Amministratore di condominio dipendente: può usare il forfettario nel 2026?

Un amministratore di condominio che è anche lavoratore dipendente può applicare il regime forfettario nel 2026, ma deve superare due controlli distinti: quello fiscale, legato anche alla soglia dei redditi da lavoro dipendente, e quello lavoristico, particolarmente importante se il dipendente appartiene alla Pubblica Amministrazione o è un insegnante.

Nel 2026 la soglia rilevante per i redditi di lavoro dipendente e assimilati dell’anno precedente è pari a 35.000 euro. Se il limite viene superato e il rapporto di lavoro è ancora rilevante secondo la norma, il forfettario non può essere applicato. Il fatto di essere fiscalmente ammessi al regime, però, non autorizza automaticamente un dipendente pubblico a svolgere l’attività.

Amministratore di condominio dipendente: risposta rapida

Controllo	Regola 2026
Redditi da lavoro dipendente 2025	Fino a 35.000 €: la causa ostativa specifica non scatta
Redditi da lavoro dipendente 2025 oltre 35.000 €	Forfettario normalmente precluso nel 2026, salvo l’eccezione prevista per il rapporto cessato
Dipendente privato	Va verificata anche l’eventuale incompatibilità contrattuale o concorrenza
Dipendente pubblico	Serve un controllo autonomo sulle incompatibilità e sulle autorizzazioni
Insegnante	Esiste una disciplina speciale, ma non rende automaticamente compatibile qualsiasi attività esterna
ATECO amministratore di condominio	68.32.01
Coefficiente forfettario	86%

Per apertura, ATECO, requisiti professionali, fatture e inquadramento generale resta separata la guida sulla Partita IVA dell’amministratore di condominio.

Nel 2026 il limite del lavoro dipendente è 35.000 euro

La vecchia versione di questa pagina affermava che il limite legato al lavoro dipendente fosse stato eliminato. Oggi questa indicazione è superata. Per il 2026 la soglia della causa ostativa prevista dall’articolo 1, comma 57, lettera d-ter), della Legge 190/2014 è stata mantenuta a 35.000 euro di redditi di lavoro dipendente e assimilati percepiti nell’anno precedente.

Quindi, per stabilire se un lavoratore dipendente può applicare il forfettario nel 2026, bisogna guardare ai redditi di lavoro dipendente e assimilati del 2025.

Esempio: insegnante con 32.000 euro di reddito da lavoro

Un insegnante che nel 2025 ha percepito 32.000 euro di reddito da lavoro dipendente non supera la soglia di 35.000 euro. Da questo punto di vista, la causa ostativa specifica non gli impedisce di applicare il forfettario nel 2026.

Questo non basta però per concludere che possa svolgere liberamente l’attività di amministratore di condominio: se si tratta di un dipendente pubblico bisogna verificare separatamente la disciplina delle incompatibilità e l’eventuale necessità di autorizzazione.

Esempio: dipendente con 36.000 euro di reddito

Se nel 2025 il reddito di lavoro dipendente rilevante è pari a 36.000 euro, la soglia 2026 risulta superata. In presenza di un rapporto ancora rilevante ai fini della norma, il contribuente non può applicare il regime forfettario nel 2026 anche se i compensi da amministratore di condominio sono molto bassi.

Il limite di 35.000 euro riguarda infatti il reddito da lavoro dipendente, non i compensi della Partita IVA.

Se il rapporto di lavoro è cessato, la soglia può diventare irrilevante

La stessa causa ostativa prevede che la verifica della soglia non operi quando ricorrono le condizioni previste per il rapporto di lavoro cessato. È quindi necessario ricostruire con precisione la data e la situazione del rapporto: non basta presumere che qualunque interruzione renda automaticamente irrilevante il reddito dell’anno precedente.

Per il quadro generale dei casi di lavoro subordinato puoi consultare la guida su dipendente pubblico e Partita IVA.

Dipendente pubblico: il test fiscale non basta

Per un dipendente pubblico bisogna tenere distinti due piani. Il primo è fiscale: capire se può usare il regime forfettario. Il secondo è lavoristico: capire se può legittimamente svolgere l’attività esterna.

L’articolo 53 del D.Lgs. 165/2001 richiama la disciplina generale delle incompatibilità del pubblico impiego e, per gli incarichi retribuiti, prevede in molti casi una preventiva autorizzazione dell’amministrazione di appartenenza. L’assenza di una causa ostativa fiscale non elimina questi obblighi.

Insegnante e attività esterna: cosa prevede l’articolo 508

Per il personale docente esiste una disciplina specifica. L’articolo 508 del D.Lgs. 297/1994 vieta in via generale al personale scolastico determinate attività incompatibili, ma consente al docente, previa autorizzazione del dirigente scolastico, l’esercizio di libere professioni che non pregiudichino l’assolvimento della funzione docente e siano compatibili con l’orario di servizio.

Questo non significa che l’attività di amministratore di condominio sia automaticamente ricompresa nell’eccezione in qualunque situazione. La qualificazione concreta dell’attività, il rapporto di lavoro, l’orario, il possibile conflitto di interessi e le regole interne dell’amministrazione devono essere verificati prima dell’avvio. È quindi prudente ottenere una valutazione e un’autorizzazione scritta quando richiesta.

Dipendente pubblico part-time fino al 50%

Per i dipendenti pubblici con rapporto a tempo parziale e prestazione lavorativa non superiore al 50% esiste una deroga più ampia prevista dalla Legge 662/1996. Anche in questo caso restano però da verificare conflitti di interessi, attività espressamente vietate e obblighi di comunicazione previsti dalla disciplina applicabile.

