Spese notarili e imposta di registro per società immobiliare: deducibilità 2026

Domanda di Beatrice da Genova: «Per una società sono deducibili le spese notarili e le imposte di registro quando si acquista un immobile?»

In linea generale, una società non dovrebbe trattare il compenso del notaio e l’imposta di registro collegati all’acquisto di un immobile come semplici costi dell’anno. Dal punto di vista contabile sono normalmente oneri accessori di acquisto e concorrono al costo dell’immobile. La deduzione fiscale, però, dipende dalla classificazione del bene: immobile strumentale, immobile-merce oppure immobile patrimonio.

Quindi la risposta corretta non è “sono sempre deducibili subito” né “sono sempre indeducibili”. Prima si determina come l’immobile deve essere qualificato nel bilancio e fiscalmente; solo dopo si stabilisce se il costo sarà recuperato tramite ammortamento, attraverso il costo del bene al momento della vendita oppure secondo le regole speciali previste per gli immobili patrimonio. Questa è una domanda relativa a una società: le regole del regime forfettario, riservato alle persone fisiche che esercitano attività d’impresa, arti o professioni, non si applicano alla società.

Le spese notarili vanno capitalizzate nel costo dell’immobile?

Sì, come regola contabile. Il principio OIC 16 sulle immobilizzazioni materiali stabilisce che il costo d’acquisto comprende anche i costi accessori. Tra gli esempi riferiti ai fabbricati indica espressamente i costi notarili per la redazione dell’atto di acquisto e le tasse per la registrazione dell’atto.

In pratica, se la società acquista un fabbricato per 300.000 euro e sostiene 8.000 euro di compenso notarile e 20.000 euro di imposte direttamente riferibili all’acquisto, questi oneri non vengono automaticamente considerati spese autonome dell’esercizio: concorrono, secondo la loro corretta qualificazione, alla formazione del costo dell’immobile.

Cosa prevede il TUIR sugli oneri accessori di acquisto?

Anche sul piano fiscale il principio di partenza è simile. L’articolo 110, comma 1, lettera b), del TUIR stabilisce che nel costo dei beni si comprendono gli oneri accessori di diretta imputazione, con le eccezioni previste dalla stessa norma per interessi passivi e spese generali.

Il punto decisivo è quindi il collegamento diretto con l’acquisto. Il compenso notarile relativo al rogito e l’imposta di registro dell’atto sono tipicamente costi connessi all’acquisizione del bene. Questo non significa, però, che la società possa sempre dedurli nello stesso modo: il trattamento successivo dipende dalla natura fiscale dell’immobile.

Immobile strumentale: come si recuperano i costi notarili?

Se l’immobile è fiscalmente strumentale e ammortizzabile, gli oneri accessori che ne incrementano il costo concorrono alla base su cui vengono calcolate le quote di ammortamento deducibili. L’articolo 102 del TUIR ammette infatti la deduzione delle quote di ammortamento dei beni materiali strumentali a partire dall’esercizio di entrata in funzione.

Non è quindi corretto, in questo caso, dedurre integralmente nell’anno del rogito 8.000 euro di notaio e 20.000 euro di imposta di registro come se fossero costi generici: entrano nel costo fiscalmente riconosciuto del fabbricato e seguono il relativo processo di ammortamento, nei limiti in cui l’immobile è fiscalmente ammortizzabile.

Immobile destinato alla locazione: è sempre ammortizzabile?

No. La sola circostanza che una società acquisti un immobile per concederlo in locazione non basta per concludere che il fabbricato sia sempre fiscalmente strumentale e ammortizzabile. Occorre distinguere gli immobili strumentali per natura dagli immobili patrimonio, cioè quelli che non costituiscono beni strumentali e non sono beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.

