Partita IVA amministratore di condominio: apertura, ATECO e INPS

Chi svolge professionalmente l’attività di amministratore di condominio deve coordinare requisiti previsti dal Codice civile, Partita IVA, codice ATECO, regime fiscale e previdenza. Nel caso tipico del professionista individuale senza una cassa previdenziale propria, il riferimento è la Gestione Separata INPS. Il regime forfettario può essere utilizzato se sono rispettati tutti i requisiti fiscali.

Partita IVA amministratore di condominio: dati principali

• Codice ATECO 2025: 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi.
• Coefficiente di redditività: 86%.
• Inquadramento tipico: lavoro autonomo professionale.
• Previdenza tipica: Gestione Separata INPS, se non opera una diversa copertura previdenziale obbligatoria per quei compensi.
• Aliquota Gestione Separata 2026: 26,07% per il libero professionista privo di altra copertura previdenziale obbligatoria; 24% nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria.
• Imposta sostitutiva: 15%, oppure 5% se spettano le condizioni della nuova attività.

Quando serve la Partita IVA

La Partita IVA è necessaria quando l’amministrazione di condomìni viene svolta con carattere abituale e professionale. Non esiste un numero di condomìni amministrati che, da solo, trasformi automaticamente l’attività in occasionale o professionale: per l’inquadramento fiscale contano continuità, organizzazione e modalità effettive di svolgimento.

Va distinta questa regola da quella dell’articolo 1129 del Codice civile: quando i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria se l’assemblea non vi provvede. La soglia degli otto condomini riguarda quindi l’obbligo di nomina dell’amministratore nel condominio, non una soglia fiscale sotto la quale un professionista possa lavorare abitualmente senza Partita IVA.

Requisiti per diventare amministratore di condominio

I requisiti sono disciplinati dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Tra quelli previsti rientrano il godimento dei diritti civili, specifici requisiti di onorabilità, l’assenza delle condizioni ostative indicate dalla norma, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione iniziale e periodica nei casi in cui sono richiesti.

La norma prevede eccezioni. In particolare, i requisiti relativi al diploma e alla formazione iniziale e periodica non sono necessari quando l’amministratore è nominato tra i condomini dello stabile. Per chi aveva già svolto attività di amministrazione per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma è prevista un’ulteriore disciplina transitoria, restando comunque l’obbligo di formazione periodica.

I criteri e le modalità della formazione sono regolati dal DM 13 agosto 2014 n. 140. Prima di accettare incarichi professionali è quindi opportuno verificare che tutti i requisiti applicabili alla propria posizione siano soddisfatti.

Come aprire la Partita IVA da amministratore di condominio

Nel caso tipico del professionista individuale, l’apertura avviene comunicando all’Agenzia delle Entrate l’inizio dell’attività con il modello previsto per imprese individuali e lavoratori autonomi. Nella dichiarazione vanno indicati i dati del contribuente, la data effettiva di inizio, il codice ATECO e il regime fiscale adottato.

• verificare i requisiti dell’articolo 71-bis;
• individuare la data reale di inizio dell’attività abituale;
• aprire la Partita IVA con codice ATECO 68.32.01;
• scegliere il regime fiscale dopo avere controllato requisiti e cause di esclusione;
• iscriversi alla gestione previdenziale corretta;
• attivare la fatturazione elettronica;
• organizzare separatamente gli adempimenti fiscali e amministrativi relativi ai condomìni gestiti.

Per la procedura generale puoi consultare anche la guida su come aprire la Partita IVA in regime forfettario.

Documenti e dati da preparare

Prima dell’apertura è utile avere pronti documento di identità e codice fiscale, domicilio fiscale, data di inizio attività, descrizione delle prestazioni, codice ATECO, eventuali altri lavori o coperture previdenziali e informazioni necessarie per verificare il regime forfettario. Per la parte professionale vanno inoltre conservati i documenti relativi alla formazione e agli altri requisiti previsti dalla normativa condominiale.

Codice ATECO amministratore di condominio: 68.32.01

Con ATECO 2025 il codice di riferimento è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Le note ufficiali Istat includono espressamente l’amministrazione di condomìni, compresi gli amministratori indipendenti, oltre ad altre attività di gestione immobiliare per conto terzi.

La classificazione 2025 ha quindi superato il precedente riferimento 68.32.00 utilizzato nella versione precedente di ATECO. Per il dettaglio delle attività comprese puoi consultare la nostra scheda sul codice ATECO 68.32.01.

Amministratore professionista o impresa: perché la distinzione conta

L’ATECO descrive l’attività economica, ma non risolve da solo ogni questione previdenziale. Nella situazione ordinaria dell’amministratore persona fisica che svolge l’attività come lavoro autonomo professionale, senza una propria cassa di categoria, l’inquadramento previdenziale è nella Gestione Separata INPS. Se però l’attività viene esercitata attraverso una diversa struttura giuridica o imprenditoriale, l’inquadramento va verificato sulla forma concretamente adottata.

