Aprire un coworking: Partita IVA, ATECO, forfettario e INPS

Aprire un coworking nel 2026 significa avviare un’attività organizzata che mette a disposizione uffici, postazioni e spazi di lavoro condivisi. La classificazione ATECO 2025 ha chiarito un punto importante: i luoghi di co-working e gli uffici interamente attrezzati rientrano espressamente nel codice 68.20.02, mentre il vecchio 82.10.00 li esclude e rinvia alla classe 68.20.

Il corretto inquadramento dipende comunque dal modello concreto: disponibilità degli spazi, servizi accessori, organizzazione, forma d’impresa e rapporto con l’immobile devono essere definiti prima dell’apertura. Il codice ATECO non sostituisce inoltre le verifiche locali su destinazione d’uso, sicurezza e adempimenti comunali.

Coworking: dati principali per aprire l’attività

Per un’attività che affitta e gestisce postazioni, uffici non attrezzati o interamente attrezzati e spazi di coworking, ATECO 2025 indica il 68.20.02 – Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti e fabbriche propri o in locazione. L’attività viene normalmente esercitata in forma d’impresa e richiede il coordinamento tra Partita IVA, Registro Imprese, previdenza e verifiche SUAP/comunali.

Codice ATECO coworking 2026: 68.20.02

Le note ufficiali ATECO 2025 di ISTAT includono nel 68.20.02 l’affitto di uffici non attrezzati, luoghi di co-working e uffici interamente attrezzati. Si tratta quindi del riferimento specifico da verificare quando il nucleo dell’attività consiste nel mettere a disposizione spazi di lavoro non residenziali propri o detenuti in locazione.

Perché il vecchio 82.10.00 non è più il riferimento

Il codice 82.10.00 riguarda attività amministrative e di supporto per le funzioni di ufficio, come preparazione di documenti, segreteria e servizi amministrativi condivisi. ATECO 2025 esclude espressamente da quel codice l’affitto di uffici non attrezzati, luoghi di co-working e uffici interamente attrezzati, rinviando alla classe 68.20. Per un coworking basato sulla disponibilità degli spazi, continuare a usare automaticamente 82.10.00 non è quindi coerente con la nuova classificazione.

Coworking con molti servizi accessori

Reception, connessione, sale riunioni, stampanti, pulizia, domiciliazione, eventi e altri servizi possono far parte dell’offerta commerciale. La presenza di servizi accessori non elimina automaticamente il 68.20.02 se il nucleo dell’attività resta la messa a disposizione e gestione dello spazio. Se però nasce una seconda attività autonoma e rilevante, ad esempio servizi amministrativi veri e propri per imprese, bisogna verificare un codice secondario coerente.

Immobile di proprietà o preso in locazione

Il 68.20.02 riguarda beni immobili propri o in locazione. Un coworking può quindi essere organizzato in un immobile di proprietà oppure in uno spazio detenuto con un contratto che consenta l’attività prevista. Prima di investire in arredi e lavori è essenziale verificare il titolo di disponibilità dell’immobile, eventuali limiti contrattuali e la compatibilità della destinazione d’uso con l’attività che sarà effettivamente esercitata.

Partita IVA e Registro Imprese

L’avvio di un coworking organizzato come attività economica richiede l’apertura della Partita IVA e, nella configurazione tipica d’impresa, l’iscrizione al Registro Imprese tramite gli adempimenti previsti. La pratica va coordinata con il codice ATECO, la posizione previdenziale e gli eventuali adempimenti locali. Prima dell’apertura conviene quindi definire forma giuridica, sede, titolo sull’immobile e servizi offerti.

SUAP, SCIA e verifiche comunali

Non è prudente affermare che ogni coworking richieda sempre lo stesso titolo amministrativo. Le verifiche dipendono dal Comune, dalla configurazione dei locali e dai servizi offerti. Prima dell’avvio bisogna confrontarsi con il SUAP competente per verificare se servono SCIA o altri adempimenti, oltre a destinazione d’uso, agibilità, prevenzione incendi quando applicabile, accessibilità, impianti e sicurezza.

Regime forfettario per coworking

Una ditta individuale può valutare il regime forfettario se rispetta i requisiti previsti e non ricade nelle cause di esclusione. Nel 2026 il limite ordinario resta di 85.000 euro di ricavi, mentre oltre 100.000 euro operano gli effetti immediati previsti dalla legge. Il controllo va fatto sull’intera posizione, comprese eventuali partecipazioni e altri requisiti descritti nella guida alle cause ostative del regime forfettario.

