ATECO 68.31.00 agente immobiliare: coefficiente 86% e calcolo
Per l’attività di agente immobiliare il codice ATECO di riferimento è 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari. Nel regime forfettario a questa attività si applica un coefficiente di redditività dell’86%: significa che l’86% degli incassi viene assunto come reddito prima della deduzione dei contributi previdenziali, mentre il restante 14% rappresenta forfettariamente i costi dell’attività.
Questa pagina è dedicata soprattutto al calcolo del coefficiente 86% e alla corretta lettura del codice 68.31.00. Per apertura della Partita IVA, requisiti professionali, SCIA, Camera di Commercio e INPS trovi invece la guida completa sulla Partita IVA per agente immobiliare.
ATECO 68.31.00: cosa comprende
La classificazione ATECO 2025 dell’ISTAT colloca nel codice 68.31.00 le attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari. Rientrano le attività svolte da agenzie immobiliari e agenti immobiliari indipendenti, l’intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili per conto terzi, la gestione di aste non giudiziarie di immobili e i servizi di quotazione immobiliare.
Il punto decisivo è che si tratta di intermediazione per conto terzi. Il codice non va scelto soltanto perché si lavora “nel settore immobiliare”: gestione di immobili, amministrazione, locazione di immobili propri e consulenze non riconducibili alla mediazione possono appartenere ad altri codici ATECO.
Qual è il coefficiente di redditività dell’agente immobiliare?
Per l’agente immobiliare in regime forfettario il coefficiente di redditività è 86%. È una percentuale particolarmente alta rispetto a molte altre attività: il Fisco considera quindi forfettariamente come costi il 14% degli incassi.
Il coefficiente non è l’aliquota dell’imposta. Prima si usa l’86% per determinare il reddito forfettario; successivamente, dopo la deduzione dei contributi previdenziali deducibili, si applica l’imposta sostitutiva del 15% oppure del 5% quando ricorrono i requisiti per la nuova attività.
Formula per calcolare il reddito forfettario
Incassi dell’attività × 86% = reddito determinato forfettariamente
Nel regime forfettario conta ciò che è stato effettivamente incassato nell’anno secondo le regole applicabili. Non bisogna quindi confondere automaticamente fatture emesse e somme effettivamente riscosse.
Esempi con 10.000, 30.000 e 60.000 euro di incassi
- 10.000 €: reddito forfettario 8.600 €.
- 30.000 €: reddito forfettario 25.800 €.
- 60.000 €: reddito forfettario 51.600 €.
Questi importi non sono ancora l’imposta da pagare: sono la base reddituale determinata con il coefficiente. Da qui occorre considerare i contributi previdenziali deducibili e poi applicare l’aliquota dell’imposta sostitutiva.
Esempio completo: 30.000 euro incassati
Con 30.000 € di incassi, il reddito forfettario è 25.800 €. Se, a titolo puramente esemplificativo, risultassero 5.000 € di contributi previdenziali deducibili, la base su cui calcolare l’imposta sostitutiva sarebbe 20.800 €.
- Incassi: 30.000 €
- Coefficiente 86%: 25.800 €
- Contributi deducibili ipotizzati: 5.000 €
- Base per imposta sostitutiva: 20.800 €
- Imposta al 15%: 3.120 €
- Imposta al 5%, se spettante: 1.040 €
L’esempio mostra il meccanismo e non sostituisce il calcolo reale dei contributi. Per previdenza e adempimenti trovi la guida sulla Partita IVA agente immobiliare.
Il 14% restante è una spesa deducibile?
Non in senso analitico. Il 14% è la quota che il sistema forfettario considera forfettariamente come costi. Non devi dimostrare di aver sostenuto esattamente quella spesa e non puoi normalmente aggiungere i singoli costi dell’ufficio, dell’auto, della pubblicità o del telefono per ridurre ulteriormente il reddito.
La principale deduzione successiva riguarda i contributi previdenziali obbligatori versati, secondo le regole fiscali applicabili. Per confrontare il coefficiente dell’agente immobiliare con quelli delle altre attività puoi consultare la guida ai coefficienti di redditività del forfettario.
68.31.00 e 68.32: non sono la stessa attività
Il codice 68.31.00 identifica l’intermediazione immobiliare. Le attività della classe 68.32 riguardano invece altre attività immobiliari per conto terzi. La distinzione va fatta sulla prestazione effettivamente svolta e non soltanto sul fatto che il cliente operi nel settore immobiliare.
Il codice 68.31.00 è ancora valido con ATECO 2025?
Sì. Nella classificazione ATECO 2025 dell’ISTAT il codice 68.31.00 resta dedicato alle attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari.
Cosa controllare prima di usare il coefficiente 86%
- che l’attività effettiva sia intermediazione immobiliare;
- che il codice ATECO dichiarato sia coerente;
- che il regime forfettario sia applicabile;
- che nel calcolo entrino gli incassi del periodo corretto;
- che i contributi previdenziali deducibili siano sottratti nel passaggio corretto;
- che l’eventuale aliquota al 5% sia realmente spettante.
Fonti ufficiali
Domande frequenti
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