Affittacamere in forfettario: conviene con costi di 30–34 mila euro?

Per un affittacamere con ricavi vicini a 85.000 euro e costi reali tra 30.000 e 34.000 euro, il regime forfettario può essere conveniente, ma non va scelto guardando soltanto all’imposta sostitutiva. Il punto decisivo è confrontare il reddito forfettario, i contributi INPS, l’IVA che non puoi detrarre e i costi effettivi della struttura con ciò che accadrebbe in un regime ordinario.

Con ATECO 2025 l’attività di affittacamere professionale rientra normalmente nel codice 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Nel forfettario il coefficiente di redditività è del 40%: significa che il reddito fiscale lordo è il 40% dei ricavi, mentre il restante 60% rappresenta i costi riconosciuti in modo forfettario.

Affittacamere: ATECO 55.20.42, non il codice del B&B

Con la classificazione ATECO 2025 bisogna distinguere correttamente le attività ricettive. Il codice 55.20.41 riguarda il bed and breakfast, mentre 55.20.42 comprende i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze, inclusi gli affittacamere.

La struttura ufficiale ATECO 2025 dell’ISTAT conferma questa distinzione. Per la guida completa su apertura, SCIA, CIN e previdenza puoi consultare la pagina sulla Partita IVA affittacamere.

Il coefficiente del 40% è il primo dato da capire

Con 85.000 euro di ricavi, il reddito forfettario lordo è:

85.000 × 40% = 34.000 euro.

Questo non significa che “puoi scaricare 51.000 euro di spese”. Significa che il Fisco presume una quota di costi del 60% e tassa il 40% dei ricavi, indipendentemente dal fatto che le tue spese reali siano 20.000, 30.000 o 45.000 euro.

Con costi reali di 30–34 mila euro il forfettario parte avvantaggiato

Nel caso proposto, i costi reali sono tra 30.000 e 34.000 euro su 85.000 euro di ricavi. Il forfettario riconosce implicitamente 51.000 euro di costi, cioè molto più dei costi effettivamente sostenuti.

Dal solo punto di vista del reddito fiscale, questo è un elemento favorevole al forfettario: il reddito lordo tassabile parte da 34.000 euro, mentre in un regime analitico un’attività con 85.000 euro di ricavi e 30.000–34.000 euro di costi avrebbe un margine economico prima delle altre rettifiche nell’ordine di 51.000–55.000 euro.

INPS affittacamere: particolarità importante sul minimale

L’affittacamere professionale è normalmente iscritto alla Gestione Commercianti INPS. Per questa categoria, però, l’INPS prevede una particolarità: non si applica il normale contributo minimo fisso annuale previsto per la generalità dei commercianti.

I contributi vengono calcolati sul reddito effettivo rilevante. Per il 2026 l’aliquota ordinaria dei commercianti è del 24,48% nella prima fascia, oltre al contributo di maternità previsto dall’INPS.

La pagina ufficiale INPS sui contributi commercianti rinvia alla circolare n. 14/2026 per aliquote, minimali e particolarità applicabili.

Esempio numerico con 85.000 euro di ricavi

Facciamo una simulazione semplificata, utile per capire l’ordine di grandezza e non per sostituire il calcolo dichiarativo.

• Ricavi: 85.000 €
• Coefficiente di redditività: 40%
• Reddito forfettario lordo: 34.000 €
• Contributi INPS indicativi al 24,48%: circa 8.323 €
• Base dopo i contributi: circa 25.677 €
• Imposta al 15%: circa 3.852 €
• Imposta al 5%: circa 1.284 €, se spettano davvero i requisiti start-up

Con costi reali di 30.000 euro, il margine di cassa indicativo dopo costi, contributi e imposta sarebbe nell’ordine di circa 42.800 euro al 15% oppure circa 45.400 euro al 5%. Con costi reali di 34.000 euro, il risultato scenderebbe rispettivamente a circa 38.800 e 41.400 euro.

Questi numeri sono volutamente semplificati: possono cambiare per contributo maternità, eventuali altre posizioni previdenziali, costi non considerati, imposta di soggiorno, commissioni, IVA sugli acquisti e situazione personale.

Il 5% non è automatico

Aprire oggi una nuova Partita IVA non significa automaticamente pagare il 5%. L’aliquota ridotta spetta solo quando sono rispettate le condizioni del comma 65 della legge 190/2014: tra queste, assenza di attività d’impresa o professionale nei tre anni precedenti nei termini previsti e assenza di mera prosecuzione di attività precedente.