L’articolo 90 del TUIR prevede per gli immobili patrimonio un regime speciale di determinazione del reddito. L’Agenzia delle Entrate, nella risoluzione 56/E del 2004, ha chiarito che per un immobile patrimonio locato da una società immobiliare non è deducibile la quota di ammortamento del fabbricato. Per questo, prima di affermare che i costi notarili saranno “dedotti tramite ammortamento”, bisogna verificare quale tipo di immobile la società ha effettivamente acquistato.

Immobile patrimonio: le spese notarili e di registro sono indeducibili?

Qui il tema è più delicato. La disciplina degli immobili patrimonio limita fortemente la deduzione dei costi relativi all’immobile, ma la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34276 del 23 dicembre 2019, ha affermato che il divieto dell’articolo 90 non si estende automaticamente alle spese notarili e all’imposta di registro sostenute per l’acquisto, riconoscendone la deducibilità nella fattispecie esaminata.

Questa pronuncia non rende però corretto contabilizzare sempre tali importi come costo interamente deducibile dell’anno. Sul piano civilistico resta la regola della capitalizzazione degli oneri accessori nel costo del fabbricato; sul piano fiscale occorre coordinare classificazione dell’immobile, principi di derivazione, articolo 90 e orientamenti giurisprudenziali. Per una società immobiliare che acquista abitazioni da locare è quindi opportuno documentare il criterio adottato anziché applicare una regola automatica.

Se l’immobile è merce, cosa cambia?

Se la società svolge attività di costruzione o compravendita immobiliare e il fabbricato è destinato alla vendita, l’immobile può costituire un bene-merce anziché un’immobilizzazione. In questo caso i costi accessori direttamente imputabili all’acquisto concorrono al costo del bene e incidono sulla determinazione del margine quando l’immobile viene venduto, secondo le regole applicabili alle rimanenze e al costo del venduto.

È quindi essenziale non confondere una società che compra immobili per rivenderli con una società che li detiene stabilmente per concederli in locazione: lo stesso rogito notarile può avere effetti contabili e fiscali differenti.

L’IVA sulla fattura del notaio è sempre detraibile?

No. La detrazione dell’IVA sul compenso notarile segue le regole IVA della società e l’utilizzo del servizio. Una società che effettua esclusivamente operazioni imponibili può, in presenza dei requisiti ordinari, detrarre l’IVA; una società che svolge attività esenti o sia imponibili sia esenti deve invece verificare le limitazioni previste dagli articoli 19 e seguenti del DPR 633/1972.

Per gli immobili abitativi esistono inoltre specifiche regole di indetraibilità e deroghe. Non basta quindi prendere l’IVA indicata nella parcella del notaio e considerarla automaticamente tutta detraibile.

Come funziona il pro rata se la società ha locazioni esenti e imponibili?

Se la società esercita contemporaneamente attività che danno diritto alla detrazione e attività che generano operazioni esenti, l’articolo 19, comma 5, del DPR 633/1972 prevede il meccanismo del pro rata di detrazione. È un caso tipico delle società immobiliari che locano, per esempio, abitazioni con operazioni esenti e altri immobili con operazioni imponibili.

L’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che il pro rata si determina in relazione alle operazioni dell’anno. Anche la Cassazione, con ordinanza n. 5680 del 12 marzo 2026, ha ribadito che, per escludere un’attività esente dal pro rata in quanto accessoria, occorre dimostrarne concretamente il carattere accessorio considerando rapporto economico, ricavi e impiego dei beni e servizi.

Si possono separare le attività IVA per evitare il pro rata generale?

In determinati casi sì. L’articolo 36 del DPR 633/1972 consente la separazione delle attività e, per il settore immobiliare, la normativa permette di separare anche specifici comparti di locazione o cessione di fabbricati abitativi esenti rispetto ad altri fabbricati o immobili. L’opzione non va però usata come automatismo: richiede una gestione contabile coerente e va valutata in base alle operazioni effettivamente svolte.

