Un commercialista per agente immobiliare deve coordinare ATECO 68.31.00, regime fiscale, Gestione Commercianti INPS, provvigioni, ritenute, SCIA e costi reali dell’agenzia. Nel regime forfettario il coefficiente di redditività dell’attività immobiliare è dell’86%: il sistema riconosce quindi costi forfettari pari soltanto al 14% dei ricavi, un dato particolarmente importante per chi sostiene spese elevate per portali, pubblicità, auto, ufficio e collaboratori.
La gestione fiscale non dovrebbe limitarsi alla dichiarazione annuale. Per un agente immobiliare è utile controllare durante l’anno provvigioni incassate e maturate, contributi INPS, permanenza nel forfettario, requisiti camerali e margine effettivo dell’agenzia, così da evitare che una crescita commerciale renda meno conveniente il regime scelto.
Cosa deve controllare il commercialista di un agente immobiliare
- ATECO 68.31.00 e attività effettivamente svolte;
- requisiti professionali e SCIA Mediatori;
- iscrizione Registro Imprese/REA;
- polizza di responsabilità civile professionale;
- regime forfettario o ordinario;
- coefficiente di redditività dell’86%;
- Gestione Commercianti INPS e riduzione contributiva del 35%;
- provvigioni incassate, maturate e ancora da riscuotere;
- ritenute sulle provvigioni quando applicabili;
- collaboratori, dipendenti e preposti;
- costi di portali, advertising, auto, ufficio e software;
- eventuali attività di property management o gestione immobiliare da separare dalla mediazione.
ATECO 68.31.00: intermediazione immobiliare
Con ATECO 2025 il codice di riferimento è 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari. Comprende l’attività delle agenzie immobiliari e degli agenti indipendenti che mettono in relazione le parti per compravendita o locazione di immobili.
RF dispone della Card ATECO 68.31.00 e di una guida dedicata ad ATECO e coefficiente dell’agente immobiliare. Il codice va usato quando l’attività reale è mediazione: gestione immobiliare, amministrazione o altri servizi possono richiedere un inquadramento diverso.
Agente immobiliare e property manager non sono la stessa attività
Il mediatore immobiliare mette in relazione le parti per concludere un affare senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Il property manager, invece, può occuparsi di gestione operativa dell’immobile, rapporti con ospiti, manutenzioni o servizi per conto del proprietario.
Se l’agente aggiunge stabilmente attività diverse dalla mediazione, il commercialista deve verificare se occorre un codice secondario e se cambiano gli obblighi professionali. RF tratta separatamente la Partita IVA del property manager.
Requisiti professionali, SCIA e Registro Imprese
L’attività di agente di affari in mediazione è regolamentata. Prima dell’avvio devono essere posseduti i requisiti morali e professionali previsti dalla normativa; la pratica viene presentata al Registro Imprese/REA con SCIA contestuale alla Comunicazione Unica.
Le Camere di Commercio precisano che l’attività può iniziare dalla data di presentazione della SCIA, se la pratica è completa e i requisiti sono posseduti. La Camera di Commercio di Torino riepiloga modulistica, requisiti, SCIA e adempimenti per l’intermediazione immobiliare.
Polizza professionale e preposto per ogni sede
La copertura assicurativa professionale è parte degli adempimenti richiesti per l’attività. Se l’impresa opera in più sedi o unità locali, deve inoltre essere verificata la presenza di almeno un soggetto in possesso dei requisiti per ciascuna sede nella quale viene esercitata la mediazione.
Il commercialista non sostituisce la Camera di Commercio nella verifica professionale, ma deve tenere questi elementi nel fascicolo del cliente perché variazioni di sedi, soci o collaboratori possono comportare nuovi adempimenti.
Revisione dei requisiti ogni quattro anni
Le imprese iscritte come agenti d’affari in mediazione sono soggette a verifica dinamica dei requisiti. Le Camere di Commercio richiamano una revisione periodica a partire dalla data della SCIA.
La Camera di Commercio di Vicenza, aggiornata a settembre 2026, indica la revisione ogni quattro anni. Inserire questa scadenza nel calendario dello studio evita di concentrarsi solo su imposte e INPS dimenticando la continuità dei requisiti professionali.
Forfettario agente immobiliare: coefficiente 86%
Le attività immobiliari del gruppo ATECO 68 rientrano nel coefficiente di redditività dell’86%. Con 40.000 euro di provvigioni incassate, il reddito forfettario lordo è quindi pari a 34.400 euro.
Il restante 14% rappresenta i costi riconosciuti in modo forfettario. La tabella dei coefficienti utilizzata dall’Agenzia delle Entrate assegna infatti alle costruzioni e attività immobiliari il coefficiente dell’86%. Per l’agente immobiliare questo rende decisivo il confronto con le spese effettive sostenute.