Coefficiente di redditività del 68.20.02

Il codice 68.20.02 appartiene alle attività immobiliari della divisione 68. Nel regime forfettario il coefficiente di riferimento per questo raggruppamento è del 86%. Significa che, con 30.000 euro di ricavi, il reddito forfettario lordo è pari a 25.800 euro prima della deduzione degli eventuali contributi previdenziali obbligatori ammessi.

Imposta sostitutiva al 5% o al 15%

L’imposta sostitutiva è normalmente del 15%. Può scendere al 5% per l’anno di inizio e i quattro successivi quando sono rispettate tutte le condizioni previste per una nuova attività. Non basta aprire per la prima volta una Partita IVA: occorre verificare anche che l’attività non rappresenti la mera prosecuzione di una precedente. La guida all’imposta sostitutiva 5% o 15% spiega le differenze.

INPS per chi gestisce un coworking

La previdenza non va determinata dal solo codice ATECO, ma nella configurazione tipica di attività d’impresa va verificata l’iscrizione alla gestione INPS competente, frequentemente la Gestione Commercianti. Per il 2026 l’INPS indica per i commercianti un’aliquota complessiva del 24,48%, un minimale di reddito di 18.808 euro e un contributo annuo sul minimale di 4.611,64 euro per titolari e collaboratori, prima di eventuali agevolazioni applicabili. Gli importi e l’inquadramento vanno confermati sulla singola posizione.

Riduzione contributiva del 35% nel forfettario

Per gli iscritti alle gestioni artigiani e commercianti che applicano il regime forfettario può essere richiesta, quando ne ricorrono le condizioni, la riduzione contributiva del 35%. È un regime previdenziale agevolato distinto dall’aliquota fiscale del 5%: ottenere uno dei due benefici non significa avere automaticamente diritto anche all’altro.

Pensionato che apre un coworking

Per chi è pensionato occorre verificare sia l’accesso al forfettario sia la previdenza. Nel 2026, ai fini della specifica causa ostativa legata a redditi di lavoro dipendente e assimilati, va considerata la soglia vigente e le relative eccezioni. Sul piano contributivo, l’INPS conferma la riduzione del 50% dei contributi per artigiani e commercianti con più di 65 anni già pensionati presso le gestioni dell’Istituto. Questa riduzione va verificata sulla posizione personale e non va confusa con quella del 35% prevista per il forfettario.

Fattura ai clienti del coworking

La fatturazione deve riflettere il servizio realmente venduto: postazione, ufficio, pacchetto mensile, sala riunioni o servizi accessori. Nel regime forfettario la fattura non espone normalmente l’IVA e va gestito il bollo quando dovuto. La guida alla fatturazione elettronica dei forfettari riepiloga gli aspetti operativi.

Contratto e regolamento del coworking

È utile definire per iscritto durata e modalità di utilizzo, servizi inclusi, accessi, responsabilità, regole delle aree comuni, deposito o cauzione se prevista, sicurezza e trattamento dei dati. Il contratto dovrebbe essere coerente con il modello economico effettivo e con il titolo con cui il gestore dispone dell’immobile, evitando di usare modelli standard che non rispecchiano i servizi forniti.

Costi reali: quando il forfettario può essere meno conveniente

Un coworking può avere costi elevati: canone di locazione, ristrutturazione, arredi, utenze, connessione, pulizia, manutenzione, assicurazione, software, personale e marketing. Nel forfettario questi costi non vengono dedotti analiticamente. Con un coefficiente dell’86%, la quota di costi riconosciuta in modo forfettario è contenuta: per questo un’attività con costi reali importanti deve confrontare attentamente forfettario e regime ordinario.

Esempio con 30.000 euro di ricavi

Con 30.000 euro di ricavi e coefficiente dell’86%, il reddito forfettario lordo è di 25.800 euro. Per calcolare correttamente l’imposta bisogna poi sottrarre i contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati e deducibili. Solo sul reddito risultante si applica l’imposta sostitutiva del 5% o del 15%. Poiché la contribuzione dell’imprenditore comprende un minimale e un’eventuale quota eccedente, non è corretto stimare il netto semplicemente sommando due percentuali al fatturato.

Errori da evitare

Gli errori più frequenti sono continuare a usare automaticamente 82.10.00; aprire senza verificare destinazione d’uso e SUAP; considerare il 5% automatico; sottovalutare i contributi minimi INPS; scegliere il forfettario guardando solo all’imposta e ignorando i costi reali della struttura; confondere una semplice locazione privata con un’attività organizzata e continuativa di coworking.

Domande frequenti