.01 solo perché il cliente utilizza il termine “co-host”.
Quando il property manager diventa anche locatore o sublocatore
Se il professionista prende un immobile in locazione e lo subloca ai viaggiatori, non sta più svolgendo soltanto gestione per conto terzi. Anche la locazione di immobili propri o detenuti con altro titolo deve essere tenuta separata dal servizio di property management.
Codice ATECO, regime fiscale e previdenza possono cambiare in funzione del modello. RF dedica una guida specifica alla sublocazione turistica.
Costi reali e convenienza del forfettario
Il coefficiente dell’86% riconosce implicitamente costi pari al 14% dei ricavi. Per un property manager che sostiene molte spese in proprio – personale, software, ufficio, auto, collaboratori, acquisizione clienti o servizi esterni – il 14% può essere inferiore ai costi reali.
Il commercialista dovrebbe quindi effettuare almeno una simulazione annuale tra regime forfettario e ordinario, soprattutto quando cresce il numero degli immobili gestiti o aumenta la struttura operativa.
Documenti da consegnare al commercialista
- certificato di attribuzione della Partita IVA e codice ATECO;
- contratti o mandati con i proprietari;
- estratti e report Airbnb, Booking e altre OTA;
- rendiconti inviati ai proprietari;
- fatture emesse per commissioni di gestione;
- fatture e contratti dei fornitori;
- documentazione delle spese anticipate;
- eventuale iscrizione al Registro Imprese;
- posizione INPS;
- ultima dichiarazione dei redditi e F24 versati.
Errori frequenti nella gestione fiscale del property manager
- confondere property management e mediazione immobiliare;
- considerare propri tutti gli incassi che transitano sul conto;
- non separare commissione, canone del proprietario e spese anticipate;
- scegliere la gestione previdenziale solo dal codice ATECO;
- applicare la cedolare secca alla commissione del manager;
- non verificare gli obblighi sulle locazioni brevi quando si interviene nei pagamenti;
- riaddebitare pulizie e fornitori senza chiarire chi acquista realmente il servizio;
- restare nel forfettario senza confrontare il 14% di costi presunti con le spese effettive.
Come scegliere un commercialista per property manager
Un commercialista property manager dovrebbe conoscere ATECO 68.32.01, locazioni brevi, flussi OTA, ritenute, gestione dei canoni, regime forfettario e differenze tra lavoro autonomo e attività d’impresa. È importante che sappia leggere il contratto di gestione, non soltanto registrare le fatture.
Prima di affidare l’incarico conviene chiedere come vengono gestiti canoni dei proprietari, commissioni Airbnb e Booking, spese anticipate, ritenute sulle locazioni brevi, fornitori e posizione INPS. Sono questi i punti che rendono la consulenza realmente specializzata nel property management.
Domande frequenti
Per la gestione di beni immobili per conto terzi, compreso il property management turistico, ATECO 2025 prevede il codice 68.32.01.
Nel 2026 RF applica al codice 68.32.01 il coefficiente di redditività dell’86%, secondo la disciplina transitoria dei coefficienti del regime forfettario.
Dipende dall’inquadramento concreto dell’attività. Il codice ATECO da solo non basta: il commercialista deve verificare se si tratta di attività professionale personale oppure di impresa organizzata.
Non automaticamente. Se il proprietario resta il locatore, il manager fattura normalmente il proprio compenso di gestione; canoni e somme del proprietario devono essere tenuti separati.
Non è obbligatorio, ma è utile che il consulente conosca locazioni brevi, ATECO 68.32.01, flussi OTA, ritenute, gestione dei canoni e inquadramento INPS.
Raccontaci la tua situazione. Ti aiutiamo a capire come procedere e quale soluzione è più adatta alla tua attività.