Spese bed and breakfast: deduzioni nel forfettario e nell’ordinario

Se gestisci un bed and breakfast in regime forfettario, le spese reali dell’attività non si deducono una per una. Arredi, utenze, colazioni, pulizie, commissioni dei portali, pubblicità e manutenzioni sono costi economici, ma non riducono direttamente il reddito fiscale. Con l’ATECO 55.20.41 il reddito viene determinato applicando il coefficiente di redditività del 40% ai ricavi.

Nel regime ordinario, invece, i costi inerenti e documentati possono incidere sul reddito secondo le regole fiscali applicabili. Nel forfettario il 60% dei ricavi rappresenta forfetariamente la quota di costi; i contributi previdenziali obbligatori versati seguono una regola diversa e possono essere dedotti nei limiti previsti.

Quali spese non si deducono singolarmente nel forfettario

• arredi, materassi, letti e attrezzature;
• biancheria, pulizie e lavanderia;
• alimenti e bevande per la prima colazione;
• energia elettrica, gas, acqua, telefono e internet;
• manutenzioni dell’immobile;
• commissioni Booking, Airbnb e altri portali;
• software e channel manager;
• pubblicità, sito web e fotografie;
• assicurazioni, consulenze e altri costi di gestione.

Queste spese incidono sul margine reale dell’attività, ma non modificano il reddito calcolato con il coefficiente del 40%. Perciò è utile conservarne comunque la documentazione e monitorarle a fini gestionali.

Come funziona il coefficiente del 40%

ATECO 2025 identifica il bed and breakfast con il codice 55.20.41. Nel regime forfettario il 40% dei ricavi viene assunto come reddito lordo fiscale e il restante 60% rappresenta la quota forfetaria di costi riconosciuta dal sistema.

Esempio: con 40.000 euro di ricavi, il reddito lordo forfettario è 16.000 euro. Se nello stesso anno hai sostenuto 8.000, 15.000 oppure 25.000 euro di costi reali, il reddito forfettario di partenza resta comunque 16.000 euro.

La tassazione non segue quindi i costi effettivi della singola struttura, ma una percentuale standardizzata. Un’attività con molti costi reali può avere un margine economico molto diverso dal reddito fiscale forfettario.

Contributi previdenziali: l’eccezione rispetto agli altri costi

I contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati possono essere dedotti dal reddito determinato con il coefficiente prima di calcolare l’imposta sostitutiva, secondo la disciplina applicabile.

Con 40.000 euro di ricavi il reddito lordo forfettario è 16.000 euro. Se nell’anno risultano deducibili 3.000 euro di contributi obbligatori, la base su cui calcolare l’imposta diventa 13.000 euro. Al 15% l’imposta è 1.950 euro; al 5%, se l’aliquota startup spetta realmente, è 650 euro.

INPS: il senza minimale non vale automaticamente per ogni bed and breakfast

Il vecchio articolo estendeva senza cautela il trattamento contributivo senza minimale a tutte le strutture. La circolare INPS n. 14 del 9 febbraio 2026 richiama espressamente questo trattamento per chi esercita attività di affittacamere. Non è corretto trasferire automaticamente la stessa regola a qualsiasi bed and breakfast senza verificare l’inquadramento concreto.

Vanno controllati la natura effettiva dell’attività, l’inquadramento regionale, gli adempimenti camerali e la posizione previdenziale. Per il quadro generale puoi leggere la guida sulla Partita IVA per bed and breakfast; per gli affittacamere vedi la guida sulla Partita IVA affittacamere.

Cosa cambia nel regime ordinario

Nel regime ordinario o semplificato non si applica il coefficiente del 40%. I costi dell’attività possono incidere sul risultato fiscale se sono inerenti, documentati e trattati correttamente secondo la loro natura.

Possono assumere rilievo, per esempio, utenze riferibili all’attività, commissioni dei portali di prenotazione, materiali di consumo, pulizie, pubblicità, software, assicurazioni e consulenze. Per beni durevoli come arredi e attrezzature può entrare in gioco l’ammortamento, mentre l’IVA segue regole proprie e non va confusa con la deducibilità del costo.

La convenienza non si decide guardando soltanto all’aliquota: bisogna confrontare margine reale, costi effettivi, IVA, contributi, adempimenti contabili e imposte complessive.

Spese iniziali: costo reale e costo fiscale non coincidono

All’avvio possono esserci arredi, lavori sull’immobile, assicurazione, pratica SUAP o SCIA quando prevista, eventuali diritti locali, software, commercialista, attrezzature, sito web e servizi fotografici.

Nel forfettario questi esborsi non diventano automaticamente deduzioni analitiche, ma restano essenziali per calcolare il capitale necessario e il margine reale. Conviene separare due domande: quanto costa davvero aprire e gestire l’attività e quanto di questi costi riduce il reddito fiscale.

Quando confrontare il forfettario con l’ordinario

Se la struttura ha costi elevati e ricorrenti, può essere utile simulare anche il regime ordinario. Nel forfettario il sistema presume costi pari al 60% dei ricavi. Se il rapporto costi e ricavi reale è molto diverso, il reddito fiscale forfettario può discostarsi parecchio dal margine effettivo.

Non significa che l’ordinario sia automaticamente migliore quando spendi più del 60%: entrano in gioco anche IVA, IRPEF, addizionali, contributi e maggiori obblighi contabili. È però un segnale utile per fare una simulazione comparativa.

Commissioni Booking e Airbnb nel forfettario

Le commissioni trattenute dai portali sono costi dell’attività, ma nel forfettario non vengono dedotte analiticamente. È importante conservare fatture, report e rendiconti delle piattaforme e non confondere automaticamente il netto accreditato sul conto con il ricavo fiscalmente rilevante.

Nel regime ordinario le commissioni possono invece incidere come costo se correttamente documentate e fiscalmente inerenti all’attività.

Checklist dei costi da controllare

1. ricavi annuali realistici;
2. arredi, lavori e attrezzature iniziali;
3. utenze e costi dell’immobile;
4. pulizie, lavanderia e prima colazione;
5. commissioni dei portali;
6. pubblicità, sito e software;
7. assicurazioni e consulenze;
8. contributi previdenziali effettivamente dovuti;
9. imposta al 5% o al 15% nel forfettario;
10. simulazione dell’ordinario quando i costi sono elevati.

Fonti ufficiali

• ISTAT – Struttura ATECO 2025, codice 55.20.41.
• Legge 190/2014, disciplina del regime forfettario.
• INPS – Circolare n. 14/2026.

Domande frequenti

Posso scaricare mobili e arredi nel forfettario?

No, non come costo analitico. Nel forfettario i costi sono riconosciuti attraverso il coefficiente di redditività.

Le commissioni Booking o Airbnb sono deducibili?

Nel forfettario non si deducono singolarmente. Nell’ordinario possono rilevare come costo se correttamente documentate e trattate.

Posso dedurre luce, gas e acqua?

Nel forfettario no, non analiticamente. Nell’ordinario il trattamento dipende dall’inerenza, dalla documentazione e dall’utilizzo dell’immobile per l’attività.

I contributi INPS si possono dedurre nel forfettario?

I contributi previdenziali obbligatori versati possono essere dedotti dal reddito forfettario secondo le regole previste.

Tutte le strutture pagano INPS senza minimale?

No. La circolare INPS 14/2026 richiama espressamente il trattamento senza minimale per gli affittacamere; per il bed and breakfast va verificato l’inquadramento previdenziale concreto.