INPS Commercianti 2026: 24,48% e minimale 18.808 euro
L’agente immobiliare individuale è normalmente iscritto alla Gestione Commercianti INPS. Nel 2026 l’aliquota complessiva è del 24,48%: 24% IVS più lo 0,48% destinato all’indennizzo per cessazione dell’attività commerciale, oltre alla quota maternità.
Il reddito minimale è pari a 18.808 euro. L’INPS conferma aliquote e regole contributive per il 2026.
Contributo minimo INPS e quota eccedente
Sul minimale 2026 il contributo minimo annuo ordinario del commerciante è di circa 4.611,64 euro, salvo agevolazioni e situazioni particolari. Se il reddito supera 18.808 euro, sulla quota eccedente si applica la contribuzione percentuale prevista.
Il commercialista deve distinguere contributi sul minimale e contributi sul reddito eccedente, perché hanno scadenze e meccanismi di pagamento diversi. RF approfondisce il calcolo nella guida sulle tasse dell’agente immobiliare.
Riduzione INPS del 35% nel forfettario
Chi applica il regime forfettario e rientra nella Gestione Commercianti può richiedere, quando ne possiede i requisiti, il regime contributivo agevolato con riduzione del 35%. L’agevolazione non è automatica.
Dal 2026 l’INPS mette anche a disposizione un simulatore pubblico dei contributi Artigiani e Commercianti che consente di distinguere il calcolo ordinario da quello del forfettario. La riduzione migliora il cash-flow, ma può incidere sull’accredito pensionistico: la scelta va quindi valutata oltre il semplice risparmio annuale.
Esempio con 40.000 euro di provvigioni
Con 40.000 euro incassati, il reddito forfettario lordo è 34.400 euro. Poiché supera il minimale INPS, alla contribuzione minima si aggiunge la quota percentuale sul reddito eccedente 18.808 euro.
I contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati possono ridurre la base su cui si applica l’imposta sostitutiva. Per questo non è corretto moltiplicare semplicemente 34.400 euro per il 5% o il 15% senza considerare prima l’INPS deducibile.
Provvigioni incassate e provvigioni maturate
Nel forfettario la determinazione del reddito segue il principio di cassa. Per l’agente immobiliare diventa quindi importante distinguere tra provvigione maturata in base alla conclusione dell’affare e importo effettivamente incassato nel periodo fiscale.
Il commercialista dovrebbe mantenere un prospetto delle pratiche concluse, fatturate e incassate, evitando che il gestionale commerciale venga usato automaticamente come base della dichiarazione fiscale.
Ritenuta sulle provvigioni fuori dal forfettario
Le provvigioni relative a rapporti di mediazione rientrano nella disciplina dell’articolo 25-bis del DPR 600/1973. Fuori dal forfettario, il committente sostituto d’imposta applica normalmente la ritenuta prevista sulle provvigioni.
L’Agenzia delle Entrate ricorda che, se il percettore si avvale in via continuativa di dipendenti o terzi e presenta la dichiarazione prevista, la base della ritenuta può essere commisurata al 20% delle provvigioni invece che al 50%.
Nel forfettario la ritenuta non va applicata
Il contribuente forfettario non subisce la ritenuta ordinaria sui ricavi dell’attività quando comunica correttamente al soggetto pagatore la propria condizione. Il commercialista deve quindi controllare che eventuali clienti o mandanti aziendali non trattengano importi che non dovrebbero essere applicati.
Se una ritenuta viene operata per errore, il problema va gestito subito nella documentazione fiscale e non lasciato al momento della dichiarazione.
Costi reali: il 14% implicito può essere poco
Il coefficiente dell’86% presume costi pari soltanto al 14% dei ricavi. Per un agente che lavora con struttura molto leggera può essere sufficiente; per un’agenzia con canoni di portali immobiliari, advertising, ufficio, auto, fotografi, software, personale e collaboratori, il costo reale può essere sensibilmente più alto.
Il commercialista dovrebbe costruire almeno una volta l’anno un confronto tra margine reale e margine fiscale. Se i costi effettivi sono stabilmente superiori al 14%, il regime ordinario merita una simulazione completa.
Portali immobiliari, pubblicità e lead generation
Abbonamenti ai portali, campagne Google e social, servizi fotografici, virtual tour, home staging e software CRM possono assorbire una quota rilevante del fatturato. Nel forfettario queste spese non si sottraggono una per una dal reddito imponibile.
Per questo il commercialista non dovrebbe limitarsi a dire che “nel forfettario non si scaricano i costi”: deve misurarli comunque, perché servono per capire redditività reale, budget commerciale e convenienza del regime.
