Un commercialista per amministratore di condominio deve coordinare ATECO 68.32.01, regime fiscale, Gestione Separata INPS, fatturazione, formazione obbligatoria e adempimenti collegati ai condomìni gestiti. Nel regime forfettario il coefficiente di redditività è dell’86%; per il professionista senza altra copertura previdenziale obbligatoria, nel 2026 la Gestione Separata applica l’aliquota complessiva del 26,07%.
La guida RF sulla Partita IVA dell’amministratore di condominio copre apertura, requisiti e inquadramento. La gestione continuativa è invece più articolata di quella di molti altri professionisti perché occorre separare la fiscalità personale dell’amministratore dagli obblighi dei singoli condomìni: ritenute, Certificazioni Uniche, modello 770, Quadro AC o K, pagamenti dei fornitori, conto corrente condominiale e documentazione delle assemblee non devono confondersi con ricavi e costi della Partita IVA del professionista.
Cosa deve controllare il commercialista di un amministratore di condominio
- ATECO 68.32.01 e attività realmente svolte;
- requisiti previsti dall’articolo 71-bis;
- formazione iniziale e aggiornamento periodico;
- regime forfettario o ordinario;
- coefficiente di redditività dell’86%;
- Gestione Separata INPS e aliquota applicabile;
- fatture emesse ai condomìni e compensi incassati;
- eventuale rivalsa INPS del 4%;
- ritenute, CU e 770 dei condomìni amministrati;
- Quadro AC o Quadro K;
- distinzione tra attività professionale e gestione immobiliare/property management;
- costi reali di software, assicurazione, studio e collaboratori.
ATECO 68.32.01: gestione di beni immobili per conto terzi
ATECO 2025 identifica con 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi le attività di amministrazione di condomìni, inclusi gli amministratori indipendenti, e altre forme di gestione immobiliare per conto terzi.
La classificazione ufficiale ISTAT include anche attività di property management e gestione di beni immobili per conto di terzi. RF dispone della Card ATECO 68.32.01 dedicata.
Amministratore di condominio e property manager: non sono sempre la stessa attività
Lo stesso codice ATECO può comprendere attività diverse, ma ciò non significa che gli obblighi professionali siano identici. L’amministratore di condominio esercita funzioni definite dal Codice civile e dalla disciplina condominiale; il property manager può invece occuparsi di gestione operativa di immobili, locazioni brevi, rapporti con ospiti o manutenzioni per conto del proprietario.
Se il professionista svolge entrambe le attività, il commercialista deve verificare contratti, descrizione delle prestazioni, requisiti e corretta imputazione dei ricavi. RF tratta separatamente la Partita IVA del property manager.
Requisiti dell’articolo 71-bis
L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore. Tra questi rientrano il godimento dei diritti civili, specifici requisiti di onorabilità, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione iniziale e periodica nei casi previsti.
La Legge 220/2012 ha introdotto la disciplina attuale. Sono previste eccezioni, ad esempio per l’amministratore nominato tra i condomini dello stabile, per il quale non si applicano alcuni requisiti relativi a diploma e formazione.
Formazione iniziale e aggiornamento annuale
Il DM 13 agosto 2014 n. 140 disciplina i corsi di formazione e aggiornamento. Il percorso iniziale deve avere una durata minima di 72 ore, mentre l’aggiornamento periodico deve avere almeno 15 ore annuali.
Il testo vigente del DM 140/2014 resta quindi un riferimento operativo anche per il fascicolo professionale che il commercialista dovrebbe chiedere al cliente quando prende in carico la posizione.
Forfettario amministratore di condominio: coefficiente 86%
Le attività immobiliari del gruppo ATECO 68 applicano nel regime forfettario un coefficiente di redditività dell’86%. Con 40.000 euro di compensi incassati, il reddito forfettario lordo è quindi pari a 34.400 euro.
Il restante 14% rappresenta la quota di costi riconosciuta forfettariamente. Software condominiali, assicurazione, telefono, collaboratori, ufficio, consulenze e formazione non vengono dedotti uno per uno nel regime forfettario.
Gestione Separata INPS nel 2026
L’amministratore persona fisica che esercita l’attività come libero professionista e non dispone di una cassa previdenziale autonoma rientra normalmente nella Gestione Separata INPS. L’INPS ricorda che i liberi professionisti senza cassa sono tenuti all’iscrizione alla Gestione Separata.
