Socio di SRL e amministratore di condominio: quando puoi usare il forfettario
Essere socio o essere stato amministratore di una SRL non impedisce automaticamente di usare il regime forfettario per l’attività di amministratore di condominio. Nel caso concreto bisogna fare almeno due verifiche separate: capire se controlli direttamente o indirettamente la SRL e se l’attività della società è riconducibile a quella svolta con la tua Partita IVA; poi, se hai percepito un compenso da amministratore, verificare anche le regole sui rapporti con datore o ex datore di lavoro.
Per un amministratore di condominio il codice ATECO 2025 di riferimento è normalmente 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che comprende espressamente l’amministrazione di condomini. La presenza di una partecipazione in SRL va quindi confrontata con l’attività effettivamente svolta dalla società e con gli eventuali rapporti economici tra la Partita IVA individuale e la SRL.
Essere socio di una SRL esclude sempre dal forfettario?
No. L’articolo 1, comma 57, lettera d), della Legge 190/2014 prevede una causa ostativa specifica per chi controlla direttamente o indirettamente una SRL che esercita attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte individualmente.
Le due condizioni devono quindi essere presenti insieme:
- deve esistere un controllo diretto o indiretto della SRL;
- l’attività della SRL deve essere riconducibile a quella svolta con la Partita IVA in forfettario.
Se manca il controllo, la semplice quota nella SRL non integra questa specifica causa ostativa. Se invece il controllo esiste ma l’attività della società è realmente diversa e non riconducibile a quella individuale, manca la seconda condizione. Per il quadro generale puoi consultare anche la guida su partecipazioni in SRL e regime forfettario.
Il controllo della SRL non coincide sempre con il 50% delle quote
Il legacy “50% delle quote = controllo” è troppo rigido. La Circolare 9/E/2019 richiama l’articolo 2359 del Codice civile: conta la maggioranza dei voti esercitabili nell’assemblea ordinaria, ma può rilevare anche una partecipazione che consente un’influenza dominante. Perciò la percentuale del capitale è un dato importante, non l’unico.
La stessa circolare considera anche il controllo indiretto. Tra le persone interposte rientrano, ai fini di questa verifica, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Una quota personale apparentemente minoritaria può quindi richiedere un controllo più ampio della compagine familiare e dei diritti di voto.
Amministratore di condominio: quale attività va confrontata con la SRL
Con ATECO 2025 il codice 68.32.01 comprende la gestione di beni immobili per conto terzi, inclusa espressamente l’attività degli amministratori di condominio indipendenti. È quindi questa l’attività concreta da mettere a confronto con quella effettivamente esercitata dalla SRL.
Se, per esempio, la SRL opera nel software, nella ristorazione o in un settore completamente differente e non esistono rapporti economici riconducibili all’amministrazione immobiliare, il solo fatto di controllarla non rende automaticamente incompatibile il forfettario.
Se invece la SRL svolge property management, gestione immobiliare per conto terzi o altre attività che ricadono nella stessa area economica dell’amministrazione di condominio, la verifica diventa molto più delicata.
Stessa sezione ATECO e fatture alla SRL: quando aumenta il rischio
La Circolare 9/E/2019 utilizza un criterio operativo preciso per la riconducibilità. Quando l’attività individuale e quella della SRL rientrano nella stessa sezione ATECO, assume particolare rilievo il fatto che la persona fisica effettui cessioni di beni o prestazioni di servizi alla società controllata e che la SRL deduca il relativo costo.
Non basta quindi leggere l’oggetto sociale. Bisogna controllare:
- che cosa fa realmente la SRL;
- che cosa fattura realmente l’amministratore di condominio;
- in quale sezione ATECO ricadono le attività effettive;
- se esistono fatture della Partita IVA individuale verso la SRL;
- se quei costi vengono dedotti dalla società.
Per questo una SRL controllata che possiede semplicemente immobili non va assimilata automaticamente a una SRL che svolge professionalmente gestione immobiliare per conto terzi. L’attività effettiva resta decisiva.
Caso 1: quota di minoranza e nessun controllo
Immaginiamo un amministratore di condominio che possiede il 20% di una SRL, senza patti, familiari o altri elementi che gli attribuiscano un’influenza dominante. In questo caso la partecipazione, da sola, non integra la causa ostativa prevista per le SRL controllate.
Restano naturalmente da controllare gli altri requisiti del forfettario, ma non è corretto concludere “sei socio di una SRL, quindi non puoi essere forfettario”.
Caso 2: controllo della SRL ma attività completamente diversa
Supponiamo ora che il contribuente possieda il 70% di una SRL che sviluppa software, mentre con la propria Partita IVA amministra condomini e non presta servizi alla società. Il controllo esiste, ma manca normalmente il secondo elemento: l’attività economica della SRL non è riconducibile all’amministrazione di immobili per conto terzi.
La causa ostativa della lettera d) richiede entrambe le condizioni. Il controllo della SRL, preso isolatamente, non basta.
Caso 3: SRL controllata che opera nella gestione immobiliare
Il rischio cambia se il contribuente controlla una SRL che svolge gestione di immobili per conto terzi e, contemporaneamente, fattura alla società prestazioni di amministrazione o gestione immobiliare con la propria Partita IVA. Qui controllo, settore economico e rapporti tra le due attività possono convergere.