La percentuale di part-time è quindi importante sul piano lavoristico, ma non sostituisce il controllo fiscale dei 35.000 euro.

ATECO 68.32.01 e coefficiente di redditività 86%

Con ATECO 2025 l’attività di amministrazione di condomini e gestione di immobili per conto terzi è inquadrata nel codice 68.32.01. Nel regime forfettario il coefficiente di redditività applicabile è pari all’86%.

Questo significa che, ai fini fiscali, l’86% dei compensi incassati forma il reddito determinato forfettariamente prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori ammessi.

Esempio con 13.000 euro di compensi da amministratore

Con 13.000 euro di compensi incassati e coefficiente dell’86%, il reddito forfettario lordo è:

13.000 × 86% = 11.180 euro.

Su questa base si applicano poi le regole previdenziali e, dopo la deduzione dei contributi obbligatori effettivamente versati e deducibili, l’imposta sostitutiva al 5% o al 15%.

Gestione Separata INPS: 24% se sei già coperto come dipendente

L’amministratore di condominio che esercita come professionista senza una Cassa autonoma può essere soggetto alla Gestione Separata INPS. Nel 2026 l’aliquota ordinaria del professionista privo di altra previdenza obbligatoria è il 26,07%.

Se però il professionista è già assicurato presso un’altra forma di previdenza obbligatoria per il lavoro dipendente, l’INPS conferma per il 2026 l’aliquota del 24%. È il caso tipico da verificare per un insegnante o altro lavoratore dipendente già coperto previdenzialmente.

Con 11.180 euro di base previdenziale e aliquota del 24%, il contributo teorico è di circa 2.683 euro, fermo restando che il calcolo effettivo dipende dalla posizione individuale e dalle regole dichiarative applicabili. Per aliquote e scadenze puoi consultare la guida sulla Gestione Separata INPS 2026.

Imposta sostitutiva: 5% o 15%

L’aliquota ordinaria del forfettario è il 15%. Il 5% spetta soltanto alle attività realmente nuove che rispettano tutte le condizioni previste dalla legge. Non basta aprire una nuova Partita IVA.

Un amministratore di condominio che svolge già la stessa attività da anni non ottiene quindi automaticamente il 5% soltanto perché entra nel forfettario. I requisiti sono approfonditi nella guida sull’imposta sostitutiva al 5% o al 15%.

Acconti e F24: non esiste una regola speciale per l’amministratore

Saldo e acconti dell’imposta sostitutiva seguono le regole generali del regime forfettario. Allo stesso modo, i contributi della Gestione Separata vengono liquidati secondo il calendario previsto per i professionisti.

Non è quindi corretto scegliere l’importo degli acconti soltanto in base al fatto di essere insegnante o amministratore di condominio. Il calcolo deve partire dalla dichiarazione, dalla base imponibile effettiva e dal metodo di acconto applicato.

Attenzione anche alla causa ostativa dell’ex datore di lavoro

La soglia dei 35.000 euro non è l’unico controllo collegato al lavoro dipendente. Il regime forfettario prevede anche una causa ostativa per chi esercita l’attività prevalentemente nei confronti dell’attuale datore di lavoro o di datori con i quali sono intercorsi rapporti nei due periodi d’imposta precedenti, o di soggetti a essi riconducibili.

Per un amministratore che fattura a condomìni normalmente questo problema può non essere centrale, ma va comunque controllato se il committente è collegato al rapporto di lavoro.

Checklist prima di usare il forfettario

• Controlla il reddito di lavoro dipendente dell’anno precedente.
• Verifica la soglia di 35.000 euro valida per il 2026.
• Se il rapporto è cessato, verifica se ricorrono le condizioni per rendere irrilevante la soglia.
• Se sei dipendente pubblico, separa sempre il controllo fiscale da quello sulle incompatibilità.
• Se sei docente, verifica l’articolo 508 e richiedi l’autorizzazione quando necessaria.
• Se sei part-time pubblico fino al 50%, verifica comunque conflitti e obblighi di comunicazione.
• Usa il codice ATECO 68.32.01 se descrive effettivamente l’attività svolta.
• Applica il coefficiente di redditività dell’86%.
• Verifica l’aliquota previdenziale corretta: 24% in Gestione Separata se sei già coperto da altra previdenza obbligatoria, nei casi previsti.
• Non applicare automaticamente il 5%.

Fonti ufficiali

• Senato – Legge di Bilancio 2026, condizioni di accesso al regime forfettario
• D.Lgs. 165/2001, articolo 53 – incompatibilità e incarichi dei dipendenti pubblici
• D.Lgs. 297/1994, articolo 508 – incompatibilità del personale docente
• Legge 662/1996 – disciplina del part-time pubblico
• INPS, circolare n. 8/2026 – aliquote Gestione Separata

In sintesi

Nel 2026 un amministratore di condominio che è anche lavoratore dipendente può utilizzare il regime forfettario solo dopo aver verificato tutte le condizioni applicabili. Sul piano fiscale la soglia dei redditi di lavoro dipendente è 35.000 euro; sul piano lavoristico un dipendente pubblico deve invece verificare incompatibilità e autorizzazioni in modo autonomo.

Per un insegnante la disciplina speciale dell’articolo 508 consente, previa autorizzazione, determinate libere professioni compatibili con la funzione docente, ma non trasforma automaticamente qualunque attività esterna in attività consentita. Infine, se l’amministratore è già coperto dalla previdenza obbligatoria del lavoro dipendente, la Gestione Separata applica nel 2026, nei casi previsti, l’aliquota del 24%.