Per questo non è corretto scegliere Gestione Separata o Gestione Commercianti soltanto confrontando quale delle due costerebbe meno. La gestione previdenziale deriva dalla natura dell’attività e dalla posizione del soggetto, non da una scelta libera basata sulla convenienza economica.

Regime forfettario per amministratore di condominio

L’amministratore può aderire al regime forfettario se rispetta i requisiti generali e non ricade in una causa ostativa. Il limite ordinario di compensi è 85.000 €; oltre 100.000 € l’uscita dal regime avviene immediatamente secondo la disciplina vigente.

Vanno verificati anche gli altri limiti e le cause di esclusione: eventuali redditi da lavoro dipendente o pensione nei casi rilevanti, partecipazioni societarie, spese per personale e rapporti prevalenti con attuali o precedenti datori di lavoro. Per il controllo completo consulta la guida ai requisiti e alle cause di esclusione dal regime forfettario.

Coefficiente di redditività: 86%

Per il codice 68.32.01 il coefficiente di redditività nel regime forfettario è pari all’86%. Il reddito fiscale viene quindi determinato applicando l’86% ai compensi incassati. Il restante 14% rappresenta la quota di costi riconosciuta in modo forfettario, indipendentemente dalle spese effettivamente sostenute.

Con 30.000 euro di compensi incassati il reddito prima della deduzione dei contributi previdenziali è:

• 30.000 × 86% = 25.800 euro.

Imposta sostitutiva al 5% o al 15%

Dopo la deduzione dei contributi previdenziali obbligatori versati e deducibili, sulla base imponibile si applica l’imposta sostitutiva del 15%. L’aliquota ridotta del 5% può spettare per il periodo agevolato soltanto quando ricorrono tutte le condizioni previste per una nuova attività.

Aprire oggi una nuova Partita IVA non è sufficiente per ottenere automaticamente il 5%. Vanno verificati l’attività svolta nei tre anni precedenti, il requisito della non mera prosecuzione e le altre condizioni previste. Per approfondire consulta la guida sull’imposta sostitutiva al 5% o al 15%.

Contributi INPS amministratore di condominio nel 2026

Il libero professionista privo di altra copertura previdenziale obbligatoria, quando è tenuto alla Gestione Separata, nel 2026 applica l’aliquota complessiva del 26,07%. L’INPS ha confermato invece il 24% per i titolari di reddito autonomo pensionati o già assicurati presso altra forma previdenziale obbligatoria che restano obbligati alla Gestione Separata.

La circolare INPS n. 8 del 3 febbraio 2026 indica inoltre per il 2026 un minimale di reddito di 18.808 euro. Per i professionisti della Gestione Separata questo valore serve per determinare l’accredito dell’intero anno contributivo: non significa che esista un contributo minimo fisso da versare come accade nelle gestioni Artigiani e Commercianti.

La base contributiva del professionista in forfettario è il reddito di lavoro autonomo determinato fiscalmente. L’INPS lo ribadisce anche nelle istruzioni 2026 per il quadro RR. Per approfondire puoi leggere la guida sulla Gestione Separata INPS nel regime forfettario.

Se l’amministratore è anche architetto, ingegnere o altro professionista con cassa

Quando l’amministratore è anche iscritto a un Ordine con una propria cassa previdenziale, la posizione non va trattata automaticamente come quella di un professionista senza cassa. Occorre verificare se i compensi derivanti dall’amministrazione condominiale rientrano nell’attività professionale soggetta alla relativa cassa oppure restano assoggettati alla Gestione Separata INPS.

Le istruzioni del quadro RR ricordano infatti che non sono iscritti alla Gestione Separata i professionisti obbligati al contributo soggettivo presso una cassa professionale per quella attività; sono invece tenuti alla Gestione Separata, nei casi previsti, anche soggetti iscritti a un Albo che non siano obbligati al contributo soggettivo della propria cassa. La verifica deve quindi essere fatta sulla singola posizione.

Esempio di tasse e contributi con 30.000 euro

Supponiamo che un amministratore di condominio in regime forfettario incassi 30.000 euro, sia soggetto alla Gestione Separata INPS al 26,07% e non abbia altra copertura obbligatoria.

• compensi incassati: 30.000 euro;
• coefficiente di redditività: 86%;
• reddito forfettario: 30.000 × 86% = 25.800 euro;
• contributi INPS indicativi: 25.800 × 26,07% = 6.726,06 euro;
• i contributi obbligatori versati riducono la base imponibile dell’imposta sostitutiva secondo le regole del regime;
• sulla base residua si applica il 5% o il 15%, se ne ricorrono i requisiti.

