Credito d’imposta ZES 2026: è ammesso l’acquisto di un terreno dal padre dei soci?

Il credito d’imposta ZES 2026 può essere richiesto anche quando una società acquista un terreno dal padre dei propri soci? Il rapporto di parentela rende automaticamente l’investimento non agevolabile oppure l’operazione può essere ammessa?

La risposta dipende dai rapporti effettivi esistenti tra il venditore e la società acquirente, dalle caratteristiche del progetto e dal rispetto di tutti i requisiti previsti per il credito d’imposta ZES unica.

La risposta in breve

L’acquisto può essere agevolabile, ma il semplice trasferimento del terreno non è sufficiente per ottenere il credito d’imposta.

Il fatto che il venditore sia il padre dei soci non costituisce, da solo, una causa automatica di esclusione. La disciplina esclude però le acquisizioni effettuate tra soggetti legati da rapporti di controllo o collegamento riconducibili all’articolo 2359 del Codice civile.

Occorre quindi verificare che il padre dei soci:

• non controlli direttamente o indirettamente la società acquirente;
• non possieda partecipazioni o diritti di voto rilevanti;
• non eserciti un’influenza dominante attraverso accordi, deleghe o altri rapporti;
• non intervenga nell’operazione mediante persone o società interposte.

Inoltre, il terreno deve essere acquistato nell’ambito di un vero progetto di investimento iniziale, essere destinato alla struttura produttiva situata nella ZES e rispettare il limite previsto per terreni e immobili, che non possono rappresentare più del 50% dell’investimento complessivamente agevolato.

Credito d’imposta ZES 2026: la parentela con i soci esclude l’agevolazione?

La normativa non indica il rapporto di parentela come autonoma causa di esclusione. Di conseguenza, il fatto che il venditore sia il padre di uno o più soci non rende automaticamente inammissibile l’investimento.

Questa conclusione deriva dal fatto che la disposizione si concentra sui rapporti di controllo e collegamento, non sul semplice legame familiare. Si tratta però di una valutazione che deve essere effettuata sulla situazione concreta: la parentela può rappresentare un elemento da considerare quando esistono anche rapporti societari, economici o contrattuali capaci di attribuire al venditore un’influenza sulla società acquirente.

Non basta quindi verificare formalmente che il padre non risulti più socio. Bisogna accertare che non continui, nei fatti, a controllare o condizionare le decisioni della società.

Cosa cambia se il venditore è un ex socio

Il fatto che il padre sia stato in passato socio della società acquirente non impedisce automaticamente l’accesso al credito d’imposta.

Prima dell’acquisto è però opportuno verificare:

• quando è avvenuta la cessione della sua partecipazione;
• se conserva diritti particolari o poteri di voto;
• se ricopre incarichi amministrativi o dispone di deleghe;
• se ha concesso finanziamenti che gli attribuiscono un’influenza rilevante;
• se esistono accordi con gli attuali soci;
• se mantiene un controllo indiretto attraverso altre società o persone;
• se continua a partecipare alle decisioni gestionali dell’impresa.

La sostanza dell’operazione prevale sulla sua rappresentazione formale. Una cessione delle quote effettuata soltanto per creare apparentemente l’assenza di collegamento, mentre il precedente socio continua a controllare la società, potrebbe determinare la contestazione del beneficio.

Credito d’imposta ZES 2026 e progetto di investimento iniziale

Il credito ZES non agevola qualsiasi acquisto immobiliare. Il terreno deve rientrare in un progetto di investimento iniziale destinato a una struttura produttiva situata in una zona ammessa.

Il progetto può riguardare, per esempio:

• la creazione di un nuovo stabilimento;
• l’ampliamento della capacità produttiva di uno stabilimento esistente;
• la diversificazione della produzione;
• un cambiamento sostanziale del processo produttivo;
• in determinate condizioni, l’acquisizione degli attivi appartenenti a uno stabilimento chiuso o che sarebbe stato chiuso senza l’acquisto.

Il terreno deve quindi essere concretamente funzionale allo sviluppo dell’attività. Non è agevolabile un acquisto effettuato esclusivamente per investimento patrimoniale, per una successiva rivendita o per mantenere il bene inutilizzato.

Un progetto composto soltanto dall’acquisto del terreno è agevolabile?

In linea generale, un investimento costituito esclusivamente dal terreno non rispetta il limite previsto dalla disciplina ZES.

Il valore complessivo dei terreni e dei fabbricati ammessi al credito non può infatti superare il 50% del valore totale dell’investimento agevolato. Se il progetto comprende soltanto l’acquisto del terreno, la componente immobiliare rappresenterebbe il 100% dell’investimento.

Il terreno deve quindi essere normalmente inserito in un progetto più ampio che comprenda altri beni agevolabili, come macchinari, impianti e attrezzature destinati alla struttura produttiva.

Esempio di calcolo del limite del 50%

Una società realizza un progetto di investimento ZES del valore complessivo di 1.000.000 di euro, composto da:

• terreno: 300.000 euro;
• fabbricato strumentale: 150.000 euro;
• macchinari, impianti e attrezzature: 550.000 euro.

