Tasse sugli affitti brevi 2026: cedolare o forfettario?

Per calcolare le tasse sugli affitti brevi nel 2026 devi prima capire se stai operando come privato oppure come attività imprenditoriale con Partita IVA. I due casi seguono regole completamente diverse: nel primo può trovare applicazione la cedolare secca; nel secondo, se possiedi i requisiti, puoi applicare il regime forfettario con codice ATECO 55.20.42 e coefficiente di redditività del 40%.

Il vecchio calcolo “25.000 × 40% e poi INPS al 24,48%” non è sufficiente: per la previdenza bisogna distinguere una casa vacanze imprenditoriale da un’attività correttamente inquadrata come affittacamere, perché il minimale INPS non opera allo stesso modo.

Affitti brevi 2026: prima scelta tra privato e impresa

La disciplina fiscale delle locazioni brevi nasce per contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. Se l’attività resta realmente privata, il reddito può essere assoggettato a cedolare secca secondo le regole previste.

Dal 2026 la presunzione di imprenditorialità è diventata più stringente: la legge ha ridotto da quattro a due appartamenti il numero massimo destinabile alla locazione breve mantenendo questa disciplina. Dalla terza unità immobiliare destinata alla locazione breve nel periodo d’imposta l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

La modifica è riportata nel testo aggiornato della legge di bilancio 2026.

Cedolare secca: 21% su un immobile, 26% sugli altri

Per le locazioni brevi non imprenditoriali, l’Agenzia delle Entrate ricorda che la cedolare secca è al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e al 26% per le ulteriori unità ammesse alla disciplina.

Quindi, se nel 2026 affitti brevemente un solo appartamento come privato e incassi 25.000 euro, una simulazione molto semplice della cedolare al 21% produce:

25.000 × 21% = 5.250 euro.

Il dato va poi coordinato con eventuali ritenute operate dagli intermediari e con la dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate riepiloga le aliquote applicabili alle locazioni brevi.

Quando entri nella Partita IVA

Se l’attività è imprenditoriale, non devi più ragionare come una semplice locazione privata. Diventano rilevanti Partita IVA, Registro imprese, eventuale SCIA, CIN, disciplina regionale dell’attività ricettiva e posizione previdenziale.

Per il quadro completo su quando serve la Partita IVA puoi consultare affitti brevi 2026: Partita IVA, limite di 2 immobili e forfettario. Qui ci concentriamo invece sul calcolo economico.

ATECO 55.20.42 e coefficiente di redditività del 40%

Per i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze il codice ATECO 2025 di riferimento è 55.20.42. Le note ISTAT includono espressamente affittacamere, case e appartamenti per vacanze e altri servizi di alloggio di breve durata.

Nel regime forfettario il coefficiente di redditività è normalmente pari al 40%. Con 25.000 euro di ricavi:

25.000 × 40% = 10.000 euro di reddito forfettario lordo.

Il restante 60% viene considerato forfettariamente come costo. Non sottrai quindi analiticamente commissioni Booking/Airbnb, utenze, pulizie, biancheria o altre spese ordinarie.

Commissioni Booking e Airbnb: il ricavo non diventa il netto accreditato

Se il cliente paga 1.000 euro e il portale trattiene 180 euro di commissione, non è corretto considerare automaticamente 820 euro come ricavo fiscale del forfettario. La commissione è un costo dell’attività e nel regime forfettario viene assorbita dal coefficiente di redditività.

Questo punto è importante perché il reddito fiscale non coincide con il denaro effettivamente accreditato sul conto dal portale.

Casa vacanze imprenditoriale: attenzione al minimale INPS

Per una normale attività imprenditoriale iscritta alla Gestione Commercianti non puoi calcolare sempre i contributi facendo semplicemente “reddito × 24,48%”. Nel 2026 il reddito minimale INPS dei commercianti è 18.808 euro e il contributo minimo annuo ordinario è circa 4.611,64 euro.

Quindi, se la tua casa vacanze produce 10.000 euro di reddito forfettario, il fatto che il reddito sia inferiore al minimale non comporta contributi pari a 2.448 euro. In assenza di una specifica deroga, resta il contributo minimo della Gestione Commercianti.

Per il 2026 l’INPS conferma aliquota del 24,48% per i commercianti e minimale di reddito pari a 18.808 euro.

Affittacamere: la deroga al minimale cambia il calcolo

Per chi è correttamente inquadrato come affittacamere esiste invece una regola speciale: non opera il minimale annuo e i contributi vengono calcolati in percentuale sul reddito effettivo.

Con 10.000 euro di reddito e aliquota commercianti 24,48%, l’IVS è indicativamente:

10.000 × 24,48% = 2.448 euro, oltre alla piccola quota per maternità prevista dall’INPS.

