Aprire la Partita IVA come agente immobiliare significa mettere insieme requisiti professionali, abilitazione, pratica camerale, codice ATECO, regime fiscale e previdenza. Non basta quindi scegliere un codice attività: prima di iniziare bisogna verificare di poter esercitare la mediazione, completare corso ed esame quando richiesti, predisporre la copertura assicurativa e presentare correttamente la pratica di avvio.
Per chi lavora in forma individuale, l’agente immobiliare è normalmente inquadrato come attività d’impresa con iscrizione alla Gestione INPS Commercianti. Se rispetta i requisiti fiscali può scegliere il regime forfettario, con coefficiente di redditività dell’86%.
Partita IVA agente immobiliare: dati principali
| Elemento | Regola principale |
|---|---|
| Attività | Mediazione per compravendite e locazioni immobiliari |
| Codice ATECO 2025 | 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari |
| Coefficiente forfettario | 86% |
| Imposta sostitutiva | 5%% se spettante, altrimenti 15%% |
| Previdenza | Normalmente Gestione INPS Commercianti |
| Aliquota commercianti 2026 | 24,48% |
| Reddito minimale INPS 2026 | 18.808 € |
| Contributo minimo 2026 | 4.611,64 €, salvo agevolazioni e situazioni particolari |
| Riduzione forfettari | Possibile riduzione contributiva INPS del 35% se richiesta e spettante |
Requisiti per diventare agente immobiliare
L’attività di mediazione immobiliare è regolamentata. La Camera di Commercio di Roma, richiamando la disciplina degli agenti di affari in mediazione, indica tra i requisiti da verificare quelli morali e professionali, il possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado o titolo superiore, la frequenza del corso di formazione previsto e il superamento dell’esame abilitante presso la Camera di Commercio.
- requisiti morali previsti dalla normativa;
- diploma di scuola secondaria di secondo grado o titolo superiore;
- corso di formazione riconosciuto secondo la disciplina applicabile;
- esame abilitante presso la Camera di Commercio competente;
- polizza assicurativa professionale prevista per l’attività;
- assenza di cause di incompatibilità con l’esercizio della mediazione.
Le condizioni devono essere controllate sulla posizione concreta prima di presentare l’avvio. La Camera di Commercio di Roma pubblica una sintesi aggiornata dei requisiti professionali e morali.
Come aprire la Partita IVA da agente immobiliare
Una volta maturati i requisiti professionali, l’avvio dell’attività deve essere coordinato con la pratica camerale. La sequenza operativa, in via generale, è questa:
- completare corso ed esame e verificare i requisiti richiesti;
- stipulare la copertura assicurativa professionale prevista;
- definire il codice ATECO e il regime fiscale da utilizzare;
- predisporre Comunicazione Unica e SCIA con la documentazione richiesta;
- iscrivere l’impresa individuale al Registro delle Imprese/REA secondo l’inquadramento previsto;
- aprire o collegare la posizione alla Gestione INPS Commercianti;
- impostare fatturazione elettronica, bollo e gestione fiscale.
Le FAQ della Camera di Commercio di Roma precisano che la pratica viene presentata telematicamente tramite Comunicazione Unica e che alla pratica devono essere allegati SCIA e dichiarazioni richieste. Per la gestione telematica sono quindi normalmente necessari anche strumenti come PEC e firma digitale. Puoi confrontare il percorso con la nostra guida generale su come aprire una Partita IVA in regime forfettario.
La stessa Camera di Commercio chiarisce che, quando la pratica è completa e conforme, l’attività decorre dalla data di presentazione della SCIA. Restano naturalmente da rispettare tutti i requisiti sostanziali richiesti per esercitare.
Documenti e dati da preparare
Prima di avviare la pratica conviene avere già disponibili i principali dati e documenti, così da evitare correzioni successive:
- documento di identità e codice fiscale;
- dati relativi al titolo di studio, al corso e all’esame abilitante;
- polizza assicurativa professionale;
- PEC e firma digitale per gli adempimenti telematici;
- indirizzo della sede dell’attività;
- codice ATECO scelto in base all’attività effettiva;
- regime fiscale da indicare all’apertura;
- eventuali ulteriori dichiarazioni richieste dalla pratica camerale.
Codice ATECO agente immobiliare: 68.31.00
Con la classificazione ATECO 2025 il riferimento per l’intermediazione immobiliare è 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari. Le note Istat comprendono le attività delle agenzie immobiliari e degli agenti indipendenti che intermediano l’acquisto, la vendita e la locazione di immobili.
Il codice deve corrispondere a ciò che viene realmente svolto. Chi, oltre alla mediazione, presta servizi diversi come gestione immobiliare per conto terzi, consulenza autonoma non riconducibile alla mediazione o altre attività accessorie, deve verificare se è necessario un secondo codice. Puoi consultare anche la nostra scheda dedicata al codice ATECO 68.31.00.
