Affitto nel regime forfettario: si può scaricare?

Nel regime forfettario l’affitto della sede, dell’ufficio, del negozio o di un locale usato per l’attività non si deduce analiticamente dal reddito. Il canone può essere un costo reale e rilevante per la tua attività, ma non viene sottratto euro per euro dai ricavi come avviene nei regimi ordinari.

Il motivo è strutturale: nel forfettario il reddito imponibile si determina applicando ai ricavi o compensi percepiti un coefficiente di redditività legato all’attività svolta. La quota che resta fuori dal coefficiente rappresenta in modo forfettario i costi dell’attività, compreso anche l’affitto. L’eccezione più importante riguarda i contributi previdenziali obbligatori, che la legge consente di dedurre secondo regole proprie.

Posso scaricare l’affitto della sede nel regime forfettario?

No, non come costo specifico. Se paghi 500, 1.000 o 2.000 euro al mese per un ufficio o un locale commerciale, nel regime forfettario quel canone non viene sottratto direttamente dal reddito imponibile.

L’articolo 1, comma 64, della legge 190/2014 prevede infatti che il reddito dei contribuenti forfettari sia determinato applicando ai ricavi o compensi percepiti il coefficiente di redditività previsto per il codice attività. La stessa norma consente poi la deduzione dei contributi previdenziali versati in ottemperanza a disposizioni di legge. Non prevede invece una deduzione separata per affitto, utenze, carburante, telefono, attrezzature o altri normali costi di esercizio.

Per il quadro generale delle spese puoi leggere la guida su cosa si deduce davvero nel regime forfettario. Questa pagina resta invece focalizzata esclusivamente sul canone di affitto e sui locali utilizzati per l’attività.

Come viene considerato l’affitto se non posso dedurlo?

Nel forfettario i costi non vengono ignorati: vengono semplicemente stimati in modo forfettario. Se il tuo coefficiente di redditività è, per esempio, il 67%, significa che il 67% dei ricavi o compensi viene considerato reddito lordo forfettario e il restante 33% rappresenta la quota di costi riconosciuta dal sistema senza dover dimostrare ogni singola spesa.

Quella quota del 33% non corrisponde però alle tue spese effettive e non cambia se in un anno paghi un affitto molto alto oppure lavori da casa senza sostenere alcun canone. È proprio questo il vantaggio e, allo stesso tempo, il limite del meccanismo forfettario.

Esempio: ditta di pulizie con 30.000 euro di ricavi

Prendiamo una ditta individuale di pulizie che, in base al proprio inquadramento ATECO, utilizza un coefficiente di redditività del 67% e incassa 30.000 euro nell’anno.

• ricavi incassati: 30.000 euro;
• coefficiente di redditività: 67%;
• reddito lordo forfettario: 20.100 euro;
• quota forfettaria di costi implicita: 9.900 euro.

Se durante l’anno hai pagato 7.200 euro di affitto per la sede, non sottrai 7.200 euro dai 20.100. Se ne hai pagati 12.000, non sottrai 12.000. Il reddito continua a essere determinato dal coefficiente. Dopo questo passaggio potranno essere dedotti, nei limiti previsti, i contributi previdenziali obbligatori.

Se svolgi attività di pulizie puoi confrontare anche la guida alla Partita IVA per impresa di pulizie e verificare il coefficiente associato al tuo esatto codice nella guida sui coefficienti di redditività.

Affitto dell’ufficio, del negozio o del laboratorio: cambia qualcosa?

Ai fini del reddito forfettario, la logica non cambia in base al tipo di immobile. Che si tratti di un ufficio, un negozio, un laboratorio, una stanza professionale o un magazzino, il canone resta un costo dell’attività non deducibile analiticamente.

Naturalmente il contratto di locazione può avere effetti e adempimenti propri sul piano civilistico, amministrativo e dell’imposta di registro. Ma questi aspetti non trasformano il canone in una spesa deducibile dal reddito forfettario.

E se lavoro da casa e uso una stanza come ufficio?

