Rent to Buy di una SAS: tassazione di canoni, acconti e plusvalenza

Domanda di Michele da Savona: «Come si tassa un contratto di Rent to Buy di una SAS?»

Nel Rent to Buy di un immobile posseduto da una SAS non si può tassare tutto il canone nello stesso modo. Ogni pagamento va separato nella quota che remunera il godimento dell’immobile e nella quota imputata ad acconto sul prezzo. La prima rileva durante il periodo di utilizzo; la seconda, ai fini delle imposte dirette, assume normalmente rilievo al momento del trasferimento finale dell’immobile. Per calcolare il reddito della SAS bisogna inoltre capire se l’immobile è merce, strumentale o patrimonio.

È questo il passaggio che manca spesso nelle risposte troppo generiche: dire semplicemente che “l’acconto non è tassato fino al rogito” non basta, perché al trasferimento cambia il trattamento a seconda della classificazione fiscale dell’immobile.

Come funziona fiscalmente il Rent to Buy

Il Rent to Buy immobiliare è disciplinato dall’articolo 23 del decreto-legge 133/2014. Il conduttore ottiene subito il godimento dell’immobile e può acquistarlo entro il termine stabilito, imputando al prezzo la parte dei canoni indicata nel contratto.

La circolare Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015 distingue espressamente quattro momenti: quota per il godimento, quota anticipata sul prezzo, trasferimento finale e somme restituite o trattenute se l’acquisto non si conclude.

Componente	Funzione	Effetto per la SAS
Quota godimento	Corrispettivo per usare l’immobile	Rileva durante il rapporto secondo le regole fiscali dell’immobile
Quota acconto prezzo	Anticipazione della futura vendita	Non è un ricavo da locazione; confluisce nel corrispettivo del trasferimento
Saldo finale	Prezzo residuo di vendita	Concorre con gli acconti al corrispettivo complessivo
Mancato acquisto	Restituzione o trattenimento delle somme	Va applicata la disciplina specifica prevista dal contratto e dalla circolare 4/E

Quota di godimento: quando viene tassata

La parte del canone attribuita al godimento dell’immobile viene trattata fiscalmente in modo analogo a un corrispettivo di locazione. Per un concedente che opera in regime d’impresa questa componente concorre alla formazione del reddito secondo le regole proprie del bene.

Per gli immobili strumentali o merce il canone costituisce una componente positiva dell’attività. Per gli immobili patrimonio interviene invece la disciplina specifica degli immobili che non costituiscono né beni strumentali né beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività, con le regole dell’articolo 90 TUIR. È quindi indispensabile verificare come l’immobile è contabilizzato e utilizzato dalla SAS.

Quota in acconto sul prezzo: non confonderla con l’affitto

La parte dei versamenti che il contratto destina al prezzo della futura compravendita ha una funzione diversa. Non remunera l’utilizzo dell’immobile: costituisce un’anticipazione del corrispettivo che sarà dovuto se il conduttore eserciterà il diritto di acquisto.

Per questo, durante la fase di godimento, tale importo non deve essere sommato automaticamente ai canoni da tassare come locazione. Nella ricostruzione contabile viene normalmente evidenziato come somma collegata alla futura cessione e diventa decisivo al momento del trasferimento.

Quando il conduttore acquista: immobile merce, strumentale o patrimonio

Al rogito occorre sommare gli acconti prezzo già incassati al saldo finale. È il corrispettivo complessivo della vendita. Da qui il trattamento cambia.

• Immobile merce: se il bene è destinato alla vendita nell’attività dell’impresa, il corrispettivo della cessione genera ricavi secondo l’articolo 85 TUIR.
• Immobile strumentale: se il bene è strumentale all’attività, la cessione può generare una plusvalenza o minusvalenza confrontando il corrispettivo complessivo con il valore fiscalmente riconosciuto del bene.
• Immobile patrimonio: anche per un immobile non strumentale e non merce, in sede di cessione va verificato il risultato fiscale secondo le regole applicabili e, quando ricorrono i presupposti, la plusvalenza ex articolo 86 TUIR.

Quindi il vecchio schema “tutto viene tassato come plusvalenza al rogito” è troppo generico: per un immobile merce si parla di ricavo; per strumentale o patrimonio può emergere una plusvalenza.

Esempio pratico di Rent to Buy con una SAS

Supponiamo che una SAS conceda un immobile con un canone mensile di 2.000 euro, così suddiviso nel contratto:

• 800 euro al mese per il godimento;
• 1.200 euro al mese come acconto sul prezzo;
• durata della fase iniziale: 24 mesi.