L’agente immobiliare può usare il regime forfettario?
Sì. L’attività di agente immobiliare non è esclusa in quanto tale dal regime forfettario. Per utilizzarlo devono però essere rispettati i requisiti generali e non deve ricorrere una causa ostativa. Il limite ordinario di ricavi è 85.000 €; oltre 100.000 € opera la soglia prevista per l’uscita immediata dal regime.
Devono inoltre essere verificati, quando rilevanti, spese per personale, redditi da lavoro dipendente o pensione, partecipazioni societarie e rapporti prevalenti con attuali o precedenti datori di lavoro. Il controllo completo è nella guida ai requisiti e alle cause di esclusione dal regime forfettario.
Coefficiente di redditività dell’agente immobiliare: 86%
Nel forfettario il reddito non viene calcolato sottraendo uno per uno i costi effettivi. Per l’attività di intermediazione immobiliare si applica un coefficiente di redditività dell’86%. In pratica, il 14% dei ricavi rappresenta la quota di costi riconosciuta forfettariamente dal sistema.
Con 30.000 euro di ricavi incassati, il reddito forfettario prima della deduzione dei contributi previdenziali è quindi:
- 30.000 × 86% = 25.800 euro.
Imposta sostitutiva al 5% o al 15%
Dopo avere determinato il reddito forfettario e dedotto i contributi previdenziali obbligatori ammessi, sulla base imponibile residua si applica l’imposta sostitutiva del 15%%. Per chi avvia una nuova attività e rispetta tutte le condizioni previste può spettare l’aliquota ridotta del 5%% per il periodo agevolato.
Aprire oggi una nuova Partita IVA non basta da solo per ottenere il 5%: vanno verificati anche l’attività svolta negli anni precedenti e il requisito della non mera prosecuzione.
Contributi INPS agente immobiliare nel 2026
L’agente immobiliare che esercita l’attività come impresa individuale è normalmente iscritto alla Gestione INPS Commercianti. La circolare INPS n. 14 del 9 febbraio 2026 fissa per i commercianti un’aliquota complessiva del 24,48% e un reddito minimale di 18.808 euro.
Il contributo minimo annuo per il 2026 è pari a circa 4.611,64 euro. Se il reddito supera il minimale, sulla quota eccedente si aggiunge la contribuzione percentuale. Per importi, scadenze e funzionamento puoi consultare la guida ai contributi INPS Artigiani e Commercianti 2026.
Riduzione INPS del 35% per chi è in forfettario
Chi applica il regime forfettario e rientra nella Gestione Commercianti può chiedere, quando ne ricorrono le condizioni, il regime previdenziale agevolato con riduzione del 35% dei contributi dovuti. La riduzione riguarda la contribuzione sul minimale e quella eccedente.
Non è automatica: va richiesta con le modalità INPS. La riduzione può incidere anche sull’accredito contributivo pensionistico, quindi non va valutata soltanto come risparmio immediato. Abbiamo spiegato modalità ed effetti nella guida sulla riduzione dei contributi INPS del 35%.
Riduzione INPS del 50%: attenzione, non riguarda i nuovi iscritti 2026
La riduzione contributiva del 50% introdotta per i nuovi iscritti alle Gestioni Artigiani e Commercianti riguarda chi ha avviato l’attività e si è iscritto per la prima volta nel 2025, alle condizioni previste dalla misura. L’agevolazione dura 36 mesi.
Per questo, nel 2026 può ancora beneficiarne chi ha maturato il diritto nel 2025 ed è dentro il periodo agevolato, ma una nuova prima iscrizione effettuata nel 2026 non acquisisce per questa sola ragione la riduzione del 50%. Inoltre, durante lo stesso periodo, la misura non si cumula con altri regimi contributivi agevolati incompatibili. Il quadro delle agevolazioni è riepilogato nella nostra guida alle agevolazioni INPS per i forfettari.
Quanto costa aprire e gestire la Partita IVA da agente immobiliare?
Non esiste un unico costo nazionale valido per tutti. Prima di iniziare bisogna distinguere i costi legati all’abilitazione dai costi ricorrenti dell’attività.
Costi di avvio da verificare
- corso di formazione e diritti relativi all’esame;
- polizza assicurativa professionale;
- diritti e bolli camerali della pratica;
- PEC e firma digitale, se non già disponibili;
- eventuale assistenza professionale per predisporre l’apertura e le pratiche.
Costi ricorrenti
- contributi INPS Commercianti;
- diritto camerale annuale;
- rinnovo della polizza professionale;
- commercialista o servizio fiscale;
- software, portali immobiliari, pubblicità, telefono, auto, ufficio e altri costi operativi.