Anche quando utilizzi una parte dell’abitazione per lavorare, nel forfettario non nasce una deduzione analitica del canone di locazione, del mutuo o delle utenze collegata alla percentuale di utilizzo professionale. Il meccanismo resta quello del coefficiente di redditività.

Questo punto è diverso dal regime ordinario, nel quale possono esistere regole specifiche per immobili utilizzati promiscuamente. Nel forfettario, invece, il tema fiscale principale resta l’assenza della deduzione analitica. Per gli aspetti relativi a domicilio, sede e uso dell’abitazione puoi vedere la guida su lavorare da casa con Partita IVA.

Coworking, ufficio condiviso e affitto di una stanza seguono la stessa regola?

Sì, dal punto di vista della determinazione del reddito forfettario il principio è lo stesso. Un abbonamento a un coworking, il canone per una stanza professionale o il corrispettivo per l’uso di uno spazio di lavoro rappresentano costi reali dell’attività, ma non vengono dedotti singolarmente dal reddito.

La qualificazione contrattuale può essere diversa — locazione, servizi, concessione d’uso, postazione attrezzata — ma ciò non modifica la regola base del regime forfettario: il reddito è determinato attraverso il coefficiente e non mediante la somma delle spese documentate.

Posso almeno detrarre l’IVA sull’affitto?

Il contribuente in regime forfettario, in via generale, non esercita la detrazione dell’IVA sugli acquisti. Quindi, se il canone o i servizi collegati espongono IVA, quella imposta rappresenta normalmente un costo economico per il forfettario e non viene recuperata attraverso la detrazione IVA ordinaria.

Esistono regole particolari nel passaggio da un regime IVA ordinario al forfettario o viceversa, ma non cambiano la risposta per il normale canone sostenuto durante gli anni di applicazione del regime.

Se ho anche redditi da lavoro dipendente posso scaricare l’affitto dell’attività?

No: avere altri redditi soggetti a IRPEF non rende deducibile dal reddito complessivo il canone pagato per la sede della tua attività forfettaria. È importante non confondere l’affitto professionale con le detrazioni IRPEF previste, in specifici casi, per il canone dell’abitazione principale o per altre fattispecie personali.

Le due cose hanno presupposti diversi. Un’eventuale detrazione personale collegata alla propria abitazione non trasforma il costo della sede professionale in una spesa deducibile dal reddito forfettario.

Quando un affitto alto può rendere meno conveniente il forfettario

L’assenza della deduzione analitica diventa importante soprattutto nelle attività con costi fissi elevati. Se tra affitto, utenze, personale, attrezzature e altri costi sostieni spese molto superiori alla quota implicita riconosciuta dal coefficiente, il reddito fiscale può risultare più alto del margine economico reale dell’attività.

Questo non significa che il regime ordinario sia automaticamente migliore: bisogna confrontare imposte, contributi, IVA, costi amministrativi e margine reale. Ma l’affitto elevato è uno degli elementi che meritano una simulazione prima di scegliere o mantenere il forfettario.

Cosa conservare se l’affitto non è deducibile?

Il fatto che il canone non sia deducibile analiticamente non significa che il contratto e i pagamenti siano irrilevanti. È comunque opportuno conservare contratto di locazione, ricevute, bonifici, fatture dei servizi collegati ed eventuale documentazione amministrativa relativa alla sede.

Questi documenti possono servire per dimostrare la disponibilità dei locali, per controlli amministrativi, per rapporti con il Comune o la Camera di Commercio e, in caso di passaggio a un diverso regime fiscale, per ricostruire correttamente la situazione.

Fonti ufficiali

• Legge 190/2014, articolo 1, comma 64: determinazione del reddito mediante coefficiente di redditività e deduzione dei contributi previdenziali obbligatori.
• Agenzia delle Entrate – Quadro LM: istruzioni sulla determinazione del reddito dei contribuenti in regime forfettario e sui contributi previdenziali deducibili.

Domande frequenti