Iperammortamento 2026 e bene concesso in locazione: quando spetta

Claudio da Acqui Terme chiede:
Si può applicare l’iperammortamento a un bene concesso in locazione?

Nel 2026 la risposta dipende da chi effettua l’investimento e dal ruolo che la locazione ha nell’attività dell’impresa. La nuova disciplina dell’iperammortamento agevola investimenti in beni strumentali nuovi funzionali alla trasformazione tecnologica e digitale dell’impresa. Se il bene viene acquistato per essere concesso a terzi, la mera proprietà non basta: bisogna dimostrare che il bene è realmente strumentale all’attività del soggetto che richiede la maggiorazione.

Per le imprese che svolgono abitualmente attività di noleggio o locazione operativa la posizione può essere compatibile con l’agevolazione, purché siano rispettati tutti i requisiti tecnici e fiscali. Se invece la locazione è occasionale o estranea al modello di business dell’impresa, il beneficio è molto più difficile da sostenere.

Iperammortamento 2026 e bene concesso in locazione: la regola di partenza

La Legge di bilancio 2026 ha reintrodotto una maggiorazione del costo di acquisizione dei beni strumentali nuovi, rilevante ai fini delle imposte sui redditi per il calcolo delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria. La misura riguarda gli investimenti completati dal 1° gennaio 2026 al 30 settembre 2028.

Il riferimento operativo aggiornato è la pagina del MIMIT dedicata al nuovo Iperammortamento, che riassume disciplina, decreto attuativo e procedura GSE.

Attenzione: leasing finanziario e bene dato in locazione sono due casi diversi

La norma 2026 cita espressamente i canoni di locazione finanziaria, ma questo riguarda il caso in cui l’impresa beneficiaria acquisisce il bene tramite leasing. Non significa automaticamente che qualunque proprietario che dia il bene in locazione a terzi possa applicare la maggiorazione.

Bisogna quindi separare due fattispecie:

• impresa utilizzatrice che acquisisce il bene in leasing finanziario: la nuova disciplina ammette espressamente la maggiorazione sui canoni rilevanti;
• impresa proprietaria che compra il bene e poi lo concede in noleggio o locazione operativa: occorre verificare se quel bene è strumentale all’attività propria dell’impresa locatrice.

Quando il noleggio è l’attività propria dell’impresa

Il caso più solido è quello dell’impresa che svolge professionalmente e abitualmente attività di noleggio o locazione operativa. In questo scenario il bene non è estraneo al ciclo produttivo dell’impresa: è proprio lo strumento attraverso il quale viene erogato il servizio al cliente.

La prassi formatasi sul precedente iperammortamento aveva riconosciuto che, al ricorrere dei requisiti, la maggiorazione poteva spettare all’impresa di noleggio quando il noleggio costituiva attività principale, tipica o comunque abitualmente svolta. Questo principio resta oggi un riferimento interpretativo importante, anche se la disciplina 2026 è una nuova misura e va sempre coordinata con il testo vigente e con il decreto attuativo.

Se la locazione è occasionale il rischio aumenta

Se un’impresa acquista un bene agevolabile e, invece di utilizzarlo nel proprio processo produttivo, lo concede a un terzo in modo occasionale o accessorio, diventa più difficile dimostrare il requisito della strumentalità in capo al soggetto che chiede l’iperammortamento.

Il punto non è la semplice presenza di un contratto di locazione, ma il collegamento economico e funzionale tra il bene e l’attività esercitata dall’impresa proprietaria. Se il bene produce utilità quasi esclusivamente nel processo produttivo del locatario e la società proprietaria svolge soltanto una funzione finanziaria o patrimoniale, la posizione agevolativa diventa debole.

Cosa aveva chiarito l’Agenzia delle Entrate sulla locazione operativa

Sul vecchio iperammortamento l’Agenzia delle Entrate ha fissato una distinzione molto utile anche per leggere i casi 2026. Per i beni concessi in locazione operativa o noleggio, il beneficio poteva spettare al noleggiante soltanto se il servizio di noleggio rappresentava l’attività propria o abituale dell’impresa.

La logica era chiara: l’agevolazione premia l’investimento produttivo del soggetto che sopporta il rischio economico del bene e lo utilizza nell’ambito della propria attività. Un intermediario che detiene formalmente il bene soltanto come garanzia finanziaria non si trova nella stessa posizione di un’impresa industriale che produce un vero servizio di noleggio.

Il MIMIT aveva inoltre pubblicato specifiche FAQ sul tema dei beni 4.0 concessi a terzi; il documento storico è disponibile nelle FAQ ufficiali sull’iperammortamento e locazione operativa.

Interconnessione: il bene può essere presso il cliente?