Nei 24 mesi vengono quindi corrisposti 48.000 euro: 19.200 euro per il godimento e 28.800 euro in conto prezzo. I 19.200 euro seguono le regole reddituali proprie del godimento dell’immobile. I 28.800 euro non vanno trattati come ulteriori canoni di locazione: se l’acquisto si perfeziona, entrano nel corrispettivo complessivo della cessione insieme al saldo versato al rogito.

Se, per esempio, il prezzo totale pattuito è 250.000 euro, al trasferimento il corrispettivo fiscale della cessione non è soltanto il saldo di 221.200 euro: è l’intero prezzo di 250.000 euro, comprensivo dei 28.800 euro già versati come acconto. Sarà poi la natura fiscale dell’immobile a stabilire se quel corrispettivo produce ricavo oppure una plusvalenza rispetto al costo fiscale residuo.

La contabilità semplificata della SAS non trasforma tutto in criterio di cassa

Se la SAS è in contabilità semplificata, l’articolo 66 TUIR prevede un regime basato in larga parte su ricavi percepiti e spese sostenute. Ma questo non significa che ogni somma incassata nel Rent to Buy sia automaticamente un ricavo imponibile nell’anno dell’incasso.

Lo stesso articolo 66 mantiene espressamente nel calcolo del reddito le plusvalenze realizzate ai sensi dell’articolo 86. Inoltre, nel Rent to Buy, la circolare 4/E distingue fiscalmente la quota godimento dagli acconti sulla futura cessione. È quindi necessario qualificare prima la somma e solo dopo applicare la regola temporale corretta.

E l’IVA e l’imposta di registro?

Il contratto ha effetti anche sulle imposte indirette. La quota di godimento segue la disciplina IVA e di registro prevista per la locazione dell’immobile; la quota in acconto prezzo segue invece il regime della futura cessione. Il risultato dipende dalla tipologia dell’immobile, dalla qualifica della SAS concedente e dall’eventuale imponibilità o esenzione IVA dell’operazione.

Per questo non è corretto applicare in automatico una sola aliquota IVA o una sola imposta di registro all’intero canone. La separazione delle due componenti deve risultare chiaramente dal contratto. Per gli aspetti civilistici e fiscali generali è utile anche la guida del Consiglio Nazionale del Notariato sul Rent to Buy.

Come viene tassato il reddito della SAS in capo ai soci

La SAS è una società di persone e non applica il regime forfettario. Il reddito prodotto dalla società viene determinato secondo le regole del reddito d’impresa e poi imputato per trasparenza ai soci, indipendentemente dall’effettiva distribuzione, in proporzione alle quote di partecipazione agli utili secondo l’articolo 5 TUIR.

Questo passaggio è importante: il Rent to Buy genera componenti fiscali nella società, ma l’imposizione sul reddito della SAS si riflette poi sui soci. Se vuoi approfondire la differenza rispetto al forfettario, vedi anche società di persone e regime forfettario.

Cosa succede se alla fine il conduttore non compra

Se il diritto di acquisto non viene esercitato, non si può più ragionare come se la vendita fosse avvenuta. Il contratto deve stabilire quale parte delle somme imputate al prezzo deve essere restituita. Le somme eventualmente trattenute dal concedente assumono il trattamento fiscale previsto per la specifica fattispecie, distinguendo il mancato esercizio del diritto dalla risoluzione per inadempimento.

Anche per questa ragione il contratto deve indicare con precisione la ripartizione del canone e le conseguenze della mancata compravendita: una formulazione vaga può creare problemi sia contabili sia fiscali.

Checklist per tassare correttamente il Rent to Buy della SAS

• verifica se il contratto rientra effettivamente nell’articolo 23 DL 133/2014;
• separa in modo esplicito quota godimento e quota acconto prezzo;
• classifica fiscalmente l’immobile come merce, strumentale o patrimonio;
• contabilizza gli acconti senza confonderli con i canoni di godimento;
• al trasferimento ricostruisci il corrispettivo totale, inclusi gli acconti già versati;
• verifica se la cessione genera ricavo o plusvalenza;
• controlla separatamente IVA e imposta di registro;
• se il conduttore non acquista, applica le clausole di restituzione o trattenimento previste dal contratto;
• imputa infine il reddito della SAS ai soci secondo la trasparenza fiscale.

Domande frequenti