Plusvalenza immobile ereditato dopo divisione: quando si paga?

La plusvalenza immobile ereditato è un tema che genera spesso dubbi quando, prima della vendita, il bene è stato assegnato a uno degli eredi attraverso una divisione ereditaria. In questi casi bisogna capire se la divisione rappresenta un nuovo acquisto oppure se continua a rilevare la provenienza successoria dell’immobile.

Il dubbio nasce soprattutto quando più eredi ricevono inizialmente quote indivise dello stesso patrimonio e, successivamente, uno di loro ottiene la proprietà esclusiva di un appartamento attraverso la divisione.

La risposta dipende dalla natura della divisione e dal tipo di bene venduto. Una normale divisione ereditaria senza attribuzioni eccedenti la quota spettante non equivale, in linea generale, a un nuovo acquisto dell’immobile.

La risposta in breve

La vendita di un fabbricato ricevuto per successione e successivamente assegnato attraverso una normale divisione ereditaria non genera, in via generale, la plusvalenza immobiliare prevista per gli immobili acquistati da meno di cinque anni.

L’articolo 67 del TUIR esclude infatti espressamente dalla tassazione ordinaria delle plusvalenze immobiliari i beni acquisiti per successione.

La divisione ereditaria ordinaria non costituisce normalmente un nuovo acquisto: serve a sciogliere la comunione tra gli eredi e ad attribuire a ciascuno beni corrispondenti alla propria quota.

Occorre però prestare particolare attenzione quando la divisione prevede conguagli o assegnazioni eccedenti la quota ereditaria, quando una parte dell’immobile è stata acquistata separatamente dagli altri coeredi oppure quando il bene venduto è un terreno edificabile.

Plusvalenza immobile ereditato: cosa prevede il TUIR

La regola generale sulle plusvalenze immobiliari è contenuta nell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

Per una persona fisica che vende al di fuori dell’esercizio di un’impresa, può essere imponibile la plusvalenza realizzata mediante la vendita di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni.

La stessa disposizione contiene però un’esclusione espressa per gli immobili acquisiti per successione.

Di conseguenza, per un normale fabbricato ereditato non assume rilievo il fatto che siano trascorsi pochi mesi o diversi anni tra la successione e la successiva vendita.

Cosa succede quando ci sono più eredi

Quando un immobile viene ereditato da più persone, inizialmente ogni coerede possiede una quota ideale del patrimonio ereditario.

Per esempio, due fratelli possono ereditare al 50% due appartamenti. Prima della divisione entrambi possiedono una quota di ciascun bene.

Successivamente possono decidere di sciogliere la comunione assegnando un appartamento interamente al primo fratello e l’altro interamente al secondo, purché il valore delle assegnazioni rispetti le rispettive quote.

Questa operazione rappresenta la tipica divisione ereditaria.

Plusvalenza immobile ereditato: cosa cambia dopo la divisione

L’articolo 757 del Codice civile stabilisce che ogni coerede è considerato solo e immediato successore nei beni che compongono la propria quota o che gli sono pervenuti dalla successione.

Questo principio attribuisce alla divisione una funzione dichiarativa: l’atto determina quali beni della massa ereditaria spettano definitivamente a ciascun erede, senza trasformare automaticamente l’assegnazione in una nuova compravendita.

Di conseguenza, quando la divisione rispetta le quote ereditarie, il momento di riferimento rimane l’acquisto per successione e non la data successiva dell’atto di divisione.

Esempio di divisione ereditaria senza conguaglio

Un padre lascia ai due figli due appartamenti del valore di 200.000 euro ciascuno.

Ogni figlio eredita il 50% dell’intero patrimonio, quindi una quota complessiva del valore di 200.000 euro.

Con la divisione:

• il primo figlio riceve interamente l’appartamento A del valore di 200.000 euro;
• il secondo figlio riceve interamente l’appartamento B del valore di 200.000 euro.

Nessuno riceve più di quanto gli spettava in base alla propria quota ereditaria.

Se il primo figlio vende l’appartamento assegnato poco tempo dopo la divisione, il bene mantiene la propria origine successoria e, per un normale fabbricato, non si applica la tassazione della plusvalenza prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b), per gli acquisti infraquinquennali.