Nel 2026 l’aliquota complessiva per il professionista privo di altra copertura previdenziale obbligatoria è del 26,07%. Per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma previdenziale obbligatoria, quando resta dovuta la Gestione Separata, l’aliquota è del 24%. La fonte è la circolare INPS 2026 sulla Gestione Separata. Per il meccanismo contributivo puoi approfondire anche la guida RF sulla Gestione Separata INPS nel forfettario.
Il minimale INPS non è un contributo fisso
Per i professionisti della Gestione Separata il minimale di reddito non funziona come il minimale degli Artigiani e Commercianti. Non esiste un contributo fisso annuo da pagare comunque: i contributi si calcolano sul reddito rilevante.
Il minimale serve invece a determinare l’accredito di un intero anno contributivo. Se il reddito è inferiore, l’accredito previdenziale può coprire un periodo inferiore ai dodici mesi.
Rivalsa INPS del 4% in fattura
Il libero professionista iscritto alla Gestione Separata può applicare una rivalsa INPS del 4% sul compenso, quando decide di utilizzarla. La rivalsa è facoltativa e costituisce parte del compenso professionale.
Non sostituisce i contributi dovuti all’INPS: l’amministratore resta responsabile del versamento dell’intera contribuzione sulla propria base previdenziale. Nel forfettario, inoltre, la rivalsa entra nei ricavi rilevanti secondo le regole fiscali applicabili.
Esempio con 40.000 euro di compensi
Con 40.000 euro incassati e coefficiente dell’86%, il reddito forfettario lordo è 34.400 euro. Se il professionista è soggetto alla Gestione Separata al 26,07%, la stima contributiva va effettuata sulla base fiscale rilevante secondo le regole INPS.
I contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati possono essere dedotti prima di calcolare l’imposta sostitutiva. Per questo non è corretto limitarsi a moltiplicare 34.400 euro per il 5% o il 15%.
Fattura dell’amministratore al condominio
L’amministratore emette fattura per il proprio compenso al condominio secondo il regime fiscale adottato. Nel forfettario non applica l’IVA ordinaria e non subisce la ritenuta d’acconto quando comunica correttamente al condominio la propria condizione fiscale.
La fattura professionale dell’amministratore va distinta dalle fatture dei fornitori del condominio. Il primo documento riguarda il reddito personale dell’amministratore; le seconde producono invece obblighi fiscali in capo al condominio come sostituto d’imposta.
Il condominio come sostituto d’imposta
Il condominio può operare come sostituto d’imposta e deve gestire ritenute su determinati compensi e corrispettivi pagati a professionisti, imprese e fornitori. Questo comporta versamenti periodici, Certificazioni Uniche e dichiarazioni annuali.
Il commercialista dell’amministratore può quindi trovarsi a gestire due livelli diversi: la fiscalità personale del cliente e, se l’incarico comprende anche questi adempimenti, le posizioni fiscali dei condomìni amministrati. È importante che deleghe e responsabilità siano definite chiaramente.
Ritenuta del 4% sui fornitori del condominio
Il condominio applica nei casi previsti la ritenuta del 4% sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio d’impresa. Questa ritenuta non è la stessa cosa della ritenuta professionale sul compenso dell’amministratore.
Il commercialista deve quindi classificare correttamente il fornitore e la prestazione prima del pagamento. Un errore può propagarsi a F24, Certificazione Unica e modello 770 del condominio.
Quadro AC o Quadro K
L’amministratore in carica al 31 dicembre deve adempiere, quando previsto, agli obblighi informativi relativi ai condomìni amministrati. Nel modello Redditi PF si utilizza il Quadro AC, mentre nel modello 730 si utilizza il Quadro K.
Tra i dati interessati possono rientrare informazioni catastali e acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio. Il commercialista deve raccogliere la documentazione dei singoli condomìni separatamente da quella relativa alla Partita IVA dell’amministratore.
Conto del condominio e conto professionale
Le somme ricevute o erogate per conto del condominio devono transitare sul conto corrente intestato al condominio secondo l’articolo 1129 del Codice civile. Non sono ricavi dell’amministratore.
Il compenso professionale dell’amministratore è invece un ricavo della sua attività e deve essere fatturato e incassato come tale. Separare i flussi evita errori nella ricostruzione del fatturato e rende più semplice il controllo fiscale.
Più condomìni e collaboratori: quando aumentano i costi reali
Con l’aumento dei condomìni amministrati possono crescere costi per software, personale, collaboratori, consulenti tecnici, ufficio, PEC, firma digitale e assicurazione. Nel forfettario questi costi non riducono analiticamente il reddito.
