Aprire un affittacamere in Sardegna: Domo, SUAPE, ATECO e INPS

Aprire un affittacamere in Sardegna oggi significa, nella normativa regionale, avviare una Domo, cioè la tipologia che ha sostituito la precedente denominazione di affittacamere. La pratica passa dal SUAPE, l’attività deve essere iscritta al Registro Imprese e, per l’inquadramento fiscale ATECO 2025, il riferimento è 55.20.42.

Non va però confusa la Domo con un bed and breakfast o con una semplice locazione turistica: cambiano requisiti regionali, servizi, procedure amministrative e inquadramento dell’attività. Per questo conviene definire prima che cosa vuoi aprire e solo dopo impostare Partita IVA, previdenza e regime fiscale.

Affittacamere in Sardegna: oggi si parla di Domo

La Regione Sardegna disciplina le strutture ricettive extralberghiere con la legge regionale 16/2017. Nella documentazione regionale l’ex affittacamere è indicato come Domo.

La Domo offre ospitalità in camere o appartamenti e può comprendere servizi accessori collegati al soggiorno, tra cui la pulizia e il cambio della biancheria secondo le regole regionali. La scheda ufficiale della Regione è disponibile nella sezione Strutture ricettive L.R. 16/2017.

Domo e B&B in Sardegna non sono la stessa cosa

Le ricerche online usano spesso “affittacamere” e “B&B” come sinonimi, ma in Sardegna le due formule sono distinte. La Domo può arrivare fino a 6 camere in una unità immobiliare oppure essere organizzata in un massimo di 2 appartamenti ammobiliati secondo i limiti previsti dalla disciplina regionale.

Il bed and breakfast segue invece regole proprie, con limiti di camere e posti letto differenti e con una disciplina regionale specifica. Se il progetto è realmente un B&B, è meglio partire dall’approfondimento su Partita IVA e bed and breakfast anziché applicare automaticamente le regole della Domo.

Domo e locazione turistica: quale attività stai davvero aprendo?

Anche la semplice locazione turistica è un’attività diversa. Nella Domo non si mette soltanto a disposizione un immobile: si svolge una vera attività ricettiva con servizi e obblighi amministrativi propri.

La locazione breve o turistica può invece seguire un percorso differente, anche sotto il profilo fiscale. Se l’obiettivo è soltanto affittare un appartamento senza organizzare una struttura ricettiva, va verificato prima il quadro delle locazioni brevi e della Partita IVA.

Requisiti della Domo: 6 camere o 2 appartamenti

Secondo la scheda regionale, la Domo può essere esercitata in un’unica unità immobiliare con non più di 6 camere oppure in un massimo di 2 appartamenti ammobiliati. Se gli appartamenti si trovano in edifici differenti, devono rispettare la distanza massima prevista dalla Regione, pari a 100 metri.

Non è quindi corretto usare una lista generica di categorie catastali come unico criterio per dire se l’immobile è idoneo. Prima della pratica bisogna verificare i requisiti edilizi, igienico-sanitari, funzionali e di sicurezza richiesti per la struttura concreta e predisporre la documentazione necessaria al SUAPE.

Come aprire una Domo: la pratica passa dal SUAPE

In Sardegna l’avvio delle strutture ricettive disciplinate dalla L.R. 16/2017 passa attraverso il SUAPE, lo Sportello Unico per le Attività Produttive e per l’Edilizia. La pratica viene gestita telematicamente tramite il sistema regionale SardegnaImpresa.

La procedura non va ridotta a “presentare una SCIA al Comune”: bisogna individuare il procedimento SUAPE corretto, compilare la modulistica e allegare la documentazione richiesta per il caso concreto. Eventuali lavori edilizi, requisiti tecnici o altre autorizzazioni possono incidere sul percorso.

Partita IVA e codice ATECO 55.20.42

Per l’attività di affittacamere/Domo il riferimento ATECO 2025 è 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Le note della classificazione ISTAT includono espressamente l’alloggio fornito dagli affittacamere.

La classificazione aggiornata è consultabile direttamente nella pagina ATECO 2025 di ISTAT. Nelle vecchie guide online possono comparire codici storici: per una nuova apertura conviene utilizzare sempre la classificazione vigente e verificare l’attività effettivamente esercitata.

Per la parte fiscale generale puoi collegare questa guida locale al pillar Partita IVA affittacamere.

Registro Imprese e Camera di Commercio

La Regione specifica che la Domo deve essere iscritta al Registro Imprese. Si tratta quindi di un’attività imprenditoriale e non di una semplice gestione privata dell’immobile.

L’apertura va coordinata con Partita IVA, Registro Imprese e posizione INPS. La pratica amministrativa regionale e gli adempimenti fiscali sono collegati, ma non sono la stessa cosa: il SUAPE abilita l’attività ricettiva, mentre Partita IVA, Registro Imprese e previdenza regolano la posizione dell’impresa.

IUN, ROSS1000 e CIN: cosa succede dopo il SUAPE

Dopo l’avvio della struttura attraverso il SUAPE, la struttura entra nel sistema regionale e ottiene lo IUN, il codice identificativo univoco regionale. La Regione utilizza inoltre ROSS1000 per la rilevazione dei flussi turistici e l’adempimento statistico.

Oggi è necessario anche il CIN, Codice Identificativo Nazionale, richiesto tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive dopo il corretto inserimento della struttura nel sistema regionale. IUN e CIN non vanno confusi: il CIN non ha eliminato gli obblighi regionali. Le istruzioni aggiornate sono raccolte dalla Regione nella pagina Apri una struttura ricettiva, richiedi IUN e CIN.