Plusvalenza immobile ereditato: vendita subito dopo la divisione

Il semplice fatto di vendere l’immobile subito dopo la divisione non determina automaticamente una plusvalenza imponibile.

Se il fabbricato deriva interamente dalla successione e la divisione si limita ad assegnare all’erede un bene corrispondente alla propria quota, resta applicabile l’esclusione prevista per gli immobili ereditati.

Non bisogna quindi calcolare un nuovo periodo di cinque anni partendo dalla data dell’atto di divisione.

Attenzione alla divisione con conguaglio

La situazione cambia quando un erede riceve beni di valore superiore rispetto alla quota che gli spettava sulla massa ereditaria.

Per riequilibrare la divisione può essere previsto un conguaglio in denaro a favore degli altri coeredi.

Ai fini dell’imposta di registro, la normativa considera la divisione come una vendita limitatamente alla parte eccedente la quota spettante. Inoltre, quando il conguaglio supera il 5% della quota di diritto, si applicano le regole previste per gli atti traslativi sulla parte interessata.

Questo rende la situazione diversa dalla divisione ereditaria perfettamente corrispondente alle quote.

In presenza di un conguaglio significativo non è quindi prudente concludere automaticamente che l’intero immobile possa essere trattato, anche ai fini delle imposte sui redditi, come se derivasse esclusivamente dalla successione. È necessario esaminare l’atto notarile, il valore della quota ereditaria, il valore del bene assegnato e l’importo dell’eventuale eccedenza.

Quando l’erede acquista una quota dagli altri coeredi

Un caso ancora più chiaro si verifica quando, invece di una divisione pura, un coerede acquista a titolo oneroso dagli altri eredi una parte dell’immobile.

In questa situazione possono coesistere due origini differenti della proprietà:

• una quota acquisita per successione;
• una quota acquistata successivamente a titolo oneroso.

La quota ereditata continua a beneficiare dell’esclusione prevista per la successione.

Per la quota acquistata, invece, deve essere verificata la normale disciplina delle plusvalenze immobiliari e, in particolare, il periodo trascorso tra l’acquisto oneroso e la vendita.

Esempio di proprietà in parte ereditata e in parte acquistata

Due fratelli ereditano ciascuno il 50% di un appartamento.

Successivamente uno dei due acquista dall’altro il restante 50% mediante una normale compravendita.

La proprietà finale dell’appartamento deriva quindi:

• per il 50% dalla successione;
• per il restante 50% da un acquisto a titolo oneroso.

Se l’immobile viene venduto entro cinque anni dalla compravendita della seconda quota, deve essere verificata l’eventuale plusvalenza relativa alla parte acquistata a titolo oneroso.

Non è quindi corretto considerare automaticamente l’intero immobile come acquistato per successione soltanto perché una parte della proprietà proviene dall’eredità.

Terreno edificabile ereditato: la regola è diversa

Una delle eccezioni più importanti riguarda i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

L’articolo 67 del TUIR prevede infatti la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili indipendentemente dal periodo di possesso.

L’origine successoria del terreno non elimina quindi automaticamente la tassazione della plusvalenza.

Per i terreni edificabili acquisiti per successione, il costo fiscalmente riconosciuto viene determinato facendo riferimento al valore dichiarato nella successione o successivamente definito e liquidato, aumentato degli altri costi ammessi dalla normativa.

Immobile ereditato sul quale è stato effettuato il Superbonus

Dal 2024 esiste una specifica disciplina delle plusvalenze per alcuni immobili sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus e conclusi da non più di dieci anni.

Anche questa disposizione contiene però un’esclusione espressa per gli immobili acquisiti per successione.

Pertanto, se l’immobile deriva integralmente da successione, la sola esecuzione di interventi Superbonus non fa venir meno automaticamente l’esclusione prevista per il bene ereditato.

Quando invece lo stesso immobile è stato acquisito in parte per successione e in parte a titolo oneroso, la situazione deve essere analizzata separando le diverse quote di provenienza.

Quando conta l’abitazione principale

Per la parte dell’immobile eventualmente acquistata a titolo oneroso e venduta entro cinque anni può diventare rilevante anche un’altra esclusione prevista dal TUIR.

La plusvalenza ordinaria non è infatti imponibile quando l’unità immobiliare urbana è stata adibita ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita.

