Affitto del locale nel forfettario: si può dedurre?

Nel regime forfettario il costo dell’affitto del locale non si deduce analiticamente dal reddito. Il canone pagato per studio, negozio, laboratorio o cabina estetica resta un costo reale dell’attività, ma non riduce direttamente la base imponibile fiscale come avviene nel regime ordinario.

Il motivo è che il reddito forfettario viene determinato applicando ai ricavi o compensi il coefficiente di redditività previsto per l’attività. Il sistema presume quindi una quota di costi senza chiederti di dimostrare quanto hai speso realmente per affitto, utenze, materiali o attrezzature.

Affitto del locale: perché non si deduce nel forfettario

L’Agenzia delle Entrate, tramite FiscoOggi, ricorda che nel regime forfettario le spese sostenute nello svolgimento dell’attività non assumono rilevanza analitica, anche quando sono pienamente inerenti all’attività.

L’unica eccezione generale di rilievo è rappresentata dai contributi previdenziali obbligatori versati, che possono essere dedotti dal reddito forfettario secondo le regole previste.

Esempio: estetista con 25.000 euro di ricavi

Prendiamo il caso di un’estetista in regime forfettario con coefficiente di redditività del 67% e 25.000 euro di ricavi incassati nell’anno.

Il reddito forfettario lordo è:

25.000 × 67% = 16.750 euro.

Questo importo non cambia se il locale costa 500 euro al mese oppure 1.500 euro al mese. Fiscalmente il coefficiente resta lo stesso; economicamente, invece, la differenza è enorme perché l’affitto riduce il denaro che rimane realmente all’attività.

Affitto da 500 o 1.500 euro: le tasse possono essere uguali

Supponiamo due estetiste con gli stessi 25.000 euro di ricavi.

Voce	Estetista A	Estetista B
Ricavi	25.000 €	25.000 €
Affitto annuo reale	6.000 €	18.000 €
Coefficiente	67%	67%
Reddito forfettario lordo	16.750 €	16.750 €

Il reddito fiscale iniziale è identico, anche se l’estetista B sostiene 12.000 euro in più di affitto. È proprio questo uno dei casi in cui il forfettario può diventare meno conveniente rispetto a un regime che riconosce i costi effettivi.

Il coefficiente di redditività rappresenta già i costi

Un coefficiente del 67% significa che il sistema considera fiscalmente reddito il 67% dei ricavi e presume costi pari al restante 33%.

Con 25.000 euro di ricavi, il sistema riconosce quindi implicitamente:

25.000 × 33% = 8.250 euro di costi forfettari.

Non importa se nella realtà hai speso 4.000, 8.000 o 15.000 euro. Il reddito fiscale continua a essere determinato dal coefficiente previsto per il codice attività.

Affitto, utenze e materiali seguono la stessa logica

La stessa regola dell’affitto vale, in generale, per gli altri normali costi dell’attività:

• energia elettrica e gas del locale;
• telefono e internet;
• prodotti e materiali di consumo;
• attrezzature e arredamento;
• software e abbonamenti;
• commercialista;
• pubblicità;
• assicurazione professionale;
• manutenzioni ordinarie.

Questi costi riducono il guadagno reale, ma non vengono sottratti uno per uno nel quadro LM del forfettario.

L’affitto non riduce neppure il limite dei ricavi

Il canone di locazione non va sottratto dai ricavi per verificare il limite di accesso o permanenza nel regime. Se incassi 80.000 euro e paghi 20.000 euro di affitto, i ricavi restano 80.000 euro ai fini del controllo della soglia del forfettario.

Il limite riguarda infatti ricavi e compensi, non il margine ottenuto dopo avere sottratto i costi dell’attività.

IVA sull’affitto: il forfettario normalmente non la recupera

Quando il canone di locazione è soggetto a IVA, il contribuente forfettario non opera la normale detrazione dell’IVA sugli acquisti prevista per un soggetto in regime ordinario.

Quindi l’eventuale IVA pagata sul canone diventa economicamente un costo dell’attività, ma non può essere recuperata con la normale detrazione IVA. Anche questo aspetto va considerato prima di scegliere il regime fiscale se l’affitto è elevato.

Deposito cauzionale e canone non sono la stessa cosa

All’inizio della locazione potresti pagare anche un deposito cauzionale. Non va confuso con il canone mensile: normalmente è una somma destinata a essere restituita alla fine del rapporto se non ci sono danni o altre somme da trattenere.