Collaboratori e soggetti abilitati nell’agenzia
Chi svolge effettivamente attività di mediazione per conto dell’impresa deve possedere i requisiti previsti. La Camera di Commercio richiede che i soggetti che esercitano l’attività siano correttamente dichiarati nella modulistica e negli intercalari requisiti quando necessario.
Dal punto di vista fiscale, dipendenti e collaboratori incidono anche sui limiti del forfettario e sulla struttura dei costi. L’espansione della rete commerciale va quindi verificata sia sul piano camerale sia su quello tributario.
Più sedi o unità locali
Un’agenzia che apre più sedi non deve considerare l’adempimento come una semplice variazione di indirizzo. Presso ciascuna sede in cui si esercita la mediazione deve essere verificata la presenza di un soggetto abilitato e la documentazione camerale richiesta.
Il commercialista dovrebbe coordinare variazioni Registro Imprese, eventuali unità locali, personale e impatto economico delle nuove sedi prima che l’espansione venga formalizzata.
Incompatibilità e attività ulteriori
La mediazione immobiliare mantiene specifiche incompatibilità previste dalla Legge 39/1989 e successive modifiche. In particolare devono essere valutati conflitti con attività imprenditoriali, professionali o rapporti di lavoro collegati al medesimo settore.
Quando l’agente vuole aggiungere consulenza, gestione immobiliare, amministrazione o altre attività, il commercialista deve verificare non soltanto l’ATECO, ma anche che l’attività aggiuntiva sia compatibile con l’esercizio della mediazione.
Società immobiliare o ditta individuale
La crescita dell’agenzia può portare alla valutazione di una società. Il passaggio dalla ditta individuale a una struttura societaria modifica fiscalità, previdenza, cause ostative del forfettario e modalità di esercizio dell’attività regolamentata.
Prima di costituire una società è utile confrontare almeno imposte, INPS, costi amministrativi, responsabilità, distribuzione degli utili e requisiti che devono possedere i soggetti che esercitano la mediazione.
Documenti da consegnare al commercialista
- attribuzione Partita IVA e visura camerale;
- SCIA Mediatori e documentazione dei requisiti;
- polizza RC professionale;
- fatture e provvigioni incassate;
- elenco delle pratiche concluse ma non ancora incassate;
- F24 INPS e posizione previdenziale;
- eventuale domanda di riduzione INPS 35%;
- contratti di dipendenti e collaboratori;
- costi di portali, pubblicità e software;
- spese auto, trasferte e ufficio;
- eventuali attività secondarie;
- ultima dichiarazione dei redditi.
Controlli trimestrali utili per l’agenzia immobiliare
- provvigioni incassate e proiezione annuale;
- stima di imposta e INPS;
- pratiche concluse ancora da incassare;
- costi reali in rapporto al 14% implicito del forfettario;
- spese per personale e collaboratori;
- nuove sedi o preposti;
- scadenze della polizza RC;
- verifica periodica dei requisiti camerali;
- nuove attività accessorie;
- convenienza aggiornata tra forfettario e ordinario.
Come scegliere un commercialista per agente immobiliare
È utile scegliere un professionista che conosca insieme regime forfettario, Gestione Commercianti e adempimenti camerali della mediazione. Per un’agenzia strutturata deve saper leggere anche costi di marketing, collaboratori, sedi e margine reale.
Prima di affidare l’incarico conviene chiedere come vengono controllate provvigioni incassate e maturate, come viene stimato l’INPS durante l’anno, come vengono gestite le scadenze camerali e con quale frequenza viene confrontato il forfettario con il regime ordinario.
Domande frequenti
Con ATECO 2025 il codice di riferimento per l’intermediazione immobiliare è 68.31.00.
Le attività immobiliari del gruppo ATECO 68 applicano nel regime forfettario un coefficiente di redditività dell’86%.
L’agente immobiliare individuale è normalmente in Gestione Commercianti: nel 2026 l’aliquota ordinaria è 24,48% e il minimale reddituale è 18.808 euro.
Sì, se applica il forfettario, è iscritto alla Gestione Commercianti e possiede i requisiti. L’agevolazione è facoltativa e deve essere richiesta.
Sì. L’avvio dell’attività di mediazione richiede la presentazione della SCIA al Registro Imprese/REA contestualmente alla pratica di avvio, con i requisiti previsti.
Non necessariamente. Il 68.31.00 riguarda la mediazione immobiliare; la gestione immobiliare per conto terzi è un’attività distinta e va classificata in base ai servizi realmente svolti.
Raccontaci la tua situazione. Ti aiutiamo a capire come procedere e quale soluzione è più adatta alla tua attività.