Questa verifica non è normalmente necessaria per la quota realmente acquisita per successione, perché quest’ultima beneficia già della specifica esclusione successoria.

Se la plusvalenza è imponibile, come si calcola?

Quando ricorrono effettivamente i presupposti per la tassazione, la plusvalenza immobiliare è determinata in linea generale dalla differenza positiva tra:

• il corrispettivo percepito con la vendita;
• il costo fiscalmente riconosciuto del bene o della quota ceduta, aumentato degli altri costi inerenti ammessi e documentati.

Tra i costi da verificare possono rientrare, secondo il caso, spese notarili, imposte sostenute per l’acquisto e altri costi incrementativi effettivamente inerenti all’immobile.

Quando si può applicare l’imposta sostitutiva del 26%

Quando la vendita genera effettivamente una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, il venditore può chiedere al notaio, nei casi previsti, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza.

Questa possibilità non significa che ogni vendita immobiliare sia soggetta al 26%.

Se il fabbricato è stato acquisito integralmente per successione e rientra nell’esclusione prevista dal TUIR, non esiste la plusvalenza ordinaria da assoggettare all’imposta sostitutiva.

Il regime forfettario cambia la tassazione della vendita?

Il fatto che il proprietario eserciti anche un’attività in regime forfettario non modifica, di per sé, le regole sulla vendita di un immobile appartenente alla propria sfera privata.

La plusvalenza immobiliare eventualmente imponibile non diventa un ricavo dell’attività forfettaria soltanto perché il proprietario possiede una partita IVA.

La situazione è diversa quando gli immobili vengono acquistati, costruiti o venduti nell’ambito di una vera attività imprenditoriale. In quel caso devono essere applicate le regole proprie del reddito d’impresa.

Documenti da controllare prima della vendita

Prima di stabilire se la vendita genera una plusvalenza è opportuno controllare almeno:

• la dichiarazione di successione;
• l’atto di divisione ereditaria;
• le quote originariamente spettanti ai coeredi;
• il valore dei beni attribuiti con la divisione;
• la presenza e l’importo di eventuali conguagli;
• eventuali compravendite intervenute tra i coeredi;
• la natura del bene, distinguendo tra fabbricato e terreno edificabile;
• eventuali interventi Superbonus eseguiti sull’immobile;
• le spese documentate eventualmente rilevanti per il calcolo della plusvalenza.

Errori da evitare

• considerare la data della divisione come una nuova data di acquisto in ogni caso;
• confondere una divisione ereditaria pura con una compravendita tra coeredi;
• ignorare un conguaglio significativo;
• considerare automaticamente non imponibile la vendita di un terreno edificabile ereditato;
• applicare il 26% anche quando la plusvalenza non è fiscalmente imponibile;
• non distinguere le quote dell’immobile quando alcune sono state ereditate e altre acquistate a titolo oneroso;
• confondere le imposte dovute sull’atto di divisione con la tassazione IRPEF della successiva vendita.

Plusvalenza immobile ereditato dopo divisione: in sintesi

Per un normale fabbricato, la successione rappresenta una delle principali esclusioni dalla tassazione delle plusvalenze immobiliari.

• Un fabbricato acquisito per successione può normalmente essere venduto senza tassazione della plusvalenza prevista per gli acquisti infraquinquennali.
• Una normale divisione ereditaria che rispetta le quote non costituisce automaticamente un nuovo acquisto.
• La vendita immediatamente successiva alla divisione non fa quindi scattare da sola la tassazione.
• Conguagli e assegnazioni eccedenti la quota ereditaria richiedono invece un’analisi specifica.
• La quota acquistata separatamente da altri coeredi può seguire le normali regole degli acquisti a titolo oneroso.
• I terreni edificabili seguono una disciplina diversa e possono generare plusvalenza anche se acquisiti per successione.

Fonti ufficiali

• DPR 22 dicembre 1986 n. 917 – TUIR, articoli 67 e 68.
• Codice civile, articolo 757 – diritto dell’erede sulla propria quota.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, articolo 34 – divisioni e conguagli.
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 – tassazione degli atti di divisione.
• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 136/E del 14 giugno 2007 – divisione ereditaria con conguaglio.

Domande frequenti sulla vendita di un immobile ereditato

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