L’esempio serve a mostrare il meccanismo e non considera eventuali acconti, altre coperture previdenziali o situazioni personali. Per simulazioni diverse puoi utilizzare il nostro calcolatore delle tasse nel regime forfettario.

Quanto costa aprire e gestire la Partita IVA

L’attribuzione della Partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate non comporta di per sé un costo amministrativo di apertura. I costi effettivi dell’attività possono invece comprendere formazione e aggiornamento, assicurazione professionale, software per la gestione condominiale, PEC e strumenti digitali, assistenza fiscale, spese di studio e contributi previdenziali.

Nel forfettario queste spese non vengono dedotte analiticamente: il coefficiente dell’86% riconosce una quota forfettaria di costi pari al 14% dei compensi. Se le spese reali sono molto più alte, conviene confrontare il risultato con il regime ordinario prima di scegliere.

Come fattura l’amministratore di condominio forfettario

L’amministratore in regime forfettario emette fattura elettronica per il proprio compenso tramite Sistema di Interscambio. Non applica l’IVA ordinaria e, quando ricorrono le condizioni previste dal regime, non subisce la ritenuta d’acconto.

Se è iscritto alla Gestione Separata può addebitare al cliente la rivalsa INPS del 4% nei casi in cui decide di utilizzarla. La rivalsa è facoltativa e costituisce parte del compenso: non sostituisce i contributi previdenziali dovuti dal professionista. Per le operazioni senza IVA superiori a 77,47 € è inoltre dovuto il bollo di 2,00 €. Le regole operative sono spiegate nella guida alla fatturazione elettronica nel regime forfettario.

Adempimenti fiscali del condominio: Quadro AC e Quadro K

La fiscalità personale dell’amministratore non esaurisce gli adempimenti collegati all’incarico. L’Agenzia delle Entrate prevede specifiche comunicazioni relative ai condomìni amministrati. Nel modello Redditi PF viene utilizzato il Quadro AC, mentre nel modello 730 trova spazio il Quadro K.

Tra le informazioni richieste rientrano, nei casi previsti, i dati identificativi del condominio, i dati catastali relativi a determinati interventi sulle parti comuni e la comunicazione annuale degli acquisti di beni e servizi e dei relativi fornitori. L’Agenzia delle Entrate dedica una pagina specifica al Quadro AC. Questi obblighi riguardano il ruolo di amministratore e vanno tenuti distinti dalla dichiarazione dei compensi della propria Partita IVA.

Conto corrente condominiale e compenso dell’amministratore

Il Codice civile impone che le somme ricevute o erogate per conto del condominio transitino su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Questo conto non va confuso con il conto utilizzato dall’amministratore per la propria attività professionale. Il compenso dell’amministratore deve inoltre essere specificato analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina e del rinnovo, secondo l’articolo 1129 del Codice civile.

Amministratore dipendente e Partita IVA

Un lavoratore dipendente può in alcuni casi svolgere anche attività autonoma di amministratore, ma bisogna verificare eventuali incompatibilità contrattuali, obblighi verso il datore di lavoro e, nel pubblico impiego, le specifiche regole sulle autorizzazioni. Va poi verificato separatamente se il reddito da lavoro dipendente incide sui requisiti del regime forfettario.

Per la gestione continuativa di Gestione Separata, fatture, ritenute, CU, 770 e Quadro AC/K puoi consultare anche la guida RF sul commercialista per amministratore di condominio.

Checklist prima di iniziare

• Controlla i requisiti dell’articolo 71-bis applicabili alla tua posizione.
• Verifica formazione iniziale e aggiornamento periodico.
• Definisci la data effettiva di avvio dell’attività professionale.
• Usa il codice ATECO 68.32.01.
• Controlla l’accesso al regime forfettario e l’eventuale aliquota al 5%.
• Verifica la gestione previdenziale corretta, soprattutto se sei iscritto a un’altra cassa.
• Predisponi fatturazione elettronica, assicurazione e strumenti di gestione.
• Organizza separatamente gli obblighi fiscali dei condomìni amministrati.

Errori da evitare

• Confondere la soglia di più di otto condomini per la nomina obbligatoria con una soglia fiscale per la Partita IVA.
• Usare il vecchio ATECO 68.32.00 senza verificare la classificazione 2025.
• Scegliere la gestione previdenziale soltanto in base a quale costa meno.
• Considerare il minimale della Gestione Separata come un contributo fisso obbligatorio.
• Applicare automaticamente il 5% perché la Partita IVA è nuova.
• Dimenticare gli adempimenti fiscali svolti in qualità di amministratore dei condomìni.

Domande frequenti