Il coefficiente dell’86% presume costi pari soltanto al 14% dei compensi: per uno studio organizzato questa percentuale può essere insufficiente a rappresentare le spese effettive. Il commercialista dovrebbe quindi misurare periodicamente il margine reale.
Amministratore dipendente o pensionato
Un amministratore può avere contemporaneamente redditi da lavoro dipendente o pensione. Sul piano fiscale occorre verificare le cause ostative e i limiti del regime forfettario; sul piano previdenziale bisogna verificare se la Gestione Separata si applica con aliquota del 24% per la presenza di altra copertura obbligatoria o pensione.
Per il pubblico impiego vanno inoltre considerate le specifiche regole su incompatibilità e autorizzazioni. La previdenza ridotta non risolve automaticamente eventuali vincoli del rapporto di lavoro.
Architetto, ingegnere o geometra che amministra condomìni
Se l’amministratore appartiene anche a una professione con cassa previdenziale propria, la posizione va verificata con particolare attenzione. Non è sufficiente guardare il titolo professionale: occorre capire se il compenso da amministrazione condominiale rientra nell’attività coperta dalla cassa oppure deve essere assoggettato alla Gestione Separata.
Il commercialista dovrebbe quindi acquisire regolamento della cassa, tipo di incarico e modalità di fatturazione prima di impostare i contributi.
Società che svolge amministrazione condominiale
L’articolo 71-bis consente che l’incarico sia svolto anche da società. In questo caso i requisiti previsti devono essere posseduti dai soggetti individuati dalla norma, inclusi amministratori e dipendenti incaricati nei casi pertinenti.
Passare dalla Partita IVA individuale a una società cambia fiscalità, previdenza, contabilità e possibilità di accesso al forfettario. La trasformazione va quindi valutata con una simulazione complessiva, non soltanto sul fatturato.
Documenti da consegnare al commercialista
- attribuzione Partita IVA e ATECO;
- documentazione relativa ai requisiti ex articolo 71-bis;
- attestati di formazione e aggiornamento;
- fatture emesse ai condomìni e compensi incassati;
- posizione Gestione Separata INPS;
- eventuale altra copertura previdenziale;
- polizza professionale;
- elenco dei condomìni amministrati;
- documenti per CU, 770 e ritenute;
- dati per Quadro AC o K;
- costi di software, collaboratori e studio;
- ultima dichiarazione dei redditi.
Controlli trimestrali utili
- compensi incassati e proiezione annuale;
- stima della Gestione Separata;
- imposta sostitutiva stimata;
- condomìni acquisiti o cessati;
- ritenute dei fornitori e F24 dei condomìni;
- documenti necessari per CU e 770;
- aggiornamento professionale annuale;
- costi reali dello studio;
- attività aggiuntive di property management;
- convenienza aggiornata tra forfettario e ordinario.
Come scegliere un commercialista per amministratore di condominio
È utile scegliere un professionista che sappia distinguere la fiscalità dell’amministratore da quella dei condomìni gestiti. Deve conoscere Gestione Separata, Quadro AC/K, ritenute, CU, 770 e adempimenti del condominio come sostituto d’imposta.
Prima di affidare l’incarico conviene chiedere se il controllo include anche le posizioni fiscali dei condomìni, come vengono raccolti i dati dei fornitori, con quale frequenza viene stimata la previdenza e quando viene confrontato il forfettario con i costi reali dello studio.
Domande frequenti
Con ATECO 2025 il codice di riferimento è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi.
Per il codice 68.32.01 il coefficiente di redditività del regime forfettario è dell’86%.
Il libero professionista senza altra copertura previdenziale obbligatoria iscritto alla Gestione Separata applica nel 2026 il 26,07%; nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati l’aliquota è 24%.
Il DM 140/2014 prevede almeno 72 ore per il corso iniziale e almeno 15 ore di aggiornamento periodico annuale, salvo le eccezioni previste dall’articolo 71-bis.
No. Le somme gestite per conto del condominio transitano sul conto intestato al condominio e non costituiscono ricavi personali dell’amministratore. Il suo compenso professionale va invece fatturato separatamente.
Sì, nei casi previsti il condominio opera come sostituto d’imposta e deve gestire ritenute, versamenti, Certificazioni Uniche e dichiarazioni collegate.
Raccontaci la tua situazione. Ti aiutiamo a capire come procedere e quale soluzione è più adatta alla tua attività.