Credito riacquisto prima casa dopo anni: quando si può ancora usare

Domanda di Francesca da Livorno: «Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa può essere utilizzato anche dopo diversi anni?»

Sì, ma bisogna distinguere tra credito già correttamente maturato e riportato nelle dichiarazioni precedenti e credito mai indicato. Se il credito per il riacquisto della prima casa è stato esposto nella prima dichiarazione utile e non è stato interamente assorbito, il residuo può essere riportato negli anni successivi. Se invece il credito non è mai stato indicato, non è corretto pensare di poterlo inserire liberamente dopo molti anni in una dichiarazione ordinaria: va verificata la possibilità di correggere la dichiarazione omessa o incompleta con una dichiarazione integrativa, nei termini previsti.

La regola nasce dall’articolo 7 della Legge 448/1998. Il credito può essere utilizzato in più modi: sull’imposta di registro del nuovo acquisto, su altre imposte indirette dovute dopo la maturazione, in diminuzione dell’IRPEF della prima dichiarazione successiva al riacquisto oppure in compensazione con modello F24. Non può invece essere chiesto a rimborso.

Quando nasce il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito spetta, in presenza dei requisiti, quando vendi un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e acquisti un’altra abitazione agevolata entro il termine previsto dall’articolo 7. L’importo è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul precedente acquisto, ma non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per le dichiarazioni 2026 continuano a richiamare, per il credito d’imposta da riacquisto, il requisito temporale di un anno tra vendita e nuovo acquisto oppure, nei casi ammessi, tra nuovo acquisto e vendita dell’abitazione precedente.

Attenzione: il termine di due anni non va confuso con il credito d’imposta

Dal 2025 la legge ha esteso da uno a due anni il termine entro cui vendere la precedente abitazione acquistata con i benefici prima casa quando si compra prima la nuova casa e si vuole conservare l’agevolazione sull’acquisto. Questa modifica riguarda la disciplina dell’agevolazione prima casa.

Per il credito d’imposta ex articolo 7 della Legge 448/1998, invece, le istruzioni ufficiali 2026 dell’Agenzia continuano a indicare il termine annuale. È quindi importante non trasferire automaticamente il nuovo termine di due anni anche alla maturazione del credito senza una verifica specifica del caso.

Quanto vale il credito

Il credito è pari alla minore tra l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto agevolato e l’imposta di registro o l’IVA dovuta sul nuovo acquisto agevolato.

Imposta primo acquisto	Imposta nuovo acquisto	Credito massimo
4.000 €	5.500 €	4.000 €
6.000 €	3.500 €	3.500 €

Come può essere utilizzato il credito

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto agevolato;
• per intero, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti o denunce successivi alla maturazione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione tramite modello F24, utilizzando il codice tributo previsto dall’Agenzia.

Il riferimento normativo ufficiale è l’articolo 7 della Legge 448/1998 su Normattiva.

Se il credito è già comparso in dichiarazione, il residuo può andare avanti

Questo è il caso in cui la risposta alla domanda di Francesca è più semplice. Se il credito è stato correttamente indicato nella dichiarazione e non è stato interamente utilizzato, il residuo viene riportato nella dichiarazione successiva. Le istruzioni 2026 del 730 e di REDDITI PF prevedono espressamente campi dedicati al residuo proveniente dalla dichiarazione precedente.

Quindi il fatto che siano trascorsi più anni non fa perdere automaticamente un credito che continua a risultare correttamente riportato e non ancora utilizzato.

Se non lo hai mai indicato, non basta inserirlo oggi

La situazione cambia se il credito è maturato anni fa ma non è mai stato indicato nella prima dichiarazione utile né riportato successivamente. L’articolo 7 consente l’utilizzo in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto. Per questo, dopo diversi anni, la soluzione non è semplicemente compilare il quadro del 730 o di REDDITI dell’anno corrente come se il credito fosse nato oggi.

Bisogna verificare se è ancora possibile presentare una dichiarazione integrativa relativa all’anno in cui il credito avrebbe dovuto essere esposto e ricostruire da lì gli eventuali residui. I termini dell’integrativa dipendono dall’anno interessato e dalla posizione concreta del contribuente.

730 o REDDITI PF: dove si indica nel 2026

Nella dichiarazione 730 il credito per il riacquisto della prima casa è gestito nel quadro G, sezione dedicata ai crediti relativi ai fabbricati. Nel modello REDDITI Persone Fisiche il riferimento è il quadro CR, rigo dedicato al credito per il riacquisto della prima casa.

L’Agenzia delle Entrate, nelle istruzioni 2026 al quadro CR, prevede espressamente l’esposizione del credito maturato e del residuo proveniente dalle dichiarazioni precedenti.

Si può usare in F24?

Sì. L’articolo 7 consente anche l’utilizzo in compensazione tramite F24. L’Agenzia indica il codice tributo 6602 per il credito d’imposta relativo al riacquisto della prima casa. Se scegli questa modalità devi tenere conto di quanto già utilizzato in atto, in dichiarazione o in precedenti compensazioni, così da non eccedere il credito effettivamente disponibile.

Il credito può essere chiesto a rimborso?

No. La legge esclude espressamente il rimborso del credito. Se non riesci a utilizzarlo interamente con le modalità previste, non puoi trasformare il residuo in una richiesta di pagamento in denaro all’Agenzia delle Entrate.

Esempio: credito indicato nel 2022 e ancora residuo nel 2026

Francesca ha maturato nel 2022 un credito di 4.000 euro e lo ha indicato correttamente nella prima dichiarazione utile. Negli anni successivi ne ha utilizzati 2.500 e nelle dichiarazioni ha continuato a riportare il residuo. Nel 2026 risultano ancora 1.500 euro: il semplice trascorrere del tempo non annulla quel residuo correttamente riportato.

Esempio: credito maturato nel 2020 ma mai dichiarato

Se invece Francesca ha maturato il credito nel 2020 ma non lo ha mai indicato, non dovrebbe inserirlo direttamente nel 730/2026 come credito dell’anno. Prima deve verificare se e come correggere la dichiarazione originaria e se i termini per la dichiarazione integrativa sono ancora aperti. Solo dopo questa ricostruzione si può determinare l’eventuale credito ancora utilizzabile.

Checklist se sono passati diversi anni

• recupera l’atto del primo acquisto agevolato;
• recupera l’atto di vendita e quello del nuovo acquisto;
• verifica che il credito sia effettivamente maturato;
• controlla l’importo massimo spettante;
• verifica la prima dichiarazione successiva al riacquisto;
• controlla se il credito è stato riportato negli anni successivi;
• ricostruisci gli utilizzi già effettuati in F24 o in altri atti;
• se il credito non è mai stato indicato, verifica i termini per una dichiarazione integrativa;
• non chiedere a rimborso il residuo, perché la legge lo esclude.

Domande frequenti