Accorpamento di due abitazioni: doppio limite di 96.000 € nel 2026?

Domanda di Francesca da Padova: «Se accorpo due abitazioni in una posso ottenere un doppio limite di spesa per il bonus ristrutturazione?»

Sì, se all’inizio dei lavori esistono realmente due unità immobiliari distintamente censite, l’accorpamento può consentire di calcolare il limite del bonus ristrutturazione su entrambe le unità originarie. Con un limite di 96.000 euro per unità immobiliare, in presenza di due abitazioni autonome al momento di avvio dell’intervento il plafond complessivo può quindi arrivare a 192.000 euro.

Il punto decisivo non è quante unità risulteranno alla fine, ma quante unità immobiliari esistono all’inizio degli interventi. È questo il criterio chiarito dall’Agenzia delle Entrate nei casi di accorpamento e frazionamento. La percentuale di detrazione, invece, dipende dall’anno della spesa e dai requisiti dell’immobile e del contribuente: per le spese 2026 la disciplina vigente distingue tra aliquota ordinaria e aliquota maggiorata per l’abitazione principale.

Accorpamento: perché il limite può diventare 192.000 euro

Il bonus per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prevede un limite di spesa riferito alla singola unità immobiliare. Quando un intervento parte da due appartamenti distinti e termina con una sola abitazione, non si guarda alla situazione catastale finale per ridurre retroattivamente il numero dei massimali.

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello n. 15/2021, ha ribadito un principio già applicato alle detrazioni edilizie: in caso di accorpamento di più unità o di suddivisione di una unità in più immobili, per individuare il limite di spesa si considerano le unità censite in Catasto all’inizio dei lavori, non quelle risultanti al termine.

Situazione all’inizio dei lavori	Situazione finale	Limite teorico di spesa
1 abitazione	1 abitazione	96.000 €
2 abitazioni distinte	1 abitazione dopo accorpamento	fino a 192.000 €
1 abitazione	2 abitazioni dopo frazionamento	96.000 €

Il doppio limite non nasce dalla fusione: deve esistere prima dei lavori

È importante rovesciare il ragionamento. Non è l’accorpamento a “creare” un secondo plafond. Il doppio plafond esiste perché prima dell’intervento ci sono due unità immobiliari autonome. Se si parte da una sola abitazione e la si divide in due, il fatto che al termine risultino due subalterni non raddoppia il limite relativo a quell’intervento.

Per questo la documentazione catastale e urbanistica anteriore all’avvio dei lavori è essenziale: deve permettere di dimostrare in modo chiaro la consistenza immobiliare esistente quando l’intervento è iniziato.

Quanto si detrae nel 2026: 50% o 36%?

Per le spese sostenute nel 2026, le informazioni operative aggiornate dell’Agenzia delle Entrate indicano una detrazione ordinaria del 36%, elevata al 50% quando l’intervento è realizzato dal proprietario o dal titolare di un diritto reale sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Puoi verificare le percentuali direttamente nella sezione aggiornata della dichiarazione precompilata dell’Agenzia delle Entrate, che per il 2026 distingue l’aliquota ordinaria del 36% dalla maggiorata del 50% per l’abitazione principale.

Esempio con due appartamenti da accorpare

Immaginiamo due appartamenti A e B, ciascuno con un proprio subalterno catastale, che vengono uniti attraverso un unico intervento edilizio. Al momento di apertura della pratica e di inizio dei lavori le unità sono ancora due.

• unità esistenti all’inizio: 2;
• limite per unità: 96.000 euro;
• limite complessivo teorico: 192.000 euro;
• spesa effettivamente sostenuta: ipotizziamo 150.000 euro;
• spesa potenzialmente agevolabile: 150.000 euro, se tutte le spese sono ammissibili e rispettano gli altri requisiti.

Se il proprietario possiede i requisiti per l’aliquota maggiorata 2026 e l’immobile accorpato è adibito ad abitazione principale nei termini richiesti, la percentuale potrà essere quella più favorevole. Se i requisiti non ci sono, si applicherà l’aliquota ordinaria vigente.

Serve dividere ogni fattura tra i due vecchi appartamenti?

Non esiste una regola generale secondo cui ogni fattura debba essere artificiosamente spezzata in due solo perché all’inizio esistevano due unità. Quello che deve risultare in modo documentabile è il collegamento delle spese con l’intervento agevolato, la situazione catastale iniziale, i titoli edilizi e il rispetto del limite complessivamente spettante.

È comunque utile che fatture, bonifici parlanti, pratica edilizia, documentazione catastale e contabilità dei lavori permettano di ricostruire senza ambiguità l’intervento. Nei lavori complessi conviene coordinare fin dall’inizio tecnico e consulente fiscale, evitando di ricostruire la situazione solo al momento della dichiarazione.

Cosa succede se la fusione catastale avviene durante i lavori?

La fusione catastale effettuata durante l’intervento non fa perdere automaticamente il doppio limite se le due unità erano effettivamente distinte all’inizio. Il criterio resta la consistenza catastale iniziale. È quindi opportuno conservare visure storiche e documentazione che provino la situazione precedente all’accorpamento.

Attenzione ai lavori che proseguono per più anni

Il limite di 96.000 euro non si rinnova automaticamente ogni anno per lo stesso intervento. Se i lavori proseguono su più periodi d’imposta, per determinare il plafond ancora disponibile occorre considerare anche le spese già sostenute negli anni precedenti quando fanno parte della prosecuzione del medesimo intervento.

Quando il doppio limite può non spettare

• se all’inizio dei lavori esiste catastalmente una sola unità;
• se la seconda porzione non costituisce una autonoma unità rilevante ai fini del massimale;
• se le spese non rientrano tra gli interventi agevolabili;
• se una parte del plafond è già stata utilizzata per la prosecuzione dello stesso intervento;
• se mancano titoli, bonifici o altri requisiti documentali richiesti;
• se si applica un’agevolazione diversa con massimali e regole proprie.

Documenti da conservare

• visure catastali che mostrano le due unità all’inizio dei lavori;
• titolo edilizio o documentazione comunale dell’intervento;
• fatture relative alle spese agevolate;
• bonifici con i dati richiesti per la detrazione;
• eventuali dichiarazioni e abilitazioni tecniche;
• documentazione che dimostra l’eventuale requisito di abitazione principale per l’aliquota maggiorata.

Domande frequenti