Non devi però applicare questa deroga automaticamente a ogni casa vacanze o locazione turistica. L’inquadramento amministrativo e previdenziale dell’attività deve essere realmente quello di affittacamere. La differenza è approfondita nella guida su B&B, case vacanze e affittacamere: quando non c’è il minimale INPS.

Esempio forfettario: casa vacanze con 25.000 euro di ricavi

Supponiamo una casa vacanze imprenditoriale, non qualificata come affittacamere, con 25.000 euro di ricavi e coefficiente del 40%.

• Ricavi: 25.000 €
• Reddito forfettario lordo: 10.000 €
• Contributi Commercianti: minimo ordinario 2026, circa 4.611,64 €
• Reddito fiscale dopo contributi: dipende dai contributi obbligatori effettivamente versati e deducibili nell’anno
• Imposta sostitutiva: 15%, oppure 5% solo se ricorrono tutti i requisiti di nuova attività

Se, solo per una simulazione “a regime”, ipotizziamo che nell’anno siano effettivamente versati e deducibili 4.611,64 euro di contributi, la base dell’imposta sarebbe:

10.000 − 4.611,64 = 5.388,36 euro.

L’imposta sarebbe circa 808,25 euro al 15% oppure 269,42 euro al 5%. Il calendario reale dei versamenti può però produrre una deduzione diversa nel primo anno, perché conta ciò che è stato effettivamente pagato.

Il 5% non è automatico per i primi cinque anni

Aprire oggi una Partita IVA non significa automaticamente pagare il 5%. L’aliquota ridotta richiede i requisiti specifici della nuova attività previsti dalla legge.

Se tali requisiti non sono presenti, l’imposta sostitutiva è del 15%. Per una simulazione corretta bisogna quindi verificare l’aliquota prima di stimare il carico fiscale.

Riduzione INPS del 35%: possibile ma non va data per scontata

Gli iscritti Artigiani e Commercianti che applicano il forfettario possono, se ne hanno i requisiti e presentano l’adesione, accedere al regime contributivo agevolato con riduzione del 35%.

È però una scelta previdenziale separata dal calcolo fiscale e può incidere sull’accredito contributivo. Prima di inserirla nella simulazione devi verificare la posizione concreta e l’eventuale compatibilità con regole speciali dell’attività.

Cedolare o Partita IVA: non confrontare solo le aliquote

Confrontare 21% di cedolare con 5% o 15% del forfettario è fuorviante. Nel forfettario l’imposta si applica soltanto al reddito determinato con il coefficiente, ma devi aggiungere i contributi previdenziali e gli altri costi dell’attività imprenditoriale.

La cedolare riguarda invece una locazione breve svolta fuori dall’attività d’impresa e non comporta automaticamente gli stessi obblighi camerali e previdenziali. Prima del confronto fiscale devi quindi stabilire se entrambe le alternative sono davvero giuridicamente disponibili nel tuo caso.

Checklist per calcolare le tasse sugli affitti brevi

1. Conta gli appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta.
2. Stabilisci se l’attività è privata o imprenditoriale.
3. Se operi come privato, verifica cedolare secca 21%/26%.
4. Se operi come impresa, verifica ATECO 55.20.42 e coefficiente 40%.
5. Calcola i ricavi lordi, senza sottrarre automaticamente le commissioni dei portali.
6. Determina il reddito forfettario.
7. Verifica l’inquadramento INPS: casa vacanze, affittacamere o altra fattispecie.
8. Controlla se opera il minimale INPS oppure la deroga degli affittacamere.
9. Deduci fiscalmente soltanto i contributi obbligatori effettivamente versati.
10. Applica il 15% oppure il 5% se possiedi davvero i requisiti.

Domande frequenti

Con tre appartamenti in affitto breve nel 2026 serve la Partita IVA?

Nel 2026 la disciplina della locazione breve non imprenditoriale è riconosciuta fino a due appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale limite opera la presunzione di attività imprenditoriale.

Qual è il coefficiente forfettario per ATECO 55.20.42?

Il coefficiente di redditività normalmente applicabile è il 40%.

Una casa vacanze paga sempre solo il 24,48% sul reddito effettivo?

No. Per la generalità dei commercianti opera il minimale INPS; la deroga senza minimale riguarda specificamente gli affittacamere correttamente inquadrati e non va estesa automaticamente a ogni casa vacanze.

Le commissioni Airbnb o Booking si sottraggono dai ricavi nel forfettario?

Non analiticamente. Nel forfettario i costi ordinari vengono riconosciuti attraverso il coefficiente di redditività.