Il fatto che il bene sia fisicamente installato presso il cliente non esclude di per sé il requisito dell’interconnessione. Nella prassi storica il MIMIT aveva ammesso che, per le imprese di noleggio, i requisiti tecnici potessero essere verificati anche mediante l’integrazione del bene con i sistemi dell’utilizzatore finale, purché fosse il soggetto beneficiario a dimostrarne il rispetto.

Anche nel 2026 la perizia tecnica e la documentazione devono comunque ricondurre l’investimento all’impresa che richiede la maggiorazione. Non basta che il cliente utilizzi un macchinario 4.0: deve essere dimostrata la conformità del bene e il collegamento dell’investimento alla struttura produttiva interessata dalla comunicazione.

Esempio: società che noleggia macchinari industriali

Una società svolge come attività abituale il noleggio operativo di macchinari industriali e nel 2026 acquista un nuovo bene digitale interconnesso da 200.000 euro per inserirlo nella propria flotta di noleggio.

La concessione a un cliente non rende automaticamente il bene “non strumentale”: il bene rappresenta infatti lo strumento con cui la società realizza il proprio servizio di noleggio. Restano però da verificare tutti gli altri requisiti della disciplina 2026, compresa l’appartenenza del bene agli elenchi agevolabili, l’interconnessione, la perizia e la procedura GSE.

Esempio opposto: impresa manifatturiera che loca un macchinario inutilizzato

Una società manifatturiera compra un macchinario ma, invece di inserirlo nel proprio processo produttivo, lo concede per lungo tempo a un’altra impresa. Se il noleggio non fa parte delle attività abituali della società proprietaria, sostenere l’iperammortamento diventa molto più problematico.

In questo caso va verificato se esiste ancora una reale strumentalità del bene rispetto al processo dell’impresa che ha sostenuto l’investimento. La sola iscrizione del cespite in bilancio non è sufficiente a risolvere il problema.

Quanto vale l’iperammortamento nel 2026

La misura 2026 prevede una maggiorazione del costo agevolabile a scaglioni. In termini generali:

Quota di investimento	Maggiorazione
fino a 2,5 milioni di euro	180%
oltre 2,5 e fino a 10 milioni	100%
oltre 10 e fino a 20 milioni	50%

La maggiorazione non è un credito d’imposta incassabile, ma una deduzione fiscale aggiuntiva che opera attraverso le quote di ammortamento o, nel leasing finanziario, attraverso i canoni rilevanti.

La procedura 2026 passa dal GSE

Per accedere alla misura non basta contabilizzare il bene. Dal 12 giugno 2026 è operativa la piattaforma GSE per le comunicazioni preventive. Il decreto attuativo richiede inoltre comunicazione di conferma e documentazione tecnica e contabile.

Per i beni acquisiti in locazione finanziaria, il requisito relativo al 20% richiesto nella fase di conferma segue una regola specifica: può essere soddisfatto mediante la stipula del contratto di leasing e l’ordine del concedente al fornitore. Questa regola riguarda però il leasing finanziario dell’utilizzatore e non va confusa con il caso del bene che il proprietario concede in noleggio operativo a un cliente.

Origine del bene: il vecchio vincolo UE non c’è più

Nel valutare un investimento 2026 bisogna inoltre evitare di usare schemi ormai superati. Il vincolo generale di origine UE/SEE inizialmente previsto per la nuova misura è stato eliminato nel corso del 2026. Abbiamo approfondito questo punto nella guida su origine UE del bene 4.0 e Iperammortamento 2026.

Non confondere Iperammortamento 2026 e credito d’imposta 4.0 2025

La misura 2026 è diversa dal credito d’imposta 4.0 utilizzato negli anni precedenti. Cambiano la natura del beneficio, la procedura e la finestra temporale. Per gli investimenti prenotati nel 2024 e completati nel 2025 resta invece rilevante il vecchio sistema, trattato nell’approfondimento sugli investimenti 4.0 prenotati nel 2024 e completati nel 2025.

Controlli da fare prima di applicare la maggiorazione

• verificare che il soggetto beneficiario sia un’impresa ammessa alla misura;
• controllare che il bene sia nuovo e rientri tra quelli agevolabili;
• distinguere leasing finanziario da locazione operativa o noleggio;
• se il bene è dato a terzi, verificare che il noleggio sia attività propria o abitualmente svolta;
• documentare la strumentalità del bene rispetto al modello di business dell’impresa;
• verificare interconnessione e requisiti tecnici;
• predisporre perizia asseverata e certificazione contabile quando richieste;
• trasmettere correttamente le comunicazioni al GSE;
• non applicare automaticamente al 2026 vecchie regole del credito d’imposta 4.0;
• conservare contratto di locazione, documentazione tecnica e prove dell’utilizzo del bene.

Domande frequenti