Il valore complessivo di terreno e fabbricato è pari a 450.000 euro, cioè al 45% dell’intero progetto. Il limite del 50% risulta quindi rispettato.

Se, invece, terreno e fabbricato avessero un valore complessivo di 650.000 euro, la componente immobiliare supererebbe il limite. La parte eccedente non potrebbe essere considerata integralmente nel calcolo dell’investimento agevolabile.

Il prezzo deve corrispondere al valore di mercato

In una compravendita tra soggetti legati da vincoli familiari è particolarmente importante dimostrare che il prezzo non sia stato determinato artificialmente per aumentare il credito d’imposta.

La vendita dovrebbe avvenire alle normali condizioni di mercato. È quindi opportuno predisporre una perizia indipendente che documenti:

• la posizione e la destinazione urbanistica del terreno;
• la superficie e le caratteristiche del bene;
• i valori applicati a terreni comparabili;
• gli eventuali vincoli;
• il criterio utilizzato per determinare il prezzo.

La perizia non costituisce automaticamente un obbligo speciale imposto soltanto perché il venditore è un familiare. Rappresenta però una tutela importante per dimostrare la congruità economica dell’operazione.

Il prezzo indicato nell’atto deve inoltre corrispondere a quello effettivamente pagato. I trasferimenti finanziari dovrebbero essere documentati mediante strumenti tracciabili e coerenti con le condizioni stabilite nel contratto.

Quando l’acquisto dal padre dei soci può essere contestato

Il credito d’imposta potrebbe essere escluso o recuperato quando:

• il venditore controlla direttamente o indirettamente la società;
• esistono rapporti di collegamento rilevanti;
• il precedente socio continua a esercitare un’influenza dominante;
• il prezzo del terreno è superiore al valore di mercato;
• il pagamento è soltanto apparente oppure non è adeguatamente documentato;
• l’acquisto non fa parte di un investimento iniziale;
• il terreno non viene utilizzato per la struttura produttiva;
• la componente immobiliare supera il 50% del progetto agevolato;
• l’investimento complessivo è inferiore alla soglia minima prevista;
• il bene viene acquistato per essere rivenduto;
• la società non ha presentato nei termini le comunicazioni richieste.

L’acquisto non deve quindi essere valutato isolatamente. È necessario esaminare l’intero progetto produttivo e i rapporti effettivi tra tutte le parti coinvolte.

Limite minimo e massimo dell’investimento

Per accedere al credito d’imposta ZES, il progetto deve avere un costo complessivo di almeno 200.000 euro.

Il costo agevolabile non può invece superare 100 milioni di euro per ciascun progetto di investimento. Il credito effettivamente riconosciuto dipende dalla regione, dalle dimensioni dell’impresa, dall’importo del progetto e dalle risorse complessivamente disponibili.

Il rispetto della soglia minima deve essere verificato sull’intero progetto e non soltanto sul valore del terreno.

Quali territori rientrano nella ZES unica

Il credito riguarda gli investimenti destinati a strutture produttive ubicate nelle zone assistite delle regioni:

• Basilicata;
• Calabria;
• Campania;
• Molise;
• Puglia;
• Sardegna;
• Sicilia;
• Abruzzo;
• Marche;
• Umbria.

Per Abruzzo, Marche e Umbria l’agevolazione riguarda esclusivamente i territori compresi nella Carta degli aiuti a finalità regionale, non necessariamente l’intera regione.

Prima dell’acquisto è quindi indispensabile verificare che il terreno ricada effettivamente in un’area ammessa.

Chi può richiedere il credito d’imposta ZES 2026

Possono accedere al credito d’imposta ZES 2026, in presenza di tutti gli altri requisiti, le imprese già operative o che si insediano nella ZES, indipendentemente dalla forma giuridica e dal regime contabile adottato.

L’agevolazione può quindi interessare:

• società di capitali;
• società di persone;
• imprese individuali;
• imprese che adottano regimi contabili semplificati;
• imprese individuali in regime forfettario, quando possiedono tutti i requisiti richiesti.

Il regime forfettario non rappresenta, di per sé, una causa di esclusione. Restano però applicabili la soglia minima di 200.000 euro, la natura di investimento iniziale, i limiti territoriali e tutti gli altri adempimenti.

Sono inoltre esclusi alcuni settori, tra i quali quelli creditizio, finanziario e assicurativo, l’industria siderurgica, carbonifera e della lignite, parte del settore dei trasporti, la produzione e distribuzione di energia e la banda larga. Non possono accedere neppure le imprese in liquidazione, in scioglimento o considerate in difficoltà secondo la normativa europea.

Credito d’imposta ZES 2026: procedura e scadenze

Per gli investimenti riferiti al 2026, la comunicazione preventiva doveva indicare le spese già sostenute dal 1° gennaio 2026 e quelle che l’impresa prevedeva di sostenere entro il 31 dicembre 2026.

La comunicazione preventiva doveva essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate dal 31 marzo al 30 maggio 2026.