In una situazione simile non va cercata una percentuale di fatturato del 50%: la causa ostativa della SRL controllata non è la stessa regola prevista per l’ex datore di lavoro. Anche fatture inferiori al 50% del fatturato personale possono essere rilevanti nel test di riconducibilità.
Essere stato amministratore della SRL aggiunge un secondo controllo
La carica di amministratore, da sola, non coincide con la causa ostativa sulle partecipazioni societarie. Ma se il contribuente ha percepito un compenso da amministratore qualificato come reddito assimilato a quello di lavoro dipendente ai sensi dell’articolo 50, comma 1, lettera c-bis), del TUIR, entra in gioco anche la diversa causa ostativa della lettera d-bis).
La Circolare 9/E/2019 distingue infatti gli amministratori dai sindaci e revisori: gli amministratori rientrano, in linea generale, tra i percettori di redditi assimilati per i quali il soggetto erogatore può assumere rilievo come datore di lavoro ai fini della causa ostativa.
Se dopo la cessazione dell’incarico l’ex amministratore svolge con la propria Partita IVA un’attività prevalentemente verso la stessa SRL, va quindi verificata anche questa regola. Per approfondire il calcolo della prevalenza puoi leggere come calcolare il 50% verso datore o ex datore di lavoro.
Se la Partita IVA fattura ai condomini e non alla SRL
Questo è il caso che più si avvicina al quesito originario. Se l’ex amministratore apre o mantiene una Partita IVA con ATECO 68.32.01 e fattura la propria attività ai condomini amministrati, mentre non svolge prevalentemente attività verso la SRL, la regola dell’ex datore non scatta automaticamente.
Resta però da effettuare il primo test: se conserva una partecipazione nella SRL, bisogna comunque verificare controllo diretto o indiretto e riconducibilità dell’attività societaria. Sono due verifiche autonome e non vanno confuse.
Compenso da amministratore fatturato con Partita IVA: attenzione alla qualificazione
Non è corretto affermare automaticamente che “se emetto fattura per il compenso da amministratore, la SRL non è più un datore di lavoro”. Prima bisogna stabilire se, fiscalmente, l’incarico di amministratore rientri realmente nell’oggetto della professione esercitata oppure debba essere trattato come reddito assimilato ai sensi dell’articolo 50 TUIR.
Per un amministratore di condominio, la carica di amministratore di una società è normalmente un incarico distinto dall’amministrazione condominiale. La corretta qualificazione del compenso deve quindi essere verificata sul caso concreto e non può dipendere dalla semplice scelta di emettere o non emettere fattura.
Per il quadro generale della carica societaria puoi consultare la guida su amministratore di società, Partita IVA e forfettario.
Quando si verifica l’uscita dal forfettario per la SRL controllata
Per le partecipazioni in SRL, la riconducibilità viene verificata nell’anno di applicazione del regime. Se nel corso dell’anno risultano integrati controllo e attività riconducibile, la causa ostativa produce ordinariamente l’uscita dal forfettario dall’anno successivo.
È quindi importante non limitarsi alla situazione esistente il 1° gennaio: durante l’anno possono cambiare percentuali di voto, compagine familiare, attività della società o rapporti di fatturazione tra contribuente e SRL.
Checklist per socio SRL e amministratore di condominio
- verifica quota, diritti di voto, statuto e patti tra soci;
- controlla eventuali quote di coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo;
- descrivi l’attività effettiva svolta dalla SRL;
- conferma l’attività individuale ATECO 2025 68.32.01, se coerente con ciò che svolgi;
- verifica se SRL e Partita IVA ricadono nella stessa sezione ATECO;
- controlla se emetti fatture alla SRL e per quali prestazioni;
- verifica se la società deduce quei costi;
- ricostruisci eventuali compensi percepiti come amministratore e la loro qualificazione fiscale;
- se l’incarico è cessato, verifica separatamente l’eventuale prevalenza delle fatture verso l’ex società;
- controlla infine tutte le altre cause ostative del regime forfettario.
Domande frequenti
Posso essere socio di SRL e amministratore di condominio in forfettario?
Sì, può essere possibile. Per la specifica causa ostativa delle SRL devono ricorrere insieme controllo diretto o indiretto e attività della società riconducibile a quella svolta con la Partita IVA individuale.
Con il 50% di una SRL sono automaticamente escluso?
No, la percentuale da sola non basta a dare una risposta completa. Il controllo si valuta secondo l’articolo 2359 del Codice civile e la prassi considera anche influenza dominante, diritti di voto e controllo indiretto.
Se la SRL fa un’attività diversa dall’amministrazione di condomini posso restare forfettario?
Il controllo della SRL non basta, da solo, a integrare la causa ostativa. Se l’attività della società è effettivamente diversa e non riconducibile a quella individuale, può mancare la seconda condizione richiesta dalla legge.
Se ero amministratore della SRL posso poi fatturarle in forfettario?
Va verificato come era qualificato il compenso da amministratore e se la nuova attività è svolta prevalentemente verso la stessa SRL. Se il precedente compenso era reddito assimilato e la nuova Partita IVA lavora prevalentemente per la società, può diventare rilevante anche la causa ostativa dell’ex datore.
Fonti ufficiali
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