Alloggiati Web: comunicare gli ospiti alla Questura

La struttura ricettiva deve inoltre ottenere le credenziali del portale Alloggiati Web e trasmettere alla Questura i dati degli ospiti. La Polizia di Stato indica, in via generale, l’invio entro 24 ore dall’arrivo e immediatamente quando il soggiorno è inferiore alle 24 ore.

Questo adempimento è distinto dalle comunicazioni statistiche regionali: ROSS1000 e Alloggiati Web rispondono a finalità diverse e vanno gestiti entrambi.

Sicurezza, polizza RC e altri obblighi regionali

Prima dell’apertura vanno verificati anche gli obblighi di sicurezza e organizzazione della struttura. La disciplina regionale e le relative FAQ richiamano, tra gli altri aspetti, dotazioni antincendio e requisiti della struttura. Per le attività ricettive occorre inoltre verificare la copertura assicurativa di responsabilità civile prevista dalla normativa regionale.

Vanno poi rispettati gli obblighi di esposizione e comunicazione dei dati richiesti, compresi i codici identificativi nelle forme previste, oltre agli adempimenti statistici. È quindi utile preparare una checklist amministrativa prima di pubblicare l’annuncio e accettare le prime prenotazioni.

Regime forfettario: coefficiente del 40%, imposta al 5% o 15%

Se il titolare possiede i requisiti, una Domo gestita da persona fisica può applicare il regime forfettario. Per le attività di alloggio il coefficiente di redditività applicato nel forfettario è normalmente del 40%.

Con 30.000 euro di ricavi, per esempio, il reddito forfettario iniziale è 12.000 euro. Da questo reddito si deducono i contributi previdenziali obbligatori effettivamente pagati; solo dopo si calcola l’imposta sostitutiva al 15% oppure al 5% se ricorrono i requisiti per la nuova attività. Il 5% non spetta automaticamente perché si apre una Domo.

INPS affittacamere: Gestione Commercianti ma senza minimale fisso

Questo è uno dei punti più importanti da distinguere. L’affittacamere è iscritto alla Gestione Commercianti INPS, ma l’INPS prevede per questa categoria una disciplina particolare: non si applica il minimale annuo di reddito con il relativo contributo minimo fisso.

Nel 2026 l’aliquota dei commercianti è del 24,48%, ma per gli affittacamere il contributo percentuale viene calcolato sul reddito effettivo secondo le regole INPS, con il contributo maternità previsto. La regola è spiegata nella circolare INPS 14/2026 e nell’approfondimento interno su INPS affittacamere e riduzione del 35%.

Per questo il vecchio schema “contributi fissi da commerciante” non va applicato alla Domo senza considerare l’eccezione specifica.

Esempio pratico: percorso di apertura

Immagina di voler utilizzare un appartamento a Sassari con quattro camere per ospiti. Prima verifichi che il progetto rientri nella definizione regionale di Domo e che l’immobile rispetti i requisiti tecnici. Predisponi quindi la pratica SUAPE, apri e coordini Partita IVA, Registro Imprese e Gestione Commercianti, e utilizzi ATECO 55.20.42.

Dopo l’inserimento nel sistema regionale gestisci IUN, ROSS1000 e CIN; richiedi le credenziali Alloggiati Web; sistemi polizza, sicurezza e obblighi informativi. Solo a quel punto il progetto è completo sia dal lato amministrativo sia da quello fiscale e previdenziale.

Errori da evitare

• confondere Domo e B&B perché entrambe offrono pernottamento;
• trattare una Domo come una semplice locazione turistica privata;
• presentare una generica SCIA senza seguire il procedimento SUAPE corretto;
• usare un vecchio codice ATECO trovato in una guida non aggiornata;
• dimenticare IUN, ROSS1000, CIN o Alloggiati Web;
• applicare automaticamente il contributo minimo fisso INPS dei commercianti agli affittacamere;
• considerare il 5% forfettario automatico per i primi cinque anni.

Domande frequenti

Come si chiama oggi l’affittacamere in Sardegna?

Nella normativa regionale la tipologia è denominata Domo, evoluzione della precedente categoria degli affittacamere.

Quante camere può avere una Domo?

La Regione prevede fino a 6 camere in un’unica unità immobiliare oppure fino a 2 appartamenti ammobiliati, nel rispetto delle condizioni e delle distanze previste.

Qual è il codice ATECO per una Domo?

Con ATECO 2025 il riferimento per i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze, comprendenti gli affittacamere, è 55.20.42.

Un affittacamere in Sardegna paga i contributi INPS fissi?

Non si applica il minimale contributivo annuo ordinario dei commercianti: per gli affittacamere la contribuzione percentuale segue il reddito effettivo secondo le regole INPS.

In sintesi

Aprire un affittacamere in Sardegna significa oggi aprire una Domo. Il progetto va inquadrato correttamente rispetto a B&B e locazione turistica, avviato tramite SUAPE e coordinato con Partita IVA, Registro Imprese e ATECO 55.20.42. Dopo l’apertura entrano in gioco IUN, ROSS1000, CIN e Alloggiati Web. Sul piano fiscale il forfettario può essere applicabile con coefficiente del 40%; sul piano previdenziale l’affittacamere è nella Gestione Commercianti ma senza il normale minimale contributivo fisso.