Se le attività sono correttamente separate, l’IVA sugli acquisti va attribuita al relativo settore secondo le regole previste; se non lo sono e coesistono operazioni con e senza diritto alla detrazione, può operare il pro rata generale.

Esempio: società che compra un immobile da 300.000 euro

Supponiamo che una società acquisti un fabbricato per 300.000 euro e sostenga 8.000 euro di onorario notarile, oltre IVA, e 20.000 euro di imposte e altri oneri direttamente connessi all’atto.

Voce	Trattamento da verificare
Prezzo immobile	Forma il costo base del bene
Notaio per il rogito	Oneri accessori normalmente capitalizzati nel costo
Imposta di registro	Oneri accessori direttamente riferibili all’acquisto
IVA sul notaio	Detraibile, indetraibile o pro rata in base alla posizione IVA
Recupero fiscale del costo	Dipende da immobile strumentale, merce o patrimonio

Se il fabbricato è strumentale e ammortizzabile, il costo incrementato dagli oneri accessori segue l’ammortamento fiscale. Se è bene-merce, i costi incidono sul valore del bene destinato alla vendita. Se è immobile patrimonio, occorre applicare la disciplina specifica dell’articolo 90 e valutare anche gli orientamenti giurisprudenziali sulle spese notarili e di registrazione.

Cosa cambia rispetto all’acquisto di una casa da parte di un privato?

Le regole appena descritte riguardano una società e non vanno confuse con le detrazioni personali per chi compra casa. Per una persona fisica, l’onorario notarile relativo al rogito di compravendita e le imposte di registro, ipotecaria e catastale collegate al trasferimento non sono, in via generale, detraibili come spese notarili.

La disciplina è diversa per alcune spese strettamente connesse a un mutuo ipotecario per l’abitazione principale: tra gli oneri accessori rilevanti possono rientrare l’onorario del notaio per il contratto di mutuo e alcune spese necessarie alla sua stipula. L’Agenzia delle Entrate distingue espressamente tali costi da quelli del rogito di acquisto.

Gli errori da evitare quando la società acquista un immobile

• dedurre integralmente nell’anno tutte le spese notarili senza verificare se sono oneri accessori di acquisto;
• considerare automaticamente ammortizzabile qualsiasi immobile dato in locazione;
• confondere immobile strumentale, immobile-merce e immobile patrimonio;
• considerare sempre interamente detraibile l’IVA sulla parcella del notaio;
• applicare il pro rata senza verificare eventuale separazione delle attività;
• usare le regole previste per i privati o per il regime forfettario in una fattispecie societaria.

Quali documenti conviene controllare prima della registrazione contabile?

Prima di registrare definitivamente l’operazione è utile avere a disposizione rogito, fattura del notaio, prospetto delle imposte versate, destinazione prevista dell’immobile, categoria catastale, oggetto e attività effettiva della società e regime IVA delle future locazioni o cessioni. Questi elementi servono a individuare correttamente sia la classificazione contabile sia il trattamento IRES e IVA.

Per una società immobiliare che effettua contemporaneamente locazioni abitative esenti e locazioni imponibili, è inoltre necessario conoscere la percentuale di pro rata e verificare se sia stata esercitata una valida separazione delle attività. È questo il passaggio che consente di determinare correttamente l’IVA detraibile sulla parcella notarile.

Riferimenti principali

• OIC 16, paragrafi sui costi accessori d’acquisto dei fabbricati;
• articolo 110 TUIR, oneri accessori di diretta imputazione;
• articoli 90, 102 e 43 TUIR per classificazione e ammortamento degli immobili;
• articoli 19, 19-bis e 36 DPR 633/1972 per detrazione IVA, pro rata e separazione delle attività;
• Cassazione n. 34276/2019 sulle spese notarili e di registrazione relative a immobili patrimonio;
• Cassazione n. 5680/2026 sul pro rata IVA e sulla nozione di attività esente accessoria.

Domande frequenti