Il peso di queste spese è importante anche per scegliere il regime fiscale: nel forfettario, infatti, i costi reali non vengono dedotti analiticamente.
Esempio con 30.000 euro di ricavi
Consideriamo un agente immobiliare in regime forfettario che incassa 30.000 euro nell’anno e non applica, nell’esempio, riduzioni contributive.
- ricavi incassati: 30.000 €;
- coefficiente di redditività: 86%;
- reddito forfettario iniziale: 25.800 €;
- contributi INPS: contributo sul minimale più quota percentuale sulla parte eccedente;
- i contributi previdenziali obbligatori versati riducono la base fiscale nei limiti previsti;
- sulla base residua si applica il 5% o il 15% a seconda dei requisiti.
Per fare simulazioni su ricavi diversi puoi usare il nostro calcolatore delle tasse nel regime forfettario.
Come fattura un agente immobiliare forfettario
Le provvigioni vengono fatturate al soggetto tenuto al pagamento secondo l’incarico e gli accordi contrattuali. Nel regime forfettario la fattura non espone l’IVA ordinaria e, quando ricorrono le condizioni previste, non viene applicata la ritenuta d’acconto sul compenso del contribuente forfettario.
La fattura elettronica viene trasmessa tramite Sistema di Interscambio. Per le operazioni senza IVA di importo superiore a 77,47 euro è dovuto, nei casi previsti, il bollo di 2 euro. La procedura è descritta nella guida alla fatturazione elettronica dei forfettari.
Agente immobiliare e lavoro dipendente: è sempre compatibile?
No, non si può dare una risposta automatica. Per l’agente immobiliare vanno verificate sia le incompatibilità proprie della disciplina della mediazione sia, separatamente, le condizioni fiscali del regime forfettario. Avere un altro lavoro non basta quindi, da solo, per stabilire se l’attività di mediazione sia consentita o se il forfettario sia utilizzabile.
Prima di aprire conviene controllare il tipo di rapporto di lavoro, l’eventuale conflitto con l’attività di mediazione e i limiti fiscali applicabili. È uno dei casi in cui la verifica preventiva evita di aprire una posizione formalmente corretta sul piano fiscale ma incompatibile sul piano professionale.
Per la gestione continuativa di provvigioni, INPS, requisiti camerali e costi dell’agenzia puoi consultare anche la guida RF sul commercialista per agente immobiliare.
Quando il forfettario può essere meno conveniente
Il coefficiente dell’86% significa che il sistema riconosce implicitamente costi pari soltanto al 14% dei ricavi. Per un agente immobiliare che sostiene spese elevate per auto, portali, pubblicità, ufficio, personale, collaborazioni, software e attrezzature, i costi effettivi possono superare questa percentuale.
In questi casi la convenienza non va valutata guardando soltanto l’aliquota del 5% o del 15%. Bisogna confrontare anche costi reali non deducibili nel forfettario, contributi previdenziali e IVA sugli acquisti non detraibile.
Errori da evitare prima di iniziare
- aprire la Partita IVA prima di avere verificato corso, esame e requisiti professionali;
- presentare la pratica senza avere predisposto la polizza professionale richiesta;
- confondere l’intermediazione immobiliare con la gestione di immobili per conto terzi;
- utilizzare un codice ATECO non coerente con le attività realmente svolte;
- dimenticare i contributi minimi della Gestione Commercianti;
- applicare automaticamente il 5% senza verificare le condizioni;
- considerare la riduzione INPS del 50% come agevolazione per chi si iscrive per la prima volta nel 2026;
- scegliere il forfettario senza confrontare il 14% di costi riconosciuti con le spese effettive dell’attività.
Domande frequenti
Con ATECO 2025 il codice di riferimento per l’intermediazione immobiliare è 68.31.00, Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari.
Per accedere alla professione devono essere verificati i requisiti previsti dalla disciplina della mediazione, che comprendono il percorso formativo e il superamento dell’esame presso la Camera di Commercio competente.
Nel regime forfettario il coefficiente di redditività per l’attività di intermediazione immobiliare è pari all’86%.
L’agente immobiliare individuale è normalmente iscritto alla Gestione Commercianti. Per il 2026 l’aliquota complessiva è 24,48%, il reddito minimale è 18.808 euro e il contributo minimo annuo è circa 4.611,64 euro, salvo agevolazioni e casi particolari.
Se rispetta i requisiti può chiedere il regime previdenziale agevolato con riduzione del 35% dei contributi. La riduzione non è automatica e va richiesta all’INPS.
No. La misura riguarda chi ha avviato l’attività e si è iscritto per la prima volta alle Gestioni Artigiani o Commercianti nel 2025, alle condizioni previste. Nel 2026 può proseguire il beneficio di chi ne aveva già maturato il diritto nel 2025.
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