Le imprese che hanno presentato la comunicazione devono inviare, a pena di decadenza, una comunicazione integrativa dal 3 al 17 gennaio 2027, attestando gli investimenti effettivamente realizzati entro il 31 dicembre 2026.

L’importo indicato nella comunicazione integrativa non può superare quello comunicato preventivamente. Devono essere indicati anche il credito maturato, le fatture elettroniche e gli estremi della certificazione delle spese.

Certificazione delle spese e utilizzo del credito

L’effettivo sostenimento delle spese deve essere certificato da un revisore legale dei conti o da una società di revisione abilitata.

Dopo il riconoscimento, il credito viene utilizzato esclusivamente in compensazione mediante modello F24, trasmesso attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Il credito deve inoltre essere indicato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo nel quale viene riconosciuto e nelle dichiarazioni successive fino al suo completo utilizzo.

Quali documenti conviene conservare

Per sostenere la legittimità dell’operazione è opportuno conservare:

• l’atto di acquisto del terreno;
• la perizia di stima;
• la documentazione urbanistica e catastale;
• il progetto complessivo di investimento;
• il piano industriale;
• le delibere societarie;
• la documentazione relativa alla precedente uscita del venditore dalla società;
• la composizione societaria aggiornata;
• gli eventuali patti parasociali;
• la documentazione bancaria dei pagamenti;
• le fatture relative all’intero progetto;
• la comunicazione preventiva e quella integrativa;
• la certificazione del revisore;
• la documentazione che dimostra l’effettivo utilizzo del terreno nella struttura produttiva.

È inoltre utile documentare espressamente l’assenza di rapporti di controllo o collegamento tra il venditore e la società acquirente.

Esempio di operazione potenzialmente ammissibile

Il padre dei due soci ha ceduto tutte le proprie partecipazioni diversi anni prima dell’acquisto. Non ricopre incarichi, non dispone di deleghe, non ha accordi con i soci e non esercita alcuna influenza sulla società.

La società acquista il terreno a un prezzo confermato da una perizia indipendente. Il bene viene utilizzato per costruire una nuova struttura produttiva e rientra in un progetto che comprende anche macchinari e impianti.

Il valore del terreno e del fabbricato rimane entro il 50% dell’investimento complessivo e il progetto supera la soglia minima di 200.000 euro.

In questa situazione, il rapporto di parentela non dovrebbe determinare automaticamente l’esclusione. Restano comunque necessari la verifica professionale del caso concreto e il rispetto di tutti gli adempimenti.

Esempio di operazione non agevolabile

Il padre dei soci vende alla società un terreno del valore di 400.000 euro. Il progetto è costituito soltanto dall’acquisto del terreno e non comprende macchinari, impianti o altre attrezzature.

Anche in assenza di rapporti di controllo, il valore immobiliare rappresenta il 100% dell’investimento e supera quindi il limite del 50%.

Il credito non può essere riconosciuto semplicemente perché il terreno si trova all’interno della ZES. È necessario che l’acquisto faccia parte di un investimento iniziale più ampio e rispetti tutti i limiti previsti.

Acquisizione di uno stabilimento esistente

Quando l’operazione non riguarda soltanto un terreno, ma comprende l’acquisizione degli attivi di uno stabilimento chiuso o che sarebbe stato chiuso senza la vendita, entrano in gioco anche le specifiche condizioni previste dalla normativa europea sugli aiuti regionali.

In questi casi, l’operazione deve avvenire a condizioni di mercato e, in linea generale, gli attivi devono essere acquistati da soggetti che non hanno relazioni con l’acquirente, salvo le limitate eccezioni previste dalla disciplina europea. La situazione richiede quindi una verifica distinta rispetto al semplice acquisto di un terreno.

È opportuno presentare un interpello?

Quando il venditore è stato socio, conserva rapporti economici rilevanti con l’impresa oppure la struttura dell’operazione rende incerta l’assenza di controllo o collegamento, può essere opportuno valutare la presentazione di un interpello all’Agenzia delle Entrate.

L’interpello non sostituisce la necessità di rispettare i requisiti, ma può consentire di ottenere un chiarimento sulla specifica situazione prima di utilizzare il credito.

Credito d’imposta ZES 2026: in sintesi

Il credito d’imposta ZES 2026 può spettare anche quando il terreno è acquistato dal padre dei soci, ma il semplice trasferimento del bene non è sufficiente per ottenere l’agevolazione.

Per rendere l’investimento agevolabile occorre però verificare che:

• non esistano rapporti di controllo o collegamento con la società;
• il prezzo sia conforme al valore di mercato;
• il terreno sia effettivamente destinato alla struttura produttiva;
• l’acquisto faccia parte di un progetto di investimento iniziale;
• terreni e fabbricati non superino il 50% del progetto;
• l’investimento complessivo sia almeno pari a 200.000 euro;
• siano rispettate le comunicazioni e la certificazione delle spese.

La presenza di un legame familiare e di un precedente rapporto societario impone quindi una verifica particolarmente accurata, ma non determina da sola il rigetto dell’agevolazione.

Domande frequenti sul credito d’imposta ZES e l’acquisto di terreni