Nel forfettario, comunque, né il deposito né il canone modificano il reddito imponibile attraverso una deduzione analitica. La distinzione resta però importante per capire la reale liquidità necessaria per avviare l’attività.

Contributi previdenziali: il costo che invece può ridurre il reddito

I contributi previdenziali obbligatori versati sono trattati diversamente dalle normali spese dell’attività. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per il quadro LM prevedono che i contributi relativi all’attività forfettaria siano indicati nel rigo LM35.

Quindi, semplificando:

• affitto del locale: non deducibile analiticamente;
• utenze: non deducibili analiticamente;
• materiali: non deducibili analiticamente;
• contributi previdenziali obbligatori versati: deducibili secondo le regole del regime.

Quando l’affitto può rendere il forfettario poco conveniente

Il problema non è soltanto fiscale. Se l’attività necessita di un locale costoso, personale, attrezzature e materiali, i costi reali possono superare ampiamente la quota di spese che il coefficiente presume.

In questo caso il forfettario può continuare a essere semplice da gestire, ma non necessariamente è il regime economicamente più vantaggioso. La valutazione dovrebbe confrontare il reddito imponibile e il carico fiscale nei due scenari, senza fermarsi alla sola aliquota del 5% o del 15%.

Esempio di convenienza: affitto elevato e margine reale basso

Supponiamo ricavi per 40.000 euro e coefficiente del 67%. Il reddito forfettario lordo è 26.800 euro. Il sistema presume quindi 13.200 euro di costi.

Se nella realtà sostieni 18.000 euro di affitto e altri 8.000 euro tra prodotti, utenze e attrezzature, i costi reali sono 26.000 euro: quasi il doppio dei costi presunti fiscalmente. È un segnale che merita un confronto con il regime ordinario.

Non significa automaticamente che l’ordinario sia migliore, perché cambiano IVA, IRPEF, deduzioni, adempimenti e altri elementi. Significa però che non va scelta la forma fiscale senza misurare il margine reale dell’attività.

Affitto di una stanza in casa: vale la stessa regola?

Se utilizzi una stanza della tua abitazione per l’attività e sei in regime forfettario, il costo riferibile alla casa non viene comunque dedotto analiticamente dal reddito dell’attività secondo le regole ordinarie del lavoro autonomo o dell’impresa.

Eventuali detrazioni personali per l’abitazione seguono regole autonome e non trasformano il canone utilizzato per l’attività in un costo deducibile dal reddito forfettario.

Come decidere se prendere un locale in affitto

1. Calcola il canone annuo, comprese eventuali spese accessorie.
2. Stima utenze, assicurazione, prodotti e costi del locale.
3. Confronta il totale dei costi reali con la quota di costi presunta dal coefficiente.
4. Calcola il margine reale dopo le spese.
5. Simula imposta e contributi nel forfettario.
6. Se i costi sono elevati, confronta anche il regime ordinario.
7. Considera l’IVA eventualmente non recuperabile.
8. Valuta la liquidità iniziale necessaria per cauzione, arredi e adeguamenti.

Per capire il meccanismo generale puoi consultare anche la guida sul reddito imponibile nel regime forfettario.

Quanto deve pesare l’affitto sul fatturato?

Non esiste una percentuale fiscale “giusta”, perché il forfettario non misura la convenienza sul rapporto tra affitto e ricavi. Però, dal punto di vista economico, è utile confrontare ogni anno il canone complessivo con gli incassi effettivi e con la quota di costi implicitamente riconosciuta dal coefficiente di redditività.

Se il solo affitto assorbe gran parte della quota di costi presunta dal coefficiente e restano da sostenere anche materiali, utenze, assicurazione e attrezzature, il margine reale può essere molto più basso di quello fiscale. In quel caso il confronto con il regime ordinario diventa particolarmente utile.

Domande frequenti

Posso scaricare l’affitto del negozio nel forfettario?

No. Il canone non viene dedotto analiticamente dal reddito forfettario. I costi sono riconosciuti attraverso il coefficiente di redditività.

L’affitto riduce il limite di ricavi del forfettario?

No. La soglia viene verificata sui ricavi o compensi, senza sottrarre il canone del locale o gli altri costi dell’attività.

Se pago IVA sull’affitto posso detrarla?

Il contribuente forfettario normalmente non esercita la detrazione dell’IVA sugli acquisti. L’eventuale IVA sul canone resta quindi un costo economico.

Quali costi posso dedurre nel forfettario?

Le normali spese operative non si deducono analiticamente. I contributi previdenziali obbligatori versati rappresentano invece la principale deduzione prevista nella determinazione del reddito forfettario.