Dichiarazione IMU omessa per comodato: come regolarizzare nel 2026

Domanda di Andrea da Palermo: «Ho registrato un contratto di comodato gratuito e applicato la riduzione IMU, ma non ho presentato la dichiarazione IMU. Posso sanare l’omissione?»

La mancata dichiarazione IMU per il comodato non va ignorata. La riduzione statale del 50% della base imponibile per il comodato tra genitori e figli dipende prima di tutto dal rispetto dei requisiti sostanziali previsti dalla legge, ma la dichiarazione IMU resta un adempimento da presentare quando necessario per comunicare al Comune una situazione che incide sul calcolo dell’imposta.

Se l’omissione viene scoperta entro 90 giorni dalla scadenza, la dichiarazione può essere presentata tardivamente e la violazione può essere regolarizzata con ravvedimento secondo le regole applicabili. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, invece, la riforma delle sanzioni ha chiarito che la riduzione da ravvedimento è esclusa quando la dichiarazione viene presentata con oltre 90 giorni di ritardo. Dopo quel termine è comunque opportuno presentare la dichiarazione omessa, ma non bisogna promettere un ravvedimento che la legge non consente più per quella dichiarazione.

Qual è l’agevolazione IMU per il comodato gratuito

La Legge 160/2019, articolo 1, comma 747, prevede la riduzione del 50% della base imponibile IMU per determinate abitazioni concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado, quindi essenzialmente tra genitori e figli. Non si tratta di un’esenzione totale: si dimezza la base imponibile sulla quale viene calcolata l’imposta.

La norma è consultabile su Normattiva - Legge 160/2019.

Requisiti per la riduzione del 50%

Per la riduzione statale devono essere verificati con attenzione tutti i requisiti previsti dalla legge. In particolare:

• l’immobile non deve essere classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
• il comodato deve essere tra parenti in linea retta entro il primo grado;
• il comodatario deve usare l’immobile come abitazione principale;
• il contratto di comodato deve essere registrato;
• il comodante deve rispettare le condizioni di possesso immobiliare previste dalla norma;
• il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.

Se manca uno di questi requisiti sostanziali, il problema non è soltanto la dichiarazione: può venire meno la stessa riduzione del 50% e può essere necessario ricalcolare l’IMU dovuta.

La dichiarazione IMU per il comodato è obbligatoria?

La dichiarazione IMU serve a comunicare al Comune le variazioni rilevanti che non sono conoscibili attraverso i normali flussi informativi o che incidono sul trattamento dell’immobile. Per il comodato agevolato è prudente considerare la dichiarazione un adempimento necessario da verificare e presentare nei termini, seguendo anche le istruzioni e il regolamento del Comune competente.

La regola generale prevede la presentazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono intervenute le variazioni rilevanti. Per esempio, se il comodato agevolato inizia nel 2026 e la dichiarazione è dovuta, il termine ordinario è il 30 giugno 2027.

Dichiarazione presentata entro 90 giorni: cosa fare

Quando la dichiarazione viene presentata con un ritardo non superiore a 90 giorni, la normativa sul ravvedimento consente di regolarizzare l’omissione con la riduzione della sanzione prevista. Bisogna presentare il modello IMU corretto e versare la sanzione ridotta secondo le istruzioni del Comune competente.

Se oltre alla dichiarazione è stata versata meno IMU del dovuto, il ravvedimento del pagamento è un problema distinto: occorre calcolare imposta, sanzione ridotta e interessi per l’omesso o insufficiente versamento.

Dopo 90 giorni: cosa cambia dal 1° settembre 2024

Il D.Lgs. 87/2024 ha modificato l’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 introducendo una regola espressa: la riduzione della sanzione è esclusa in caso di presentazione della dichiarazione con un ritardo superiore a 90 giorni. La modifica si applica alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024.

Questo passaggio è importante perché in passato, per l’IMU, diversi enti locali ammettevano il ravvedimento dell’omessa dichiarazione anche oltre 90 giorni. Per le violazioni soggette alla disciplina riformata non è più corretto generalizzare quella vecchia prassi.

Il testo vigente del ravvedimento è consultabile nel D.Lgs. 472/1997.

Se la dichiarazione riguarda il 2023 o anni precedenti

Per una dichiarazione relativa al 2023, il cui termine cadeva nel 2024, bisogna verificare quando è stata commessa la violazione e quale disciplina sanzionatoria fosse applicabile in quel momento. Le regole introdotte dal D.Lgs. 87/2024 non possono essere applicate meccanicamente a violazioni anteriori al 1° settembre 2024.

In questi casi è opportuno chiedere al Comune il conteggio o le modalità di regolarizzazione previste per quell’annualità. Non è corretto dire in modo universale che “si hanno cinque anni per sanare”: il termine di accertamento dell’ente e il termine entro cui si può beneficiare del ravvedimento sono concetti diversi.

Se avevi diritto al 50% ma hai dimenticato solo la dichiarazione

Se il contratto era regolarmente registrato, il rapporto era tra genitore e figlio e tutti gli altri requisiti sostanziali erano effettivamente presenti, la situazione è diversa da quella di chi ha applicato uno sconto senza averne diritto. La priorità è presentare la dichiarazione mancante e regolarizzare la violazione dichiarativa secondo la disciplina applicabile.

Non è prudente, però, affermare che l’omissione sia sempre irrilevante o che il beneficio sia automaticamente salvo in ogni Comune e in ogni annualità. La dichiarazione ha una funzione informativa importante e l’ente può verificare requisiti, termini e disciplina sanzionatoria.

Se invece mancavano i requisiti del comodato

Se il contratto non era registrato, il comodante non rispettava le condizioni di possesso o residenza, il comodatario non utilizzava l’immobile come abitazione principale oppure l’immobile rientrava nelle categorie escluse, la riduzione del 50% può non spettare. In questo caso bisogna distinguere due violazioni:

• IMU non versata o versata in misura insufficiente;
• dichiarazione omessa o infedele, se dovuta.

Il ravvedimento del pagamento segue le proprie riduzioni e richiede anche gli interessi legali maturati fino al giorno del versamento.

Esempio pratico

Un padre concede nel 2026 un appartamento al figlio. Il contratto è registrato, il figlio vi trasferisce residenza e dimora, il padre risiede nello stesso Comune e soddisfa anche le condizioni sugli immobili posseduti. Il padre calcola l’IMU sulla base imponibile ridotta del 50%, ma dimentica la dichiarazione dovuta entro il 30 giugno 2027.

Se se ne accorge entro 90 giorni, può presentare la dichiarazione tardiva e regolarizzare la violazione dichiarativa con la riduzione prevista. Se se ne accorge oltre i 90 giorni, per una violazione commessa sotto la disciplina post-riforma non può utilizzare il ravvedimento per rendere “tardiva” quella dichiarazione: deve comunque presentarla e verificare con il Comune la sanzione applicabile.

Checklist per regolarizzare

1. controlla l’anno d’imposta e la data in cui scadeva la dichiarazione;
2. verifica tutti i requisiti sostanziali della riduzione del 50%;
3. recupera contratto di comodato e ricevuta di registrazione;
4. verifica residenza, dimora e immobili posseduti dal comodante;
5. presenta la dichiarazione IMU mancante;
6. se sei entro 90 giorni, calcola il ravvedimento della dichiarazione;
7. se c’è anche IMU non versata, calcola separatamente ravvedimento, interessi e imposta;
8. se sono trascorsi più di 90 giorni, verifica la disciplina dell’annualità e le istruzioni del Comune prima di effettuare pagamenti spontanei.

Domande frequenti