Se non possiedi questi requisiti puoi comunque applicare il forfettario al 15%, se rispetti le condizioni generali.

Il vero svantaggio: l’IVA sugli acquisti non si recupera

Per una struttura ricettiva questo punto può pesare molto. Nel forfettario non detrai l’IVA su arredi, lavori, lavanderia, servizi, utenze, software, commissioni con IVA italiana, manutenzioni e altri acquisti.

Se prevedi investimenti importanti — ristrutturazione, arredi, climatizzazione, impianti, attrezzature — il confronto con il regime ordinario va fatto includendo anche l’IVA che potresti recuperare, non soltanto IRPEF contro imposta sostitutiva.

Commissioni Booking e Airbnb: nel forfettario non si deducono una per una

Le commissioni dei portali sono costi reali dell’attività ma, nel forfettario, non vengono sottratte analiticamente dal reddito. Sono assorbite nella quota forfettaria del 60%.

Se le commissioni, la gestione delle pulizie e gli altri costi crescono molto, il vantaggio fiscale può ridursi. Il coefficiente del 40% resta infatti invariato anche se i costi effettivi aumentano.

Se superi 85.000 euro cosa succede

Il limite ordinario del regime forfettario è 85.000 euro di ricavi. Se superi 85.000 euro ma resti entro 100.000 euro, continui a utilizzare il forfettario per l’anno in corso e ne esci dall’anno successivo.

Se invece superi 100.000 euro, la fuoriuscita è immediata nello stesso anno, con gli effetti previsti ai fini IVA e delle imposte dirette.

Quindi non esiste la possibilità di “rimanere comunque nel forfettario perché conviene” dopo il superamento dei limiti: la permanenza dipende dalla legge, non da una scelta libera.

Affittacamere, B&B e locazione breve non sono la stessa attività

L’inquadramento amministrativo va definito prima dell’apertura. L’affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata anche dalla normativa regionale; il B&B ha un codice ATECO distinto; la locazione breve segue regole diverse e non diventa affittacamere solo perché viene pubblicizzata su Booking o Airbnb.

Regioni e Comuni possono stabilire requisiti specifici su camere, posti letto, servizi, periodi di apertura e procedure. Per questo la SCIA e gli adempimenti SUAP vanno verificati nel territorio in cui si trova la struttura.

CIN e comunicazione degli ospiti

Una struttura turistico-ricettiva soggetta alla Banca dati nazionale deve gestire anche il CIN secondo la disciplina vigente. Inoltre gli ospiti devono essere comunicati alla pubblica sicurezza tramite il sistema Alloggiati Web nei termini previsti.

Questi obblighi amministrativi non dipendono dal fatto che tu scelga forfettario oppure ordinario: restano collegati alla natura dell’attività ricettiva.

Quando il forfettario tende a convenire

• costi reali nettamente inferiori al 60% dei ricavi;
• pochi investimenti con IVA elevata;
• struttura già arredata e operativa;
• ricavi stabilmente sotto le soglie del regime;
• assenza di forti costi per personale o servizi esterni;
• valore attribuito alla semplicità fiscale e contabile.

Quando l’ordinario merita un confronto serio

• ristrutturazioni o investimenti importanti;
• costi reali molto elevati e ricorrenti;
• IVA sugli acquisti significativa;
• personale dipendente o collaboratori;
• margini bassi nonostante un fatturato elevato;
• previsione di superare rapidamente gli 85.000 euro.

Checklist prima dell’apertura

1. Verifica la normativa regionale e comunale dell’affittacamere.
2. Usa ATECO 55.20.42 se coerente con l’attività effettiva.
3. Predisponi Partita IVA, Registro Imprese, INPS e SCIA/SUAP.
4. Verifica CIN e Alloggiati Web.
5. Stima ricavi realistici e costi annui completi.
6. Confronta il 40% di redditività con il margine economico reale.
7. Inserisci nel confronto anche IVA sugli investimenti e commissioni dei portali.
8. Non dare per automatico il 5%.
9. Monitora separatamente 85.000 e 100.000 euro.

In sintesi

Con 85.000 euro di ricavi e 30–34 mila euro di costi reali, il forfettario può risultare molto competitivo per un affittacamere perché il coefficiente del 40% riconosce implicitamente costi pari al 60% dei ricavi. Ma la convenienza va verificata includendo INPS, IVA non detraibile e investimenti.

Se prevedi di restare vicino alla soglia, monitora i ricavi durante l’anno: oltre 85.000 euro esci dal forfettario dall’anno successivo, mentre oltre 100.000 euro la fuoriuscita è immediata.