Canoni non incassati di immobile strumentale: come si tassano nel 2026

Stefano da Pisa chiede:
Come tassare canoni non incassati di immobile strumentale?

Nel 2026 non esiste una sola risposta valida per tutti i canoni non incassati. Se l’immobile è realmente strumentale e appartiene all’impresa, i canoni concorrono al reddito d’impresa e non seguono automaticamente la regola dei redditi fondiari prevista per le locazioni abitative. Il momento in cui diventano imponibili dipende soprattutto dal regime contabile adottato: contabilità ordinaria, semplificata con incassi e pagamenti effettivi oppure semplificata con opzione per il cosiddetto metodo del “registrato”.

Per questo il semplice fatto che il conduttore non abbia pagato non basta, da solo, per concludere che il canone non debba essere tassato. Prima bisogna classificare correttamente l’immobile e poi verificare la regola temporale applicabile al reddito dell’impresa.

Canoni non incassati di immobile strumentale: la regola nel 2026

Quando un fabbricato è relativo all’impresa e ha natura strumentale, i proventi collegati alla sua locazione devono essere esaminati all’interno delle regole del reddito d’impresa. Non si può quindi prendere la disciplina dei canoni abitativi non riscossi e applicarla automaticamente al caso di una società o di un imprenditore che loca un bene strumentale.

Il riferimento per distinguere gli immobili relativi all’impresa dai normali redditi fondiari è il TUIR, articolo 43. Una volta qualificato correttamente il bene, occorre però stabilire quando il canone concorre al reddito: è qui che la contabilità adottata diventa decisiva.

Prima distinzione: immobile strumentale, patrimonio o locazione privata

La parola “commerciale” non basta a definire il trattamento fiscale. Prima di tutto va chiarito in quale situazione ci si trova:

• immobile strumentale relativo all’impresa: il provento viene esaminato nell’ambito del reddito d’impresa;
• immobile patrimonio dell’impresa: possono entrare in gioco regole specifiche del TUIR sugli immobili non strumentali;
• immobile posseduto da un privato: il reddito resta normalmente nella disciplina fondiaria;
• immobile abitativo: per i canoni non riscossi esiste una disciplina speciale che non va confusa con quella dell’immobile strumentale.

Questa classificazione viene prima del tema “incassato o non incassato”. Un errore nella natura fiscale dell’immobile porta facilmente ad applicare la regola sbagliata.

Perché l’articolo 26 TUIR non risolve il caso dell’immobile strumentale

L’articolo 26 del TUIR contiene la nota regola sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti. In presenza dei presupposti previsti dalla norma, il mancato pagamento può essere fatto valere senza attendere necessariamente la conclusione dello sfratto.

Questa agevolazione non costituisce però una regola generale per qualsiasi contratto di locazione. Nel caso di un immobile strumentale dell’impresa, il punto di partenza è il reddito d’impresa e non l’eccezione prevista dall’articolo 26 TUIR per gli immobili abitativi.

Contabilità ordinaria: il mancato incasso non rinvia automaticamente la tassazione

Per un’impresa in contabilità ordinaria il reddito è costruito, in via generale, secondo il principio di competenza. Di conseguenza, quando il canone è un componente del reddito d’impresa soggetto a competenza, il fatto che il conduttore sia moroso non elimina automaticamente il provento dall’esercizio cui si riferisce.

Questo è il motivo per cui una fattura non pagata e un ricavo non imponibile non sono sinonimi. L’impresa deve prima rilevare correttamente il componente positivo e, se il credito verso il conduttore diventa inesigibile, verificare separatamente se e quando ricorrono i requisiti per la deduzione della perdita su crediti.

Contabilità semplificata con incassi e pagamenti effettivi

Per le imprese minori la disciplina è diversa. L’articolo 66 TUIR costruisce il reddito semplificato con un sistema prevalentemente improntato alla cassa, ma non puramente di cassa: alcune componenti restano infatti disciplinate da regole specifiche.

Se il canone rientra tra i componenti cui si applica il criterio di cassa e l’impresa tiene le annotazioni degli incassi e dei pagamenti effettivi, il momento del pagamento assume quindi un ruolo diretto. La morosità va però documentata e deve risultare coerente con registri, fatture e movimenti finanziari.

Non basta dire “sono in semplificata, quindi tasso tutto per cassa”: prima va controllata la specifica qualificazione del provento immobiliare.

Metodo del registrato: quando la fattura si presume incassata

L’articolo 18, comma 5, del DPR 600/1973 consente alle imprese in contabilità semplificata di scegliere, per almeno un triennio, una modalità che evita di annotare separatamente incassi e pagamenti. In questo regime la data di registrazione dei documenti viene presunta coincidente con quella di incasso o pagamento.

La norma è consultabile direttamente nell’articolo 18 del DPR 600/1973. Per i componenti soggetti al criterio di cassa, questa opzione può produrre un effetto molto concreto: una fattura registrata può essere fiscalmente considerata incassata anche se il cliente o il conduttore non ha ancora materialmente pagato.

Esempio: SNC in semplificata che non incassa 8.000 euro di canoni

Supponiamo che una SNC in contabilità semplificata abbia optato per il metodo del registrato e fatturi 2.000 euro al mese per la locazione di un immobile strumentale. Nei primi sei mesi emette e registra fatture per 12.000 euro, ma il conduttore ne paga soltanto 4.000.

Dato	Importo
Fatture registrate	12.000 €
Canoni effettivamente incassati	4.000 €
Canoni ancora insoluti	8.000 €

Se quei canoni appartengono ai componenti assoggettati al criterio di cassa e la società ha scelto l’opzione del comma 5, la registrazione fa scattare la presunzione di incasso: gli 8.000 euro non pagati non vengono esclusi soltanto perché il conduttore è moroso. Con il metodo basato sugli incassi effettivi, invece, la verifica sarebbe diversa.

La morosità del conduttore non crea automaticamente una perdita deducibile

Se il canone è già entrato nel reddito, il mancato pagamento genera un credito verso il conduttore. Ma credito insoluto e perdita fiscalmente deducibile non coincidono automaticamente.

Per dedurre una perdita su crediti occorre verificare i requisiti previsti dalla disciplina fiscale: importo, anzianità, eventuale procedura concorsuale, elementi certi e precisi e situazione concreta del debitore. Il semplice ritardo di qualche mese non consente di cancellare il ricavo già tassato.

Se l’immobile è commerciale ma posseduto da un privato

Il caso cambia radicalmente se l’immobile non appartiene all’impresa ma è locato da una persona fisica fuori dall’attività imprenditoriale. Un negozio, ufficio o laboratorio posseduto privatamente può produrre reddito fondiario anche se l’inquilino non paga.

La speciale esclusione dei canoni non riscossi prevista dall’articolo 26 è riferita agli immobili abitativi. Per una locazione commerciale privata, quindi, la morosità non produce la stessa detassazione immediata e va verificato quando il contratto cessa di produrre effetti.

Cosa cambia se l’immobile è abitativo

Per gli immobili ad uso abitativo il TUIR contiene una disciplina specifica. I canoni non percepiti possono non concorrere al reddito dal momento in cui la mancata corresponsione è provata nelle forme previste dalla legge, come l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

È proprio questa differenza a rendere pericoloso trasferire automaticamente la regola dell’affitto abitativo al canone di un immobile strumentale dell’impresa.

Non confondere questo caso con le fatture non incassate nel forfettario

Il regime forfettario segue una logica diversa: per ricavi e compensi opera il principio di cassa e una fattura non incassata, in linea generale, non entra ancora nella base imponibile. Il tema è approfondito nella guida sulle fatture non incassate nel regime forfettario.

Nel caso di Stefano, invece, la domanda nasce dalla locazione di un immobile strumentale e richiede di verificare il reddito d’impresa e il metodo contabile effettivamente adottato.

Dal 2027 entra il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi

Nel 2026 i riferimenti operativi restano ancora quelli del DPR 917/1986. Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con D.Lgs. 117/2026 e pubblicato il 3 luglio 2026, è entrato formalmente in vigore il 4 luglio ma si applicherà dal 1° gennaio 2027.

Per una dichiarazione relativa al 2026 non bisogna quindi sostituire anticipatamente gli articoli del vecchio TUIR con la numerazione del nuovo testo unico. Dal 2027 sarà invece necessario aggiornare i riferimenti normativi e verificare il coordinamento delle regole.

Controlli da fare prima della dichiarazione

• verificare se l’immobile è davvero strumentale e relativo all’impresa;
• distinguere il bene strumentale da un immobile patrimonio o posseduto privatamente;
• controllare se l’impresa è in contabilità ordinaria o semplificata;
• se è in semplificata, verificare se usa incassi effettivi oppure l’opzione del registrato;
• ricostruire fatture emesse, registrazioni e somme effettivamente ricevute;
• non applicare automaticamente la disciplina dei canoni abitativi non riscossi;
• se il credito è divenuto inesigibile, verificare separatamente i requisiti della perdita su crediti;
• conservare contratto, fatture, estratti conto, solleciti e atti relativi